אחרי שבסוף חודש מרץ עבר "חוק ההסדרים" בקריאה ראשונה, ראשי השלטון המקומי החברים ב'פורום ה-15' נפגעו עד עמקי נשמתם, ועלו להתקפה. זה התחיל בהשבתה של הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה, והמשיך באיומים להשבתה כללית במקרה שהחוק אכן יעבור בקריאה שלישית. מי הם חברי 'פורום ה-15'? מה מפריע להם בחוק ההסדרים? איך זה קשור לנדל"ן מסחרי? צללנו לבדוק:
מהו 'חוק ההסדרים'?
שלא כשמו, 'חוק ההסדרים' אינו באמת חוק אחד, אלא בדרך כלל אוסף של חוקים קטנים שבאו לתקן, לדחות, לבטל, ובעצם 'להסדיר' חוקים קיימים אחרים. בשונה מחוק רגיל, חוק ההסדרים בדרך כלל אינו צריך לעבור את כל הבירוקרטיה הקיימת בחוקים רגילים, והוא מסתפק בתהליך קצר וממוקד. במהלך תהליך קצר זה, הממשלה מקבלת החלטות עקרוניות לגבי הנושאים השונים שאותם היא מעוניינת לכלול בתוך החוק, משרד האוצר מגבש את נוסח הצעת החוק, ולאחר מכן הנוסח מאושר על ידי ועדת שרים מיוחדת בראשות שר המשפטים.
חוק זה נידון בדרך כלל במקביל לדיון על תקציב המדינה, מפני שבדרך כלל הממשלה חייבת שחוק ההסדרים יעבור כדי לבצע את מדיניותה הכלכלית, כפי שהיא מתבטאת בתקציב המדינה אותו הגישה. השימוש בחוק זה גורר ביקורות רבות לאורך שנים, מפני ששקיפותו נמוכה והליך ההצבעה שלו מהיר.
מה זה 'פורום ה-15'?
'פורום ה-15', או 'פורום הערים העצמאיות', הוא פורום שהוקם בשנת 2002 ביוזמת ראשי הערים עמרם מצנע ורון חולדאי, ובו חברות 17 ערים שהן ערים 'עצמאיות' (ערים שלא מקבלות מהממשלה מענקים כמו "מענקי איזון" ו"מענקי פיתוח"). הערים החברות בפורום מעת הקמתו הן: אשדוד, באר שבע, גבעתיים, הרצליה, חדרה, חולון, חיפה, כפר סבא, נתניה, פתח תקווה, ראשון לציון, רחובות, רמת-גן, רעננה ותל אביב-יפו. אשקלון הצטרפה לפורום ב-2008, ורמת השרון ב-2016.
פורום זה למעשה יצר "מונופול" לקידום מטרות ערים אלו מול מוסדות השלטון המרכזי, מפני שהן כוללות כ-40% מאוכלוסיית ישראל, וכ-80% מהאוכלוסייה בישראל מבקרת בהן באופן יום־יומי. אחד מפעולותיו של הפורום, למשל, הייתה שלא לקבל את מתווה הממשלה ולעכב את החזרה ללימודים בעת משבר הקורונה, בחודש מאי 2020.
למה חוק ההסדרים מפריע לפורום ה-15?
זירת המחלוקת: סעיף הלאמת הארנונה
אמנם הפורום קובל על מספר סעיפים המופיעים בחוק, אבל ללא ספק, העילה לבלגן ולשביתה היא סעיף "שותפות הממשלה והשלטון המקומי בפיתרון משבר הדיור" הנכלל בחוק ההסדרים, ומכונה גם "הלאמת הארנונה".
סעיף זה הוא הדהוד של רעיון שכבר עלה בעבר, ובמסגרתו תוקם קרן ממשלתית מיוחדת, "הקרן להרחבת ההשקעה בתושב והגדלת היצע הדיור", שתפעל להמרצת והגדלת היצע הדיור ברשויות מקומיות חלשות, שאינן יכולות לממן בעצמן את התשתיות הנדרשות להאצת הפיתוח העירוני.
