אם בתקופה שקדמה למלחמת "חרבות ברזל" ראינו דשדוש בשוק הנדל"ן וירידה של מחירים, הרי שעכשיו אחרי האירוע הזה תמונת המצב כבר השתנתה פי עשרות מונים. כמו הרבה דברים אחרים, גם לאירוע גדול כמו זה יש השפעה ישירה על שוק הנדל"ן שאותה חייבים להכיר לעומק, לא משנה באיזו עמדה אתם נמצאים ואם אתם משקיעים, קבלנים או שוכרים. במאמר שלפניכם נדבר על ההשפעה של מלחמות על שוק הנדל"ן באופן כללי בראי ההיסטוריה, ומשם נעבור לדבר באופן ספציפי על ההשפעה של המלחמה הנוכחית.
מלחמות בהיסטוריה והשפעתן על הנדל"ן
כדי לנסות ולהעריך את השפעת המלחמה הנוכחית על שוק הנדל"ן, צריך לחזור קצת אחורה ולנסות לבחון כיצד הושפע שוק הנדל"ן ממלחמות בעבר.
מדד ההשפעה על השקעות נדל"ן
כשחוזרים אחורה בזמן, אפשר לראות בקלות שמלחמות השפיעו במידה רבה על שוק הנדל"ן. במהלך המלחמות, ערכי הנכסים השתנו לרוב בעקבות הרס, עקירה וחוסר יציבות כלכלית. מלחמות יכולות להרוס תשתיות ולהוביל לנזק לרכוש ולירידה בערכים באזורים המושפעים. כמו כן, חוסר ודאות ופחד עלולים לגרום למשקיעים לקחת צעד אחורה.
באותה נשימה, במקרים מסוימים מלחמה יכולה לעורר את שוק הנדל"ן. אזורים מסוימים חווים ביקוש מוגבר לדיור עקב שינויי אוכלוסייה או נוכחות צבאית, מה שמוביל לעליית הערך של הנכסים. לאחר סיום המלחמה, מאמצי השיקום מגבירים את הביקוש לנכסים, מגבירים את הבנייה ומחיים את השוק. עם זאת, תקופת ההחלמה משתנה וחלק מהאזורים עלולים להיאבק כדי להחזיר את ערך הנכסים למצבם הקודם בשל השלכות כלכליות ארוכות טווח וחוסר יציבות גאופוליטית. בסך הכול, ההשפעה של מלחמות על שוק הנדל"ן היא מורכבת, וכוללת הן ירידה מיידית והן שינויים פוטנציאליים ארוכי טווח המושפעים על ידי גורמים רבים.
מדד השפעת הנדל"ן על משקיעים
מבחינה היסטורית אפשר לראות כי מלחמות יוצרות אי ודאות ופוגעות באמון המשקיעים בשוק הנדל"ן. משקיעים רבים הופכים לזהירים בנקודות כאלו, מפחדים מאי יציבות כלכלית ומירידת הערך של נכסים. רבים בוחרים להיפטר מאחזקות נדל"ן (בייחוד בתחום של נדל"ן מסחרי באזורי מלחמה), ומחפשים השקעות בטוחות יותר בשל האופי הבלתי צפוי של הכלכלה. יתרה מכך, ההרס שנגרם ממלחמות עלול להוביל לנזקים פיזיים כבדים לרכוש ולהוריד את הערך של הנדל"ן. מאמצי שיקום לאחר המלחמה הם הזדמנות להשקעה, אך לוח הזמנים להתאוששות ולרווחיות הוא בדרך כלל אינו ברור. באופן כללי אפשר לומר שמלחמות נוטות להרתיע את משקיעי הנדל"ן, מה שמוביל לירידת מחירים ולהיסוס בכניסה להתחייבויות עד להחזרת היציבות והאמון.
מה קורה ביישובים המקורבים לאזור המלחמה?
אפשר לומר באופן די ברור כי הפגיעה הנרחבת ביותר בשוק הנדל"ן היא בקרב היישובים המקורבים לאזור המלחמה, וככל שיישוב הוא קרוב יותר למוקד הלחימה כך הפגיעה היא רבה יותר.
