האם אתם שוקלים להשכיר את הנכס המסחרי שלכם? אם כן, חשוב שתדעו כי הדרך לעסקה מוצלחת דורשת התנהלות קפדנית וגם קצת למידה מניסיונם של אחרים. בעלי נכסים מסחריים רבים עלולים להסתבך במלכודות בדרך, ואם אתם רוצים להגן על עצמכם מפני נזקים אפשריים חשוב שתימנעו מכמה טעויות קריטיות, שלצערנו נפוצות מאוד. רוצים לדעת במה מדובר? המשיכו לקרוא כדי לקבל את כל המידע בנושא.
הטעויות הנפוצות בהשכרה או במכירה של נכס מסחרי
השכרה או מכירה של נכס מסחרי יכולות להיות תהליך מורכב ורצוף במלכודות פוטנציאליות שעלולות להיות להן השלכות ארוכות טווח. מתמחור שגוי של נכס מסחרי להשכרה ועד ויתור על בדיקת נאותות, עסקאות הנדל"ן המסחרי דורשות התנהלות מדויקת וקפדנית בכל צעד ובכל הפרמטרים. אם תדעו אילו טעויות נפוצות עלולות להתרחש בדרך, תוכלו להיות מוכנים יותר לעבור את התהליך בהצלחה. מאילו טעויות כדאי להימנע? הינה כמה דוגמאות חשובות:
לא תמיד בודקים את התב"ע
טעות נפוצה בתחום היא חוסר בדיקה יסודית של נדל"ן מסחרי למכירה, כולל בדיקת התב"ע שלו. לעומת נכסי מגורים, נדל"ן מסחרי יכול לשמש למגוון רחב מאוד של צרכים, ובין נכסים שונים יכולים להיות הבדלים גדולים. מוכר שידלג על בדיקה זו עלול לסבול מההשלכות בהמשך. הסתמכות אך ורק על המצב הנוכחי של הנכס ללא התחשבות בזכויות הבנייה המקוריות ותוכניות פיתוח עתידיות באזור היא פספוס חמור. הימנעות משילוב הגורמים הקריטיים האלה בתמחור הנכס עלולה להפוך את העסקה למשתלמת פחות עבורכם.
חוסר הבנה של השוק או קהל היעד
טעות רווחת נוספת בתחום הנדל"ן המסחרי היא חוסר היכרות עם השוק או עם קהל היעד הספציפי. בין שיש לכם משרדים להשכרה או נכסים מסחריים מסוג אחר, הימנעות מבחינת הסביבה עצמה, מבחינת מידת הביקוש לנכסים באזור והבאה בחשבון של מחירי השוק עלולים להוביל לטעויות קריטיות. למשל, לא אחת קורה מצב שבו בעלי נכסים משקיעים בשיפוצים המותאמים לקהל יעד מסוים מבלי להביא בחשבון תחילה את ההעדפות והדרישות בפועל של קהל היעד פוטנציאלי. מעבר לבזבוז זמן, מדובר בהוצאה כספית מיותרת שכלל לא הכרחית במקרים רבים.
מסירת הנכס ליותר ממתווך אחד
יש בעלי נכסים בעלי נטייה להיעזר בשירותיהם של מתווכים רבים בו זמנית. מהלך כזה עלול להוביל למצב מבלבל שבו כל מתווך מציע מחירים שונים, שלא בהכרח מתאימים לשווי השוק האמיתי של הנכס. על ידי מסירת הנכס לכמה מתווכים, הבעלים מסתכנים באיבוד שליטה על אסטרטגיית התמחור ועלולים לסכן את הערך הנתפס של הנכס. ייעול הייצוג של נכס מסחרי באמצעות מתווך יחיד ובעל מוניטין יכול ליצור מצב של אסטרטגיית שיווק מגובשת ויעילה יותר.