במסגרת הרעיון, ככל שהרשות המקומית מרוויחה יותר מארנונה עסקית, כך היא תעביר אחוזים גבוהים יותר (בין 10% ל-49%) מסך הכנסה זו לטובת הקרן. כספי הארנונה העסקית שיצטברו בקרן יחולקו בין הרשויות המקומיות על בסיס כמות ההיתרים לבניית יחידות דיור שיפיקו, ובכך יעודדו את הרשויות השונות לבנות יותר פרויקטים למגורים ופחות פרויקטים למסחר ותעסוקה.
מי ירוויח מהלאמת הארנונה?
ללא ספק, המרוויחות הגדולות מהחוק הן הרשויות המקומיות החלשות, שטוענות כי מדובר ב"צדק חלוקתי", והמפסידות הן הערים העשירות. לטענת ראשי הערים החלשות, הערים העשירות "גונבות" את כל המועסקים כאשר הן בונות שטחי מסחר ותעסוקה גדולים, ובכך גורמות לראשי הערים הגדולות להתנהג כמו יזמי נדל"ן ולהשקיע בנדל"ן מסחרי במקום בפתרון לבעיית הדיור.
לדוגמה: בכל מטרופולין תל אביב, העיר עם הכמות הגבוהה ביותר של התחלות בנייה היא בת-ים. במקביל, הכנסות עיריית תל אביב-יפו בשנת 2021 מארנונה עסקית היו 2.3 מיליארד שקל (ו-975 מיליון ש"ח מארנונה למגורים), בעוד שהכנסתה הכוללת של עיריית בת-ים מארנונה עמדה על כ-343 מיליון שקלים. חוק ההסדרים, לטענת העיריות החלשות, יחלק בצדק את ההכנסות ש"גונבת" עיריית תל אביב ויעניק את חלקן לעיריית בת ים, כדי שתוכל להמשיך בתנופת הבנייה למרות שאין בה שטחי מסחר ותעסוקה.
מי מפסיד מהלאמת הארנונה?
כבתמונת מראה, המפסידות הישירות מ'הלאמת הארנונה' הן העיריות העשירות, שחברות ב'פורום ה-15'. לטענתן הן השקיעו מאות מיליוני שקלים בפיתוח איזורי המסחר והתעסוקה לאורך שנים, תוך מחשבה על הרווח העתידי שיפיקו מהם, וכעת הרווח המיועד ייעלם מכיסן ויעבור לערים אחרות, שבחרו שלא להשקיע בבניית נדל"ן מסחרי מניב.
לטענת גורמים בעיריות אלו, לא מדובר בצדק חלוקתי, אלא בביזה שעורך השלטון המרכזי בשלטון המקומי. בנוסף, הם טוענים שהחלוקה אינה פרופורציונלית, ובפועל חלק גדול מהקרן יעבור בכלל למשרד האוצר, ולא יגיע לכיסן של הרשויות הנזקקות.
האם המשקיעים ירוויחו או יפסידו מהתהליך?
כמובן שנצטרך להמתין ולראות את ההשפעה בפועל על השוק, והאם בכלל החוק יעבור כמו שהוא, ללא תיקונים שיכניסו בו הרשויות המקומיות החדשות, אבל במצב העניינים הנוכחי נראה שיש משקיעים שירוויחו, ויש כאלו שיפסידו.
קשה להאמין שהצמצום בשטחי המסחר והתעסוקה יהיה באמת משמעותי בעקבות הלאמת הארנונה, אבל אם דבר כזה באמת יקרה – המשקיעים שירצו לרכוש נדל"ן מסחרי מניב, כמו משרדים להשכרה, יצטרכו לשלם הרבה יותר, כי העיריות יעדיפו להשקיע בדיור והקבלנים בעקבותיהם. גם שוכרי המשרדים ובעלי החנויות יהיו אלו שישלמו ביוקר בעליית מחירי השכירות, אבל המשקיעים שכבר מחזיקים במגרשים המיועדים לבניית נדל"ן מסחרי מניב הם אלו שמחזיקים ביהלום שמחירו עתיד לעלות.