מס על השכרת דירה

ישראלים רבים בוחרים באפשרות של השקעה בנדל"ן דרך רכישת דירות או נכסים אחרים והשכרתם בשוק החופשי. נקודה חשובה שרבים לא מביאים בחשבון היא תשלום המס על דירות להשכרה, מה שקורה בתנאים מסוימים שחשוב להכיר. אם יש ברשותכם דירה או נכס שאתם עתידים להשכיר או שאתם מתכננים לרכוש דירה להשקעה, המאמר הזה הוא בדיוק בשבילכם. זהו הזמן להבין מה החוק אומר ומתי משלמים מס על שכירות, להכיר את מסלולי המס על השכרת דירה ולהכיר היבטים חשובים נוספים בנושא. יצאנו לדרך.

מה החוק אומר בנושא מס על השכרת דירה?

על פי חוק מס הכנסה, יש לשלם מס על הכנסות מדמי שכירות של נכסים מסכומים מסוימים. כפי שתראו בהמשך המאמר, החוק חל במקרים ספציפיים, ויש מקרים שבהם יינתן פטור מלא או חלקי מתשלום המס. חשוב לזכור כי חובת הדיווח והתשלום בפועל חלה על בעל הדירה ועוד נרחיב בנושא הזה בהמשך.

מתי משלמים מס על שכירות?

נכון לשנת 2024, אם ההכנסות משכר הדירה נמוכות מסכום של 11,308 שקלים לחודש, אפשר לקבל פטור ממס על חלק מהסכום. אם מדובר בסכום הנמוך מ-5,654 לחודש, אפשר לקבל פטור מלא. העניין נכון הן לגבי דירות מגורים להשכרה והן לגבי נדל"ן מסחרי להשכרה. רשות המיסים בישראל מאפשרת לבעלי דירות לבחור מבין מספר מסלולים ולהתאים את תשלום המס באופן אישי.

מסלולי מס על השכרת דירה

יש שלושה מסלולי מס שאפשר לבחור מביניהם כשאתם משכירים דירה. בואו נדבר עליהם בהרחבה:

מסלול מס מלא

במסלול הזה משלמים לפי מדרגות מס הכנסה על פי החוק. במקרים האלו תיחשב ההכנסה מדמי השכירות כהכנסה הנמצאת במדרגת המס השולי העליונה שבה נמצא כל אדם בהתאם להכנסותיו החייבות במס. במסלול הזה, כיוון שמדובר על הכנסה לכל דבר, חלק מהוצאות התפעול ותחזוקת הדירה מוכרות כהוצאה מוכרת בניכוי.

מסלול מס מופחת בשיעור 10%

במסלול הזה משלמים למעשה רק עשרה אחוזים מהכנסות השכירות, בלי קשר לגובה דמי השכירות. אם מדובר במשכיר שבבעלותו כמה דירות, אפשר לנצל פטור מלא או חלקי על דירות מסוימות ולבחור באפשרות של תשלום מס מופחת על דירות אחרות. שימו לב כי אי אפשר לבחור במסלול מס מופחת על דירה שעליה ניתן פטור חלקי. במקרים האלו, על יתרת שכר הדירה שלא נהנית מהפטור יחול מס בשיעור מלא. החל משנת 2023, אדם שבבעלותו דירה יחידה אותה הוא משכיר למגורים ובמקביל משלם שכר דירה למגורים בעצמו, רשאי לצורך מס להפחית את דמי השכירות שהוא משלם כשוכר עד לסכום מקסימלי של 7,500 שקלים מתוך דמי השכירות המתקבלים כמשכיר, ובעצם לשלם 10 אחוזים רק על ההפרש. העניין נכון גם לבני 60 ומעלה שבבעלותם דירה יחידה המושכרת למגורים וגרים במקביל בבית אבות או בדיור מוגן.

מסלול פטור

אם סך ההכנסות משכר הדירה לא עולה על 5,654 ש"ח (נכון לשנת 2024), אפשר לקבל פטור מלא מתשלום מס הכנסה. אם סך הכנסות השכירות עולה על הסכום הזה אך נמוך מסכום של 11,308 שקלים, אפשר לקבל פטור על חלק מהסכום. הסכום שעליו יינתן הפטור יקטן ככל שההכנסה מהשכירות תהיה גבוהה יותר. שימו כי בדירה שלגביה נוצל פטור חלקי, יתרת שכר הדירה (כלומר הסכום שעליו אין פטור) תהיה חייבת במס לפי המסלול המלא. אנשים המשכירים כמה דירות ומנצלים את הפטור החלקי רק על הכנסה מדירה אחת, ישלמו מס על ההכנסות מיתר הדירות לפי מסלול מס מופחת או מלא לפי בחירה.

איך מחשבים את המס?

