מס נדלן: מעודכן ל-2024

רכישה או מכירה של נדל"ן היא עסקה המחייבת את שני הצדדים לשלם כל מיני סוגים של מיסים. כדי שתדעו בדיוק באילו תשלומים תידרשו לעמוד כדי להשלים את הרכישה או את המכירה של הנכס תוכלו לקרוא כאן את כל המידע החשוב שאתם צריכים בנושא מס נדל"ן, בין שאתם כבר נמצאים בדרך לעסקה או שאתם רק מתעניינים בתחום.

על הסוגים השונים של מיסוי נדל"ן

עסקת נדל"ן היא עסקה המערבת תשלום כספי גבוה (כמה מאות ואפילו כמה מיליוני שקלים בדרך כלל), וחלק מההוצאות של הקונים וגם של המוכרים הם תשלומים שונים של מס נדל"ן. בואו נדבר על הסוגים השונים של המיסים שכנראה תיתקלו בהם במהלך הקנייה או המכירה של הנכס:

מס רכישה

מס רכישה הוא אחד המיסים שהקונה צריך לעמוד בהם כדי להשלים את עסקת הקנייה של הנכס שהוא מעוניין בו למגורים או להשקעה. המס הזה הוא אחת הדרכים של המדינה לקבל הכנסה מעסקה שכזו, והוא מוטל גם כדי להקטין את כמות האנשים הרוכשים נכס למטרת השקעות בנדל"ן וליצור הזדמנויות רבות יותר לאנשים המעוניינים לקנות בית למגורים אישיים.

מדרגות מס רכישה

מס הרכישה שקונה צריך לשלם נקבע לפי מדרגות מס רכישה, המושפעות משווי הנכס ומהמטרה שלשמה הנכס נקנה. אנשים המעוניינים לקנות נכס כדי לגור בו נהנים ממדרגות מס גבוהות יותר, לעומת אנשים הרוכשים נכס שני ומעלה שברוב המקרים ישלמו מס גבוה יותר. המדרגות שבאמצעותן מחשבים את מס הרכישה מתעדכנות מדי שנה לפי המדד הקבוע בחוק, ויש מקרים שבהם אנשים יהיו פטורים מתשלום מלא או חלקי של מס רכישה לדירה המיועדת למגורים, למשל בני משפחות שכולות, נכים ועוד.

הינה סיכום קצר של מדרגות מס רכישה לנכס ראשון לפי העדכון השנתי שנערך ב-16.01.2024:

לדוגמה, אם אדם קונה דירה ראשונה ששוויה הוא 2,300,000 ש"ח, הוא יצטרך לשלם מס רכישה בגובה 3.5% משווי הדירה הנמצא במדרגת המס הזו, כלומר 3.5% מתוך 2,300,000-1,978,745=321,255, שהם 11,244 ש"ח.

לעומת זאת, אנשים הקונים נכס נוסף אינם פטורים ממס רכישה, והם יצטרכו לשלם מס בגובה 8% משווי הנכס, וזה נכון לסכום של 6,055,070 ש"ח או פחות. אם הדירה שווה סכום גבוה יותר הם יצטרכו לשלם מס רכישה בגובה 10% משווי הנכס (וגם כאן נערך עניין החלוקה לפי מדרגות המס).

מס שבח

מס שבח הוא אחד המיסים שהצד המוכר מחויב לשלם על הרווח הנוצר מעליית השווי של הנכס. ברוב המוחלט של המקרים אנשים המוכרים נכס מקבלים עליו סכום גבוה יותר מהסכום שהם בעצמם שילמו עליו כשקנו אותו, וההפרש הזה הוא בעצם ה"השבחה" של הנכס שנדרש לשלם עליה סוג של מס רווח. מס השבח עומד על 25% מהשינוי בשווי הנכס, אך מהסכום הזה אפשר לקזז הוצאות מוכרות כמו שיפוצים שהנכס עבר, עלויות מכירה, פחת ועוד. יש תנאים ספציפיים שבהם מוכרי דירה יהיו זכאים לפטור ממס שבח, למשל קבלת הדירה הנמכרת בירושה או מכירה של 2 דירות לצורך רכישת דירה אחת.

