תמ"א 38/2 היא תוכנית ייחודית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. התוכנית מעניקה זכויות בנייה נוספות לבעלי הנכסים והיזמים האחראים על הבנייה. מדובר ביוזמה של מדינת ישראל שמטרתה לשפר את הנדל"ן באזורים שונים. התוכנית מציעה מנוף כלכלי והזדמנות לשדרוג תשתיות ומרחבי מגורים, אך היא גם מעלה אתגרים בפני הדיירים והיזמים כאחד. תוכנית תמ"א 38 היא אחת היוזמות החשובות והמשמעותיות ביותר שקודמו בישראל בתחום ההתחדשות העירונית וחיזוק מבנים. במאמר זה נסקור את עיקרי התוכנית ואת החידושים בתיקון תמ"א 38/2.
על תוכנית תמ"א 38
תוכנית תמ"א 38 מקנה ליזמים ולדיירים בשכונות הישנות בערים השונות בישראל הזדמנות לשפץ ולחזק את המבנים הקיימים או להרוס ולבנות אותם מחדש, בתמורה להרחבת הבנייה באותו המקום. התוכנית, שאושרה לפני יותר מעשור, נועדה לטפל בבעיה קריטית מאוד בשל הסיכון הגבוה לרעידות אדמה בישראל, שכידוע יושבת על השבר הסורי אפריקאי. תמ"א 38 היא תוכנית המציעה תמריצים וכלים לחיזוק מבנים ולשדרוג תשתיות בבניינים ותיקים, והיא מעניקה זכויות בנייה נוספות כפיצוי ליזמים. מעבר להיבט הבטיחותי, התוכנית היא הזדמנות לשדרוג איכות החיים והדיור של התושבים במבנים הישנים. התמריץ ליזמים נובע מהאפשרות להוסיף דירות. התמריץ לדיירים הוא בדרך כלל הרחבה של הדירה, בניית מחסנים, בניית מרפסות או יצירת מקומות חנייה, וכמובן שיפוץ קוסמטי למקום המגורים.
יתרונות ביצוע תמ"א 38
לפרויקטים בתמ"א 38 יש יתרונות רבים, כולל חיזוק המבנים לעמידה ברעידות אדמה, שיפור התשתיות הקיימות, ואף שדרוג אסתטי של המבנים. התושבים נהנים משיפור תנאי המגורים ומעלייה בערך הנכס. להלן חלק מהיתרונות הרבים שבביצוע פרויקט תמ"א 38:
· לצד שיפור העמידות לרעידות אדמה, הפרויקטים עומדים בתקני הבנייה הירוקה הן מבחינת חומרי בנייה והן במערכות החוסכות באנרגייה. שיפור זה לא רק מיטיב עם בריאות הדיירים וחוסך בעלויות המחייה, אלא מספק ערך חברתי רחב יותר בגלל הפחתת טביעת הרגל הפחמנית על העולם והסביבה. תמ"א 38 היא הזדמנות פז לשילוב מעמיק של פרקטיקות אקולוגיות פרוגרסיביות בכל הבניינים הישנים של ישראל.
· מבנים מסוימים שיועדו לפרויקטים של תמ"א 38 מחזיקים במשמעות ארכיטקטונית או היסטורית לקהילה ולמדינה. פתרונות יצירתיים יכולים לשמר חזיתות היסטוריות חיצוניות של מבנים שונים.
· תמ"א 38 מזניקה פעילות כלכלית רחבת היקף ומעניקה הזדמנויות עבודה לגורמים רבים. התוכנית גם משדרגת את חיוניות השכונה, מעניקה אופציה להקמת השקעות נדל"ן מסחרי ולהקמת נדל"ן מסחרי למכירה, המעלה את ערכי הנכסים והתקציבים העירוניים.
זכויות ותקנות של תמ"א 38
תמ"א 38 מסדירה את הזכויות והתקנות הנלוות לפרויקטים, כולל זכויות הדיירים, התנאים לקבלת אישורים לביצוע, וההנחיות והזכויות של היזמים. חשוב להכיר את המסגרת המשפטית כדי להבטיח תהליך תקין והוגן.
פינוי ובינוי בזמן השיפוץ
אחד האתגרים בתמ"א 38 הוא הצורך לפנות את הדיירים בזמן השיפוצים. חשוב לתכנן מראש פתרונות זמניים למגורים ולהבטיח שהם מספקים ונוחים ככל האפשר. המורכבות וההיקף של הפרויקט דורשים תכנון קפדני והתחשבות בכל המעורבים לאורך כל התהליך.
