המדריך הבא מיועד למי ששוקל להשקיע בקרקע חקלאית שאיננה זמינה לבנייה. קרקעות להשקעה בישראל נחשבות לאפיק מניב לטווח הארוך אף יותר מהשקעה בדירות ונכסים בנויים אחרים.
ניתן לסווג את סוגי הקרקעות למכירה בישראל לשלוש קטגוריות:
- קרקעות לבנייה – מגרשים שעליהם ניתן האישור להתחיל לבנות מבני מסחר, תעשייה ומגורים, בהתאם לייעוד הקרקע.
- קרקעות חקלאיות – קרקעות שאינן זמינות לבנייה אלא מיועדות לשימוש חקלאי בלבד.
- קרקעות מופשרות – שטחים חקלאיים שעברו תהליך של הפשרה ושינוי ייעוד, וכעת זמינים לבנייה.
כלל האצבע הוא שככל שרוכשים מגרש בשלב התחלתי יותר, כך גובר פוטנציאל הרווח העתידי בשל השבחה ועליית ערך.
כלומר, ערך הנכס יזנק מרגע ההפשרה ושינוי הייעוד לבנייה. יתרה מזאת, עליית הערך תגבר ככל שמתקדמים לעבר אישור התכניות והתחלת הבנייה עצמה.
בשורות הבאות נצלול לעומק לכל הנושא של השקעה במגרשים חקלאיים שאינם זמינים לבניה, וננסה להבין את השיקולים הרלוונטיים לעסקה מסוג זה.
למה עדיף לחפש קרקעות למכירה שנמצאות בהליכי שינוי ייעוד?
כפי שהתחלנו להסביר בהקדמה, רכישת שטחים חקלאיים שטרם עברו הפשרה ושינוי ייעוד מהווה הזדמנות ליהנות מהשקעה בעלות נמוכה יחסית ועם פוטנציאל תשואה גבוה במיוחד לטווח הבינוני והארוך.
הסיבה לכך היא כפולה. מחד, קרקעות חקלאיות לפני הפשרה יהיו זולות בהרבה מקרקעות זמינות לבנייה, בין אם בשלב אישור התכניות ובין אם בשלבים מתקדמים יותר לאחר התחלת הבנייה על השטח.
מאידך, ערכם של שטחים חקלאיים צפוי לעלות דראסטית לאחר ההפשרה, שינוי הייעוד והתחלת הבנייה. חשוב להבין שקרקעות לבנייה הן מצרך נדיר בישראל הקטנטונת, ולכן אדמות שעומדות בפני הפשרה יכולות להיות מכרה זהב של ממש.
מה צריך לבדוק לפני שרוכשים קרקע חקלאית למכירה?
חשוב להקפיד על מספר בדיקות מקדימות בטרם רכישת קרקע חקלאית להשקעה:
1) בראש ובראשונה, צריך לעשות בדיקות רקע אודות הקרקע, כולל מבנה הבעלות עליה ומעמדה החוקי. צריך לוודא שאכן מדובר בקרקע חקלאית, ורצוי שהיא תהיה פרטית ולא בבעלות המנהל.
הסיבה לכך היא שקרקעות מנהל ניתנות לחכירה ארוכת טווח אך לא למכירה, מה שעלול לסבך את ההשקעה. בניגוד לכך, אדמות פרטיות ניתנות למכירה מלאה, כך שניתן לקבל עליה בעלות ללא עוררין ובכך לקבל את הזכות למכור אותה ללא מגבלות.
2) בשלב השני, צריך לבחון היטב את מאפייני הקרקע, כולל המיקום וסביבת הנכס. כדאי להתמקד בחיפוש קרקע חקלאית למכירה באזורים עם ביקוש גבוה למגורים, למשל בערים מרכזיות בגוש דן והשרון.
למיקום הנכס באזור ביקוש תהיה משמעות מכרעת הן על הערך והתשואה העתידית מהשקעה, והן על סיכויי ההפשרה ומימוש ההשקעה מלכתחילה. ככל שהשטח יהיה קרוב יותר למרכזי תעסוקה ושכונות קיימות עם תשתיות מפותחות ושירותים קהילתיים פעילים (כמו מוסדות חינוך ובריאות), כך יעלו סיכויי ההפשרה ופוטנציאל הרווח.
3) בשלב הבא, לאחר שאותרה הקרקע החקלאית באזור הביקוש, יש לבדוק את התוכנית בה נכללת הקרקע ואת השלב בו היא נמצאת. זאת, על מנת לאמוד את סיכויי ההפשרה ואת לוחות הזמנים עד להתחלת הבנייה הממשית על השטח.
צריך לבחון האם התוכנית כבר קיבלה אישור בוועדה המקומית או המחוזית להפשרה לשינוי ייעוד הקרקע מחקלאית לזמינה לבנייה. מומלץ לבדוק גם האם תכנית ההפשרה מקודמת על ידי הרשויות המקומיות, מה שמעלה משמעותית את סיכויי המימוש.
על מנת להעריך את סיכויי מימוש ההשקעה, ניתן ואף מומלץ לבקש מהמשווק הערכת שמאי על פי תקן 22. תקן זה מהווה למעשה כלי באמצעותו שמאי מקרקעין אומדים את מצבו התכנוני הקיים והעתידי של השטח.
האינדיקציה האולטימטיבית לכדאיות ההשקעה היא אם מדובר בקרקע צהובה, כלומר כזו שמוגדרת בתכנית בניין עיר (תב"ע) כשטח שמיועד לצרכי מגורים.
הסברים נוספים בנושא ניתן למצוא בדף המידע של נדלן מאסטר על קרקעות חקלאיות למכירה
פוטנציאל התשואה בהשקעה כזו, הסיכונים שבדרך וממה כדאי להיזהר
רכישת קרקע חקלאית למכירה שטרם הופשרה לבנייה יכולה להניב רווחים משמעותיים שיכפילו ואף ישלשו את עלות ההשקעה בשל פוטנציאל ההשבחה הגבוה. הרווח על ההשקעה עשוי להגיע לעשרות ואף מאות אחוזים מעלות ההשקעה הראשונית.
לצד יתרונות ההשקעה בקרקעות חקלאיות, חשוב לבצע ניהול סיכונים ולבחון את החסרונות הפוטנציאליים.
ראשית, צריך לקחת בחשבון שמדובר בהשקעה לטווח הבינוני והארוך. תהליכי הפשרה ושינוי ייעוד כרוכים בביורוקרטיה מסועפת ומורכבת שעשויה לקחת זמן רב. משלב רכישת הקרקע ועד סיום הבנייה ואכלוס הפרויקט עשויה לעבור תקופה, במהלכה לא תתקבל תשואה.
במילים אחרות, ככל שמדובר בהשקעה במגרשים להפשרה, חשוב להתאזר בסבלנות ואורך רוח עד שהנכס יתחיל להניב.
הסיכונים המרכזיים שיש להישמר מפניהם בעת ביצוע השקעה באדמות חקלאיות קשורים לפן המשפטי והפורמלי.
כפי שציינו בסעיף הקודם, קיימת חשיבות מכרעת לבחירה בקרקעות פרטיות ולא בקרקעות מנהל שדורשות תהליך מורכב של חכירה ולא רכישה. כמו כן, חשוב לוודא שאין בעיות או אי סדירויות בנוגע לבעלות על הקרקע, וכי היא אכן פנויה לחלוטין וזמינה לרכישה.
על מנת להבטיח תהליך השקעה בטוח ונבון, מומלץ להיעזר באנשי מקצוע רלוונטיים כמו מתווכים, עורכי דין, שמאים ורואי חשבון.