בתחום הנדל"ן המסחרי, שבו תנודות בשוק הן הנורמה, משקיעים רציניים מחפשים כל הזמן הזדמנויות לבצע מהלכים רווחיים. על רקע ההאטה הנוכחית בשוק הנדל"ן, שטחי משרדים להשכרה מעוררים את תשומת הלב של המשקיעים, שמתלבטים האם כדאי לרכוש שטחי משרדים כאלו.
השאלה הדוחקת שמתעוררת היא האם השפל-לכאורה הזה הוא חלון השקעה, או שמדובר בירידה עקבית שרק תלך ותחמיר עם השנים. בנוסף, המפתח למקסום התשואה הוא להבחין היכן נמצאות הערים הטובות ביותר להשקעה. אז בואו נעשה לכם סדר:
העולם נעצר
המצב הכלכלי העולמי מאתגר את כולם, ועולם הנדל"ן אינו יוצא מן הכלל. עליית האינפלציה, העלאות הריבית המתמשכות, שוק העבודה הדועך ומצוקה כלכלית כלל עולמית תורמים לתנודתיות בשוק הנדל"ן. בשל כך, ניכרת האטה מובהקת בעסקאות הנדל"ן המסחרי.
בעוד שהעלייה בריבית משפיעה בעיקר על בנייה ומכירה למגורים, ההשלכות מגיעות גם לשוק המשרדים. התנאים הכלכליים השוררים מעלים שאלות לגבי התלהבותם של יזמים להשקיע בקרקעות וליזום פרויקטים חדשים של בנייה. עם זאת, דווקא בעידן של אי ודאות טמון פוטנציאל להשקעות אסטרטגיות.
נביט אל העבר
מבט על העבר הקרוב יכול לספק תובנות חשובות לגבי המסלול העתידי של שוק שטחי המשרדים. בשנת 2020, כאשר העולם התמודד עם ההשפעה הבלתי צפויה של מגיפת הקורונה, התקופה התאפיינה ב"עבודה מרחוק" והיו תחזיות מבשרות רעות לגבי "מותו" של שוק המשרדים. עם זאת, ככל שאחיזת המגיפה התרופפה והחיסונים התפשטו, החלה התאוששות מפתיעה.
שוק המשרדים היה עד לעלייה מחודשת בכמות העסקאות, כאשר חברות הבינו שאינטראקציות וירטואליות לא יכולות להחליף באופן מלא את שיתוף הפעולה פנים אל פנים, והאתגרים של עבודה בפיג'מה מתוך הבלגן השוטף של הבית צצו. התחזיות המוקדמות של מות שוק המשרדים התבררו כלא מדויקות.
הצצה קדימה
אם נקפוץ שוב לשנת 2023, המסלול השתנה שוב. השנים 2021 ו-2022 התאפיינו בעלייה מטאורית בשוק המשרדים, אבל כיום הענף מתמודד עם אתגרים הנובעים מעליית הריבית והתפוצצות בועת ההייטק. בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ניכרת ירידה ביוזמות בניית שטחי משרדים; כך, למשל, בשנת 2022 התחלת בניית שטחי משרדים בישראל ירדה בכ-6% לעומת השנה הקודמת. עם זאת, הירידה בהיצע הגיעה רק לאחרי הירידה בביקוש, כך שניתן למצוא בשוק מציאות חסרות תקדים במחירים מצחיקים.
בהתחשב בהאטה הנוכחית בשוק, זה המקום לשאול: האם השקעה בשוק המשרדים היא משתלמת בשלב זה? כפי שקורה לא פעם בעולם הנדל"ן, התנהגות ה"עדר" מעצבת את דינמיקת השוק. בישראל, כמו בשווקים אחרים, הנטייה הקולקטיבית היא להמתין לעלייה במחירים לפני המעבר מ"שוק המוכרים" ל"שוק הקונים". אנחנו לא ממליצים לקנות או למכור, אבל אם מישהו שוקל לעשות צעד – זה בדיוק הזמן.
החלטנו לקנות, איפה כדאי?
ראשון לציון תופסת את מרכז הבמה; התחלות בניית שטחי המשרדים בראשון לציון הן 17% מסך התחלות הבנייה של שטחי המשרדים בארץ, נתון מרשים וחריג בהחלט. האבולוציה של ראשון לציון היא שובת לב, עיר שהופכת מ"בירת הקניונים" ל"בירת התעסוקה" באזור כל כך תחרותי כמו גוש דן.
אחרי ראשון לציון מופיעות חיפה וירושלים. הנרטיב של ירושלים מקבל טוויסט מעניין, שכן ראש העיר משה ליאון נותן עדיפות לחיזוק מגזר ההייטק בעיר ויצירת אלפי משרות מקומיות חדשות. השינוי האסטרטגי הזה הקפיץ את ירושלים למקום השלישי והמכובד.
את המקום הרביעי תופסת עיר מתחדשת נוספת, באר שבע, עם פארק היי-טק חדש ועיצוב מחדש של הנגב. הרצליה, שהגיעה למקום החמישי, עברה מהפך משלה, כאשר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה העבירה לאחרונה תוכנית התחדשות לאזור התעסוקה המערבי, במטרה ליצור את "רובע ההיי-טק של ישראל".
קריית אונו מבטיחה את המקום השישי, בזכות בניית אזורי מסחר ותעסוקה המשתרעים על פני כ-750 אלף מ"ר. נס ציונה כובשת את המקום השביעי, בזכות הבנייה המתמשכת בפארק המדע, ולאחריה ברשימה מופיעות נתניה, מודיעין-מכבים-רעות, הוד השרון, אשדוד, רחובות, פתח תקווה וקריית ים. מעניין שתל אביב, הלב העסקי הפועם של מדינת ישראל, צונחת למקום ה-15, בעיקר בשל הקושי ההולך וגובר של האנשים המועסקים בה להגיע למשרדיהם בשל מצוקות התחבורה והחנייה. עם פתרונות בערים הסמוכות, נראה כי פניה של העיר לשינוי תעסוקתי, אז אולי כדאי לחשוב פעמיים לפני השקעה במשרדים להשכרה בתל אביב.
לסיכום: האם משתלם עכשיו להשקיע במשרדים להשכרה?
בעולם הנדל"ן המסחרי המורכב, תחום המשרדים עומד כזירה שופעת פוטנציאל. כשהכלכלה מתנדנדת, למשקיע טוב יש הזדמנות למצב את עצמו אסטרטגית. הנרטיבים של ערים כמו ראשון לציון, ירושלים, באר שבע ועוד ממחישים את הנוף המתפתח של חללי המשרדים ומרכזי התעסוקה. בתוך אי הוודאות הכלכלית, מוקדים עירוניים אלה מזמנים הזדמנויות פוטנציאליות. לחוסן ההיסטורי ארוך-הטווח של עולם הנדל"ן יש פוטנציאל להפוך את המכשולים של היום לניצחונות של מחר.