הריסה ובנייה מחדש של תמ"א 38
במקרים שבהם המבנה אינו ניתן לשיפוץ, אפשר לבחור באפשרות של הריסה ובנייה מחדש. הליך זה מאפשר שימוש יעיל יותר בקרקע ובנייה לפי תקנים מודרניים ובטיחותיים יותר. גם בעת הריסה ובנייה מחדש נדרש אישור של כ-80% מהדיירים לתהליך, אך אין צורך בשינוי בתב"ע (תוכנית בניין עיר) לקבלת אישור הוועדה המקומית.
הסכמת הדיירים בתמ"א 38
לקידום פרויקט תמ"א 38 נדרשת הסכמה של רוב הדיירים בבניין, כ-80% מהם. תהליך זה דורש שקיפות, דיאלוג והבנה הדדית בין הדיירים לבין היזמים כדי ליישר ציפיות ולהתמודד עם חששות משני הצדדים. השגת הסכמה מחייבת תדרוכים מקיפים, תנאים הוגנים וערוצי תקשורת פתוחים.
תמ"א 38 בישראל – ערים המשתתפות בפרויקט תמ"א 38
ברחבי ישראל קיימות ערים רבות המבצעות פרויקטים של תמ"א 38 במטרה לחזק את המבנים ולשפר את תנאי המגורים. אשדוד, אשקלון, באר שבע, לוד, בת ים ורמת גן הן רק חלק מהערים המשתתפות בפרויקט. אלו זוכות לשיפור בתשתיות ובאיכות החיים של התושבים.
תמ"א 38 מול פינוי בינוי
למרות שתמ"א 38 ופינוי-בינוי חולקים יסודות דומים של התחדשות עירונית וחיזוק מבנים, קיימים בין התוכניות כמה הבדלים:
· בתמ"א 38 נדרשת הסכמה של 80% מהדיירים לאישור הפרויקט, לעומת זאת בפינוי-בינוי נדרש אישור של 60% מהדיירים או 80% מבעלי הדירות, ולעיתים נדרש גם הליך משפטי לחיוב סרבנים.
· שני המסלולים מעניקים לדיירים בניין מחוזק ודירות חדשות, אך בפינוי-בינוי ניתן דגש רב יותר בפיתוח המרחב הציבורי בסביבה.
· גם היזמים מקבלים תמריצים שונים בכל מסלול, הן ברמת הטבות המס והן בהיקף תוספת היחידות שניתן לבנות.
· פרויקט פינוי-בינוי מורכב יותר מבחינת התכנון, דורש שינויי תב"ע, ולרוב נמשך 8-4.5 שנים בהשוואה לתמ"א 38.
זכויות לקשישים בתמ"א 38
על פי תיקוני החקיקה לחוקים הרלוונטיים לפינוי בינוי וחיזוק מבנים לפי תמ"א 38/2, הוגדרו הגנות מיוחדות לקשישים מעל גיל 75 או 80 המתגוררים בבניינים הנכללים בפרויקטים מסוג זה. בפרויקטים של פינוי בינוי, קשיש מעל גיל 75 לא ייחשב סרבן אם היזם לא הציע לו חלופות מגורים הולמות כגון:
· מימון מעבר לדיור מוגן.
· רכישת דירה חלופית שתהיה דומה לדירה שהוא אמור לקבל לאחר הפרויקט.
· מתן פיצוי כספי בשווי המחיר של הדירה לאחר ביצוע הפרויקט.
· קבלת 2 דירות בפרויקט ששווין יהיה זהה לשווי דירה אחת בפרויקט.
· קבלת דירה קטנה יותר בפרויקט אל מול הפרש השווי של דירתו הנוכחית לאחר הפרויקט.
בפרויקטים של תמ"א 38 לחיזוק מבנים בבניין שבו דיירים מעל גיל 80, העבודות יאושרו רק אם הוצעו להם מגורים חלופיים למשך כל התקופה. מטרת ההגנות הללו היא לאפשר לקשישים ליהנות מהפרויקט בלי לפגוע באיכות חייהם.
סיכום
תמ"א 38 היא תוכנית חשובה ומשמעותית שמטרתה לשפר את עמידות המבנים בישראל ולהעניק לדיירים תנאי מגורים טובים יותר. עם זאת, היא מצריכה תכנון, הסכמות ושיתוף פעולה בין כל הגורמים המעורבים. תמ"א 38 מציעה הזדמנויות רבות אך גם אתגרים, ודורשת גישה מושכלת ומותאמת לצרכים הייחודיים של כל פרויקט וקהילה. עם פיקוח נאות, תמ"א 38 יכולה לחזק ערים רבות בישראל לדורות הבאים.