העלאה או הורדה של מחירים בזמן הלא נכון
טעות נוספת שמבצעים מוכרים או משכירים של נכס מסחרי קשורה לאי התאמות במחירי הנכסים. יש מקרים שבהם בעלי נכסים המתמודדים עם חוסר הצלחה במשיכת שוכרים או קונים בוחרים להעלות את מחיר הנכס הרשום במקום לשקול הוזלה. גישה זו לרוב נובעת מרצון לשפר את הערך הנתפס של הנכס או ליצור אשליה של נכס מבוקש מאוד, אבל הטקטיקה הזו פגומה מיסודה. אם קשה למשוך מתעניינים לנכס מסוים, סביר להניח שהבעיה נעוצה בחוסר התאמה בין המחיר המבוקש לתנאי השוק הקיימים. במקום להעלות את המחיר, בעלי נכסים נבונים צריכים להעריך מחדש את אסטרטגיית התמחור שלהם וליישר אותה עם הדינמיקה של שוק הנדל"ן המסחרי כדי לעודד עניין אמיתי ולאפשר עסקה מוצלחת.
צורות תשלום שגויות
צורות תשלום שגויות הן טעות נפוצה גם כן, שבעלי הנכסים וגם השוכרים צריכים להיזהר ממנה. למשל, חוסר התאמות בתנאי תשלום או לוחות זמנים לא הגיוניים עלולים להוביל למחלוקות, לסיבוכים ולתחושת מתיחות בין הצדדים. בין שמדובר בבעלי נכסים המבקשים מסגרת תשלומים לא גמישה או בשוכרים המציעים שיטות תשלום לא קונבנציונליות, חוסר ההתאמות האלו עלולות להוביל לאי שביעות רצון. בעלי נכסים חייבים להחליט על מערך תשלום ברור, הוגן ושקוף, והשוכרים צריכים להבין היטב זאת ולעמוד בתנאים שנקבעו.
בחירת מקום שלא בהכרח נכון
בחירת מקום לא מתאים מתגלה כפספוס של ממש בתחום עסקאות הנדל"ן המסחרי. גם בעלי נכסים וגם שוכרים עלולים להשתכנע מהביטוי "מקום אטרקטיבי" מבלי להעריך ביסודיות את התאמתו לצורכי העסק הממשיים או לקהל היעד של העסק. אזור עמוס ותוסס מדי עלול שלא תמיד להתאים לדרישות הספציפיות של העסק, מה שיוביל לפגיעה בהכנסות. מצד שני, אנשים עלולים להקים עסקים במקומות תוססים פחות ולהחמיץ לקוחות פוטנציאליים והזדמנויות לצמיחה. חשוב לערוך ניתוח מדוקדק של דרישות העסק והדינמיקה של המקום כדי להימנע מכשלים מהותיים. יצירת האיזון הנכון בין נראות, נגישות והתאמה לצורכי העסק ולקהל היעד שלו היא חיונית בהימנעות מהטעות הנפוצה של בחירת מקום שאולי אינו מתאים.
שימוש באנשי מקצוע או בעורכי דין שאינם מקצועיים
אחת הטעויות הנפוצות בזירת הנדל"ן המסחרי היא יצירת קשר עם אנשי מקצוע מקצועיים פחות או בעלי ניסיון מועט, בייחוד עורכי דין. המורכבויות של עסקאות נדל"ן מסחרי דורשות מומחיות משפטית ספציפית ורחבה יותר מענייני נדל"ן כלליים. בחירה בעורך דין חסר ניסיון שאיננו מתמחה בדיני מקרקעין, ובייחוד בנכסים מסחריים, עלולה להוביל לטעויות, לאי הבנות או להזנחה של פרטים קריטיים בחוזים ובמשא ומתן. עורך דין ותיק בתחום הנדל"ן המסחרי ידע להתמודד עם המורכבויות שבהסכמים הרלוונטיים ויכיר את כל התקנות הרלוונטיות. הפקדת עניינים משפטיים בידיהם של אנשי מקצוע שאינם מנוסים עלולה לסכן את התקדמות העסקה ולחשוף את שני הצדדים לסיבוכים משפטיים אפשריים.
סיכום
בתחום של הנדל"ן המסחרי, הימנעות מטעויות נפוצות היא הכרחית עבור בעלי נכסים ושוכרים כאחד. כל טעות שכזו יכולה להוביל להשלכות לא רצויות, גם אם היא נראית לכם לא קריטית בהתחלה. בנוסף, מומלץ שלא להקל ראש בכל הקשור למכירה או להשכרה של הנכס שלכם, להתנהל בחוכמה וגם לפנות לסיוע של אנשי מקצוע המכירים היטב את העולם הזה כדי להבטיח עסקה מוצלחת.