מס שבח במכירת מגרש

מס שבח מוטל גם על מכירה של מגרש, אם כי כאן יש להביא בחשבון עוד כמה פרמטרים שאין בנכס רגיל, למשל קיום של מבנה בשטח המגרש שיש צורך להרוס, ייעוד הקרקע (חקלאית, למסחר, למגורים ועוד). בדרך כלל מס שבח על מגרש עומד על 25% מהרווח, אך יש מקרים שבהם הוא יהיה גבוה יותר ויפגע בכדאיות המכירה ולכן חשוב לערוך בדיקות מקיפות בעזרת אנשי מקצוע כדי להגיע לחישוב המס המדויק.

מס הכנסה נדל"ן – מס על השכרת נדל"ן

אנשים המשקיעים בנדל"ן ומשכירים אותו נדרשים לשלם מס הכנסה על הרווחים המתקבלים ממנו, כיוון שהמדינה מחשיבה אותם כהכנסה של המחזיקים בנכס. תשלום מס ההכנסה נקבע לפי המסלול הרלוונטי לנכס ולגובה הכנסה המתקבלת ממנו:

מסלול פטור

נכון לעדכון השנתי של 2024, אנשים המשכירים נכס למגורים פטורים מתשלום מס הכנסה נדל"ן אם השכירות החודשית שהם מקבלים היא בגובה 5,654 ש"ח או פחות. אם גובה ההכנסות הוא יותר מסכום זה אך נמוך מ-11,308 ש"ח, המשכיר יצטרך לשלם מס הכנסה רק על חלק מההכנסות. אין אפשרות לקזז מהסכום הזה הוצאות מוכרות כמו תחזוקת הדירה.

מסלול 10% מההכנסות

יש מסלול המאפשר למשכיר לשלם מס בגובה 10% מסך כל ההכנסות משכירות. זוהי אופציה רלוונטית במיוחד למשכירים של כמה דירות, שהיו נאלצים לשלם סכום גבוה יותר אם היו בוחרים במסלול הפטור. גם כאן אי אפשר לקזז מהסכום את העלויות הכרוכות בהשכרת הדירה ובתחזוקתה.

מסלול תשלום על פי מדרגות המס

עבור אנשים המקבלים הכנסה משכירות וגם מעבודה או משלח יד קיים מסלול המחשב את המס לפי מדרגות מס שולי. במסלול זה אפשר לקזז מסכום ההכנסה המתקבל מהשכירות עלויות כמו תחזוקת הדירה וריבית משכנתה.

חובת מס נדל"ן על נכסים מניבים

בדרך כלל המיסים השונים המופיעים כאן הם עניינם של קונים ורוכשים של דירות למגורים, אך הם רלוונטיים גם לנכסים מניבים כמו שטחים ומבנים המיועדים לתעשייה ולעסקים. אדם הקונה נכס מניב נדרש לשלם עליו מס רכישה של 6% משוויו (בלי מדרגות מס), המוכר יצטרך לשלם מס שבח של 25% וההכנסה ממנו תחויב במס לפי מסלול המס השולי (המסלול המאפשר קיזוזים מתחזוקה, ממשכנתה ועוד).

מס הרכישה של נכס מניב עומד על 6% אם הוא נקנה על ידי חברה ולא אדם פרטי. במקרה הזה המוכר פטור ממס שבח אך הוא צריך לשלם מס דיבידנד בעקבות האופי העסקי של המכירה. החברה הקונה את הנכס תשלם עליו מס חברות במקום מס הכנסה (שאפשר לקזז ממנו עלויות כמו תחזוקה), וחברה בע"מ או עוסק מורשה חייבים לגבות מע"מ על השכירות החודשית.

סיכום

לפני שאתם קונים או מוכרים נכס מניב או דירה למגורים, חשוב שתכירו את כל המיסים שהצדדים השונים בעסקה נדרשים לשלם כמו מס רכישה לקונים, מס שבח למוכרים ועוד. אצלנו באתר תוכלו לקרוא עוד מידע חשוב על ענייני מכירה או קנייה של נכסים וגם לראות נדל"ן מסחרי למכירה, משרדים למכירה ועוד נכסים שתוכלו לקנות או לשכור בהתאם לצרכים ולרצונות שלכם.