השקעה בנדל"ן הפכה להשקעה אטרקטיבית מאוד בקרב הישראלים. היא השקעה בטוחה יותר מהשקעה בשוק ההון, אבל גם בהשקעה בנדל"ן יש סיכונים שגם המומחים הגדולים ביותר בתחומם לא תמיד יכולים להימנע מהם. עם זאת, למרות שלא תמיד מצליחים לגבור עליהם, מומלץ בהחלט להכיר אותם, וניסינו לרכז לכם אותם כאן:
מיסים, מיסים, מיסים
המלחמה הממשלתית במשקיעי נדל"ן מניבה פירות, בסופו של דבר. לפני כל השקעה בנדל"ן על המשקיע לבנות לעצמו מרחב ביטחון משמעותי, כדי למנוע קריסה כלכלית כתוצאה מאי-חישוב נכון של ההוצאות העתידיות בהשקעה בנכס נדל"ני.
ההוצאות הן גדולות ומגוונות: הגדלת מס הרכישה; הגבלת מינוף המשכנתא למשקיעים; העלייה החדה בריבית; הגבלת הריבית המשתנה הקובעת כי לפחות שליש מסך המשכנתא יינתן בריבית קבועה; מס רכישה; מס השכרה; מס שבח בעת מכירה; כל אלו נוגסים עמוק בכיס של המשקיעים. מיסים אלו ותשלומים סדירים נוספים (למתווך, עורך דין, אגרות שונות והוצאות רישום) עלולים להוסיף עד 20% למחיר הרכישה הראשוני ולחתוך 20% ממחיר השכירות בעתיד.
תסמונת השוכר הנעלם
לעיתים יכול להכות בכם הדבר שממנו משקיע בנדל"ן חושש יותר מכל: אין שוכר. חיפשתם במגרשים למכירה ורכשתם מגרש מוצלח, בניתם עליו בניין משרדים, פרסמתם משרדים להשכרה במרכז ואז… הבניין עומד ריק. כיצד להפוך את הדירה לאטרקטיבית יותר זו תורה שלמה, אבל מבחינה פיננסית יש להיות ערוכים לכך שלעיתים מציאת שוכר מתאים הוא תהליך שלוקח זמן. ביקוש והיצע הם עניינים טריקיים, ולפעמים האזור בו נמצא הנכס שרכשתם מוצף בפתאומיות בנכסים להשכרה, מה שעלול לתקוע אתכם לפרק זמן בלתי ידוע.
מקרה נוסף, שאינו נעים, הוא שוכר שאינו משלם, או שוכר שמסרב להתפנות מהדירה. בשני מקרים אלו יש לפנות לגורמים הרלוונטיים, אך גם להיערך לכך מבחינה כלכלית באופן אישי.
שינויים רוחביים בשוק ההון
שינויים רוחביים בשוק ההון בפרט, ובכלכלה ברחבי המדינה בכלל, עלולים להשפיע לכם ישירות על הכיס.
עלייה בריבית תשפיע לכם על החזרי המשכנתא, על היכולת למחזר אותה ועל יכולות הרכישה של רוכשים פוטנציאליים. שינויים בתקנות הממשלתיות ובאכיפתן, כמו אכיפת בנייה לא חוקית או הטלת מיסים, גם יגרמו לכם להרגיש חור בארנק.
חוסר נזילות
השקעה בנדל"ן, בשונה מהשקעה בשוק ההון, היא נזילה פחות. אם השקעתם ממון ברכישת נכס, בדרך כלל לא ניתן לגזור רווחים משמעותיים בשנתיים הראשונות למכירה. כל משיכה של הכסף לפני כן, עלולה לגרור הפסדים של עשרות ומאות אלפי שקלים.
בהתאם לכך, יש לדאוג שהכסף שמושקע בנכס יהיה כסף שניתן "לוותר" עליו לתקופה ארוכה, תוך הבנה שהוא מושקע כעת בנדל"ן ולא הולך לשום מקום אחר בעת הקרובה. גם אם אתם רוצים לקנות רכב חדש, גם אם אתם צריכים לממן חתונה או טיפול שיניים יקר – מה שמושקע שם יישאר "תקוע" לאורך תקופה, וצריך להיות מוכנים לכך מבחינה פיננסית.
ירידת ערך
במדינה שבה מחירי הנדל"ן האמירו כמעט ב-20% בשנת 2022 אולי מוזר לדבר על זה, אבל ירידת ערך היא גם סיכון שצריך לקחת בחשבון. בנייה חדשה חסמה לך פתאום את הנוף ואת האוויר לנשימה; גורמים עבריינים השתלטו על השכונה שלך והפכו אותה לבסיסם; מסילת רכבת או כביש מהיר נסללו מעבר לחלון או שבועת הנדל"ן סוף סוף התפוצצה והשוק התמתן או ירד בחדות. אמנם הסיכוי שהדברים האלו יקרו אינו גבוה, אך גם אליו צריך בהחלט להיות מודעים.
הפסדים תפעוליים
לתפעל נכס זה עניין יקר. מלבד עלויות השיפוצים – המתוכננים ושאינם, לפעמים קורים נזקים נרחבים שיש לטפל בהם. יש נכסים שבהם עלויות התפעול הם גבוהות יותר כמו למשל משרדים להשכרה שצריך לשפץ כל כמה שנים, כמוהם גם אולמות להשכרה, קליניקות להשכרה, חנויות להשכרה ועוד. לאומתם יש נכסים שהטיפול הדרוש נמוך בהרבה כי אין חשיבות לחדשנות ויופי, למשל מחסנים להשכרה, מבני תעשייה ועוד. אלו אם הנכס איכותי אין צורך לשפץ אותו לאורך שנים ארוכות.
אבל בכל סוגי הנכסים עלולות להווצר בעיות לאורך השנים, למשל: בעיות במערכת החשמל, נזילות, כשלים בבנייה, כל אלו הם הוצאות יקרות ובלתי מתוכננות, שבכל זאת צריך להיערך אליהם בהתאם. אם אתם מחזיקים במספר נכסים תוכלו להגיע לסיכום עם בעל מקצוע שיעניק לכם מחיר נוח יותר בתמורה להתחייבות מצידכם להזמין אותו לכל תקלה אצלכם.
סיכונים בהשקעות בחו"ל
הסיכונים למשקיעים בחו"ל הם מגוונים יותר. התלות שלכם בחברת ניהול הנכסים היא גדולה. כישלון שלה יהיה כישלון שלכם, וגם אם אתם סומכים על אנשים מסוימים בחברה – אין התחייבות שהם ישארו שם לכל אורך תקופת ההשקעה שלכם. לכן, לא כדאי לסמוך רק על אדם אחד, אלא לברר על הניסיון, המוניטין והמקצועיות של חברת ניהול הנכסים ככלל.
בהשקעה בחו"ל ישנו עוד סיכון שצריך לקחת בחשבון: שער המטבע הזר. שערי המטבעות הם משתנים שכמעט ואינם ניתנים לחיזוי מראש, והם עלולים להשפיע בצורה דרמטית על השקעה בחו"ל. אמנם ניתן לבצע גידור, אך בדרך כלל הוא כרוך בעלויות משמעותיות.
אם נסכם את העניין: אל תחששו יותר מדי מהסיכונים, אבל תהיו מודעים אליהם!