בעידן שבו הריבית והאינפלציה נוסקות והחיים רק נהיים יקרים יותר ויותר, משקיעים רבים נכנסים לבור השחור שנקרא "תשואה שלילית" או "החזר השקעה שלילי". מה זה החזר השקעה שלילי ומתי אני צריך למכור בגללו את הנכס? ננסה להסביר במאמר שלפניכם:

מה זה החזר השקעה שלילי?

במילים הפשוטות ביותר, החזר השקעה שלילי הוא כאשר ההוצאה שלך על ההשקעה גדולה יותר מההכנסה ממנה.

כאשר אנחנו מנסים לחשב החזר השקעה רגיל, אנחנו פשוט מעמידים שורה של הוצאות מול שורה של הכנסות, אבל בנדל"ן חישוב החזר ההשקעה הוא מורכב יותר, מפני שיש לקחת בחשבון את החזר המשכנתא, הכנסות מהשכירות, הוצאות תחזוקה שוטפות, עליית הריבית על ההלוואה מהבנק, עליית מחירי הנדל"ן, מס רכישה ומס שבח ועוד.

למה פתאום כולם מדברים על תשואה שלילית?

השקעה בנדל"ן נחשבת זה מכבר כדרך בטוחה להרוויח כסף, מפני שמחירי הנדל"ן עולים בהתמדה במשך שנים. עם זאת, כמו בכל השקעה, תמיד קיימת האפשרות לתשואות שליליות, ונדל"ן אינו יוצא מן הכלל.

בישראל, למשל, מחירי הנדל"ן עלו בחדות בשנה האחרונה, ואנשים רבים קפצו על העגלה, להוטים להשתתף במגמת העלייה. עם זאת, חשוב לזכור שבעת קניית נכס השיקול העיקרי הוא לא תקווה לעליית מחירי הנדל"ן, אלא אחוזי התשואה מהשכירות.

לדוגמה:

השקעתם מיליון ש"ח מהון עצמי בנדל"ן מסחרי ולקחתם מיליון ש"ח נוספים במשכנתא. אתם יודעים שהתשואה בנדל"ן מסחרי גבוהה יותר מתשואה מדירות, ולכן קניתם מספר משרדים להשכרה, ואתם מצפים שהשכירות תכסה את המשכנתא.

בעולם מושלם זה אכן יעבוד, והתשואה שלכם תהיה חיובית, אבל במצב של היום, שבו הריבית עולה בחדות ומחירי הנדלן מתחילים להתמתן, יכול להיות שפתאום התשואה שלכם תהפוך לתשואה שלילית. אם התשואה מהשכירות היא 5% בשנה, והריבית השנתית עלתה ל-7% – פתאום אתם תתחילו להוציא מהכיס כסף נוסף כל חודש כדי לכסות את ההשקעה שלכם.

נכון, יש כאלו שסומכים על עליית מחירי הנדל"ן, אבל צריך לקחת בחשבון שמטרת העלאת הריבית היא לרסן את העלייה במחירי הנדל"ן, ונראה שמטרה זו תושג בזמן הקרוב ומחירי הנדל"ן יעלו בצורה מתונה יותר, או אף יירדו (וזה, כמובן, בלי להתייחס לעלויות השוטפות של אחזקת הנכס).

במקרה שהתשואה שלכם היא שלילית, כלומר – אתם מוציאים כסף מהכיס כל חודש, היה משתלם הרבה יותר לקחת את מיליון השקלים שהיה לכם כהון עצמי ולהשקיע אותם בכל אפיק השקעה סולידי אחר, שהיה מכניס לכם 3%–4% תשואה שנתית בלי שתוציאו שקל נוסף מהכיס.

מה צריך לעשות אם התשואה שלילית?

כיום, הרבה אנשים נוטים להתעלם מזה, ולקוות שיהיה טוב. זה לא עובד ככה בהשקעות; אם ההשקעה היא לא טובה, צריך להיפטר ממנה. לא, אנחנו לא ממליצים לכם למכור כעת את הנכסים להשקעה שלכם, המאמר הזה נכתב כדי להעיר את תשומת לבכם לכך שלא ניתן יותר להתעלם מהעניין, ותשואה שלילית היא דבר שצריך לטפל בו.

מכירת נכס כיום היא סיכון; יכול להיות שתפסידו מזה בטווח הארוך ותרוויחו בטווח הקצר, ויכול להיות שתרוויחו בטווח הארוך ותפסידו בטווח הקצר. אם הכיסים שלכם עמוקים מספיק, ייתכן שכדאי להמתין עוד שנה, כדי לראות האם ועד כמה עליית הריבית תשפיע על מחירי הנדל"ן, ורק אז לקבל החלטה, אבל אם אתם רואים שעליית הריבית גורמת לכך שעוד שלושה חודשים כבר לא תוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא על הנכס – ייתכן שיהיה לכם משתלם למכור אותו.

אם אתם סובלים מתשואה שלילית, אבל לא ברור לכם האם ההחזר השלילי גבוה מדי או שאפשר להתמודד איתו – פנו לאנשי מקצוע בתחום (יועץ משכנאות/השקעות וכדומה), ואל תנסו להתמודד עם זה לבד ולומר "יהיה טוב".

אין במאמר הזה תחליף לייעוץ מקצועי עם בעל מקצוע שידון בכל מקרה לגופו.

אם אתם מחפשים השקעה עם אחוזי תשואה גבוהים מספיק, כדי לא להיקלע לתשואה שלילית, כדאי שתשקלו להשקיע בנדל"ן מסחרי. בקרו באתר "מניבים" ותמצאו את ההשקעה המתאימה עבורכם.