השפעה על בנייה והשקעות באזור לחימה
בעקבות הלחימה, לרוב יש הקפאה זמנית או עצירה מוחלטת של פרויקטי בנייה, מה שמביא להפסדים של הרבה מאוד כסף. הפסקת הבנייה מביאה לירידה חדה במחירים, ונראה כי החיפוש אחר נכסים למכירה באזורים הללו פשוט יורד לאפס. באופן טבעי, במקומות הנמצאים בקרבת אזורי לחימה שעדיין אפשר להתגורר בהם, המחירים של נכסים צונחים גם הם, לפעמים בצורה חדה. כאן אפשר לראות תופעה מעניינת למדי – מצד אחד יש בריחה של משקיעים מהאזור, אבל מצד שני אפשר לראות משקיעים שרואים במצב הזה הזדמנות, והם רוכשים נכסים במחירי רצפה מתוך תקווה שעם הזמן וההתאוששות של האזורים הללו, המחירים שוב יעלו ויהיה אפשר למכור נכסים ברווח ניכר.
ריביות והשפעות על רוכשי הדירות
בשנים האחרונות כולנו עדים לעליות חדות בשיעור הריבית במשק, והמשמעות של העלייה היא שלקיחת משכנתא בימים אלו היא יקרה יותר, וכל מי שמחזיק במשכנתא קיימת נאלץ להתמודד עם עלייה בהחזר החודשי, מה שמביא להאטה בעליית מחירי הנדל"ן ואפילו לירידות קלות. בתקשורת דיברו על תהליך של כמה שנים עד שהריבית תרד, אך כעת עם מלחמת "חרבות ברזל" יש סיכוי שהתרחיש הזה יקרה מהר יותר ממה שחושבים. הסיבה לכך היא שבמצב של מלחמה המשק פעיל פחות, מה שבהחלט עשוי לפגוע בכלכלה של המדינה. מה שצריך לעשות בנקודה הזאת הוא להחזיר את המשק לתנועה, ודרך אחת לעשות זאת היא הורדת הריבית ועידוד של קונים ומשקיעים לרכישת נדל"ן ולמציאת נכסים להשכרה או למגורים. כאשר המחירים של המשכנתא יורדים, בעלי דירות יכולים להציע שכירות במחירים נמוכים יותר, וזוהי בשורה חיובית לשוכרים פוטנציאליים.
מדד השפעה על רוכשי הדירות
בזמן מלחמה אפשר לראות בדרך ירידה בקניית דירות ונדל"ן. לרוב המצב הזה מתבטא בירידת מחירים של נדל"ן, ככה שעבור רוכשים פוטנציאליים ובעיקר משקיעים זוהי הזדמנות של ממש לרכוש נדל"ן במחירים נמוכים. מנגד, צעירים רבים וכאלו המחפשים דירה ראשונה שהיא לאו דווקא לצורכי השקעה ככל הנראה יעדיפו לחכות ולא לעשות את המהלך ממגוון סיבות כמו אי יציבות של המשק, התגייסות למילואים, יציאה לחל"ת או ירידה בהכנסות בעסקים.
השפעת המלחמה על בנקים וריביות
בקרב הבנקים נרשמת ירידה דרסטית במספר מבקשי המשכנתאות, וזו עשויה להיות מכה של ממש עבורם. על כן, סביר להניח שעם הזמן נראה מהלכים של בנק ישראל ושל בנקים ספציפיים הכוללים הורדה של הריבית הכללית יחד עם הטבות לרוכשי משכנתאות חדשים, כל זאת במטרה לעודד אנשים להמשיך ולקחת משכנתא.
סיכום
איך שלא מסתכלים על המצב, למלחמת "חרבות ברזל" יש השפעה מהותית על שוק הנדל"ן כבר עכשיו, וסביר שעוד נראה בהמשך השפעות ושינויים שיגיעו עם הזמן. אם אתם רוצים לדעת עוד על שוק הנדל"ן, על המגמות שבו, על נכסים להשכרה ומכירה, על טיפים של מקצוענים ועל גישה לנכסים בלעדיים, היכנסו עכשיו לאתר מניבים – שם תמצאו את כל המידע שאתם מחפשים. בתקווה לימים שקטים ורגועים יותר לכולנו, עם ביטחון אישי ושוק נדל"ן יציב ומשגשג.