כמעט כולנו מכירים את הנקודה הזו בחיים שבה רוצים לקנות משהו מאדם אחר (לרוב רכב או נכס), וחוששים שמישהו יקדים אותנו וישלים את הרכישה עוד לפנינו. בדיוק לשם כך קיים מסמך ששמו זיכרון דברים, שרבים מתלבטים אם כדאי לחתום עליו או לא. בואו ננסה להבין מהו המסמך הזה, מהו התוקף המשפטי שלו, מהם היתרונות והחסרונות שלו ומהי החשיבות שלו בהיבטים של מיסוי עסקאות.
מה זה זיכרון דברים?
זיכרון דברים הוא מסמך שבאמצעותו מצהירים שני הצדדים בעסקה על הכוונה לביצועה ועל הפרטים שלה, מתוך כוונה להשלים את העסקה בעתיד לאחר שמעגנים אותה בחוזה מסודר ומפורט. ברוב המקרים יכלול זיכרון הדברים את הפרטים המהותיים בלבד, למשל מחיר הנכס, הפרטים המלאים שלו ומועד המסירה (בהנחה שמדובר בעסקה למכירת נכס).
התוקף המשפטי של הסכם זיכרון דברים
רבים עלולים לחשוב שבניגוד לחוזה מסודר לזיכרון דברים אין תוקף משפטי, אך לא כך הדבר. יש מקרים שבהם התוקף המשפטי של זיכרון דברים איננו חד משמעי, ויש מקרים שבהם הוא רק צעד סמלי לכיוון העסקי ותו לא. לעומת זאת, במקרים אחרים זיכרון דברים עשוי בהחלט להיחשב לחוזה משפטי מחייב לכל דבר ועניין, כזה שלא יאפשר לאף אחד מהצדדים לחזור בו לאחר החתימה. במקרים שבהם יש מחלוקת לאחר חתימה על מסמך זיכרון דברים שמגיע לבית המשפט, הפסיקה תסתמך על שני קריטריונים מרכזיים. הקריטריון הראשון הוא קריטריון גמירות הדעת, כלומר אם שני הצדדים גמרו בדעתם (החליטו) לבצע את העסקה ולהתקשר בהמשך באמצעות חוזה מחייב. הקריטריון השני הוא קריטריון המסוימות, המתקיים במקרים שבהם שני הצדדים הצהירו במסמך על הסכמה בנוגע לפרטים העיקריים. בדרך כלל במקרים שבהם שני התנאים הללו מתקיימים, ייחשב זיכרון הדברים כחוזה מחייב לכל דבר ועניין.
היתרונות של זיכרון דברים
היתרון העיקרי של זיכרון דברים הוא השקט הנפשי שהוא מציע למוכר וגם לקונה. אם מפרסמים למשל משרדים למכירה, מבחינת הקונה הוא יודע שבזכות זיכרון הדברים שנחתם הוא יכול להיות רגוע ושקט שהמשרדים לא יימכרו, גם אם לצורך העניין יגיעו אחריו קונים שיציעו מחיר גבוה יותר או שבעל הנכס יבחר להעלות בהמשך את המחיר שסוכם. מבחינת המוכר, המסמך נותן גם כן סוג של שקט נפשי, כשהוא יודע שיש מי שהתחייב לרכוש את המשרדים.
החסרונות של זיכרון דברים
מנגד, לחתימה על זיכרון דברים יש גם כמה חסרונות שחשוב להכיר, שעיקרם הוא חתימה על חוזה בשלב מוקדם עוד לפני שנעשות בדיקות מקיפות. הרוכש עשוי לחתום על חוזה מחייב עוד לפני שבדק את הנכס לעומק ואם יש איתו בעיות מסוימות, למשל חובות או עיקולים. מצד שני, המוכר עלול לחתום על עסקה מול אדם שלא מסוגל לעמוד בתנאים שלה, ועל אף שמכאן הוא עשוי להיות זכאי לפיצויים שונים זהו בהחלט עניין שיכול לעכב אותו ולגרום ללא מעט עוגמת נפש. חיסרון נוסף הוא העובדה שזיכרון דברים הוא חוזה המביא את הפרטים הבסיסיים ביותר של העסקה, ואינו כולל פרטים שעשויים להיות קריטיים בעתיד לשני הצדדים.
חתימה על זיכרון דברים מבחינת המיסוי
מבחינת רשות מיסוי המקרקעין בישראל, חתימה על זיכרון דברים נחשבת בתור ביצוע עסקה. המשמעות של הדבר היא שעם החתימה על המסמך, יש להעביר לרשות דיווח על ביצוע עסקת מכר. חשוב לשים לב שאם המסמך נחתם ובסופו של דבר העסקה לא הושלמה, חובת תשלום המס עדיין נשארת ויש לשלם את המיסים על פי חוק לרבות היטל השבחה, מס שבח וכל תשלום נוסף.
לסיכום
זיכרון דברים הוא מסמך שחשוב להכיר, היכול להועיל לכם בעסקאות נדל"ן בתור מוכרים או קונים, אך גם כזה שיש לו לא מעט חסרונות שחשוב להביא בחשבון. באופן כללי, אם רוצים לרכוש או אפילו לשכור נדל"ן, מומלץ להתקדם לחתימה על חוזה רשמי ומסודר כדי להימנע מהחסרונות הרבים של זיכרון דברים. כאן באתר מניבים תוכלו למצוא מגוון של משרדים להשכרה ועוד סוגי נכסים להשכרה ומכירה, וזהו הזמן למצוא את ההשקעה הבאה שלכם.