החנה כמה דוגמאות לחישוב תשלום המס בכל אחד מהמסלולים:

· מסלול פטור חלקי – בעל דירה המשכיר את הנכס תמורת 7,000 שקלים בחודש יהיה פטור ממס על הכנסות בסכום של 4,308 שקלים, ועל יתרת ההכנסה ישלם מס לפי המסלול המלא

· מסלול מס מופחת בשיעור 10% – בעל דירות המשכיר שלושה נכסים בסכום כולל של 7,000 שקלים. ממש כמו בדוגמה הקודמת, ההכנסה שעליה אפשר לקבל פטור היא על סכום של 4,308 שקלים

· מסלול מס מלא – כאן החישוב נעשה לפי מדרגות המס הקיימות ובהתאם לגילו של בעל הנכס. למשל, בעלי דירות שאינם בני 60 או יותר עם הכנסה שנתית כוללת של עד 84,120 ישלמו מס בגובה 31 אחוזים. בעלי הכנסה שנתית של 721,561 שקלים ישלמו מס בגובה של חמישים אחוזים

עד איזה סכום לא משלמים מס על השכרת דירה?

פטור מלא מתשלום מס הכנסה על שכר דירה ניתן עד סכום של 5,654 שקלים בחודש.

מע"מ על שכירות

על פי החוק, כל עוד תקופת ההשכרה אינה גבוהה מ-25 שנה, יש פטור מתשלום מע"מ.

שכירות על נכס מחוץ לישראל

בישראל קיימת חובת הגשה של דיווח שנתי על עסקאות מהשקעות נדל"ן בחו"ל, לרבות הכנסות משכירות נכסים בחו"ל. כמו כן, מרבית מדינות העולם גובות גם הן מס על רווחי הון, וכדי למנוע תשלום מס כפול יש אמנה בין מדינות רבות למדינת ישראל המסדירה את נושא התשלום. במקרים אלו, אם במדינה זרה גובים שיעור נמוך משיעור המס הקבוע בישראל, על המשכירים יהיה לשלם את ההפרש למס הכנסה בישראל. בישראל אפשר לבחור לשלם מס על נכסים בחו"ל בשני מסלולים עיקריים:

· המשקיע משלם מס העולה לכדי שיעור המס השולי בהתאם למדרגות המס האישיות. במסללו הזה זכאים המשקיעים לניכוי דמי ניהול, פחת אחזקה והוצאות נוספות מהסכום הכולל

· מסלול מיסוי שבו דמי השכירות יחויבו בתשלום מס אחיד קבוע בשיעור של 15 אחוזים ובמסלול הזה יוכרו רק הוצאות פרט. בנוסף אי אפשר לקבל במסלול זה זיכוי על המס ששולם בחו"ל

החשיבות של דיווח על הכנסות מהשכרת נכס

שימו לב כי הכנסה משכירות נחשבת בישראל להכנסה לכל דבר ועניין, ממש כאילו מדובר בעסק. על כן, יש חובת דיווח על ההכנסות ואי דיווח נחשב לעבירה פלילית חמורה העלולה לגרור עונשים כבדים. שימו לב שיש צורך בדיווח גם במקרים שבהם יש זכאות לפטור מלא, וחשוב להוכיח זאת ולהגיש את המסמכים המתאימים. חשוב להקפיד על דיווח ותשלום בזמן לפי הפרמטרים השונים ולהימנע ממצבים לא נעימים.

הוצאות מוכרות לצורכי מס

במסלול המיסוי המלא חלק מההוצאות על הנכס נחשבות להוצאות מוכרות, מה שאומר שבפועל תשלום המס יהיה מופחת ונמוך מסכום השכירות המלא. זה רלוונטי לכל מי שבוחר במסלול המיסוי המלא ורלוונטי במיוחד לאלו המשכירים נכסים עם הוצאות גבוהות, למשל כאלו המציעים מחסנים להשכרה, בעלי נדל"ן מסחרי, בעלי דירות נופש וכן הלאה.

· הוצאות תפעול ואחזקה – כל הוצאה הקשורה לתפעול הנכס ואחזקתו – ניקיונות, שיפוצים, תחזוקה, תיקונים וכן הלאה

· הוצאות מימון – גם המימון על הדירה ייחשב בתנאים מסוימים כהוצאה מוכרת, ואפשר לנכות חלק מהסכום מתשלום המס הכולל

· פחת – כל ירידה בערך הנכס הנובעת משימוש סביר בו אפשר להפחית בשיעור מסוים מתשלום המס

לסיכום

לפני שמחליטים אם להשקיע בנכס כזה או אחר או להוציא להשכרה דירה שברשותכם, חשוב מאוד לברר מהו הסטטוס שלכם מבחינת תשלום מס ולבחור באחד המסלולים המוצעים. מומלץ מאוד להתייעץ עם רואה חשבון או יועץ מס כדי לשמור על פעילות תקינה אל מול החוק, שכן גם אי דיווח בשוגג נחשב לעבירה פלילית בחוק, העשויה להוביל לעונשים כבדים.