"חכירה לדורות", "זכות בעלות", "היוון", "קרקעות מנהל", כל אלו מונחים שחולפים לידינו אבל אנחנו לא תמיד מבינים אותם. כאשר באים להשקיע בנדל"ן מסחרי, חשוב מאוד לוודא שאנחנו בקיאים במילון המושגים הרלוונטיים, ולא משקיעים וסומכים על זה שלא יסובבו אותנו. אז מה ההבדל בין זכות בעלות לזכות חכירה לדורות? בואו נלמד אחת ולתמיד:
מה זה חכירה?
בדיוק כמו בשכירות, חכירה היא מצב שבו חוזה בין שני צדדים מאפשר לצד א' להשתמש בנכסיו של צד ב' למשך תקופה מסוימת, שלא באופן של העברת בעלות רשמית. עם זאת, במקרה שחוזה השכירות הוא לתקופה של למעלה מ-5 שנים נהוג לכנות זאת 'חכירה', ושכירות של למעלה מ-25 שנים תקרא 'חכירה לדורות'.
מושגים נוספים בתחום הם חכירה תפעולית – חכירה השווה לשכירות, ובה הנכס נשאר בידי המחכיר; חכירה מימונית – חכירה שבמסגרתה ניתן לרכוש את הנכס בתום תקופת החכירה; חכירת משנה (חכירת סאבלט), שבמסגרתה המחכיר מאשר לחוכר להעביר את זכויות השימוש בנכס לצד שלישי וחכירת היוון, שבה הזכויות בנכס שוות בין החוכר למחכיר ודמי החכירה משולמים מראש ולא מדי חודש.
חוק יסוד: מקרקעי ישראל
עם קום מדינת ישראל, רובן המוחלט של הקרקעות במדינת ישראל היו בבעלות המדינה. בעלות זו גרמה לשלל בעיות, והובילה לחקיקתו של חוק היסוד "מקרקעי ישראל", חוק היסוד השני שנחקק בישראל, ביולי 1960.
בחוק זה קבעה המדינה, בין היתר, כי אין אסור למכור נכס הנמצא בבעלות המדינה, ובמקום זאת התירה להחכיר אותו לתקופה של תעלה על 50 שנים. כתוצאה מכך, אנשים התחילו "לחכור" שטחים מהמדינה ל-49 שנים, עם אופציה להארכה ל-49 שנים נוספות.
בתחילה היה נהוג שהחוכר משלם למדינה דמי חכירה שנתיים, אך החל משנות השבעים החל מנהל מקרקעי ישראל לשנות את השיטה, ועבר לפעול בשיטת חכירה מהוונת, שבה שולמו דמי החכירה מראש על כל התקופה.
כבהערת אגב נזכיר שבשל כך, בכל מקרה של רכישת נכס ממוכר שלו יש זכות חכירה ממדינת ישראל, על המשקיע לדרוש את הסכם החכירה כדי שיוכל לראות האם החכירה אכן מהוונת, מתי מסתיימת תקופת החכירה והאם החוכר חורג בבנייה מהזכויות שהוענקו לו בנכס. אם מדובר בחכירה שאינה מהוונת (נדיר עד בלתי קיים) – יש לבדוק מהם התשלומים השנתיים הנדרשים והאם קיימים חובות על דמי חכירה שלא שולמו.
אז מה ההבדל בין זכות בעלות לזכות חכירה לדורות?
חוק יסוד "מקרקעי ישראל" שציינו למעלה קובע כי זכות הבעלות הינה הזכות החזקה ביותר שיכולה להיות בנכס, בעוד שזכות החכירה לדורות הינה שכירות ארוכת טווח, הדומה במאפייניה לבעלות. לדוגמה: בחוק התכנון והבנייה מוטלת חובת תשלום היטל השבחה גם על בעלים וגם על חוכר לדורות של מקרקעין; חוק מיסוי מקרקעין אינו מבחין בין מכר של זכות בעלות לבין מכר של זכות חכירה לדורות, ומגדיר את שתי הזכויות כ"זכות במקרקעין" החייבת במס, ועוד.
במהלך השנים נדרשו רבות בתי המשפט לקבוע האם "חכירה לדורות" דינה כבעלות או כשכירות, ורוב הפסיקות קובעות כי לחכירה לדורות יש מעמד מיוחד, בין שכירות לבעלות, וכי במקרה שזכות החכירה לדורות היא לתקופה חריגה באורכה – הדבר עשוי להעיד כי כוונת הבעלים הייתה להעניק לחוכר לדורות זכויות מיוחדות של בעלות בפועל. כך, למשל, במקרה שבו מחכיר לדורות הוציא זכויות בנייה נוספות לשטח אותו חכר והבעלים ניסו לאסור על כך, קבע בית המשפט כי אין לבעלים זכות לעשות זאת, למרות שכעיקרון חוכר חייב לקבל את אישורו של בעל הנכס בכל פעם שהוא רוצה לבצע שינוי בנכס.
למה זה מעניין אותנו, כמשקיעים?
נפתח ונאמר שהדבר העדיף ביותר הוא לא לגשת להסכם חכירה בלי להתייעץ עם עורך דין מקצועי שמתמחה בתחום הספציפי הזה. לא כל עורך דין מקרקעין שולט דיו בתחום החכירה, ועל כן יש להיזהר שלא להיקלע לבעיות כתוצאה מכך.
בנוסף, כמשקיעים עלינו לשקול את האפשרות של הפיכת זכות החכירה לזכות בעלות.
איך הופכים זכות חכירה לבעלות?
במאי 2004 הקים אהוד אולמרט, אז שר התמ"ת, את "הוועדה הציבורית לרפורמה במינהל מקרקעי ישראל" (ועדת גדיש), בראשותו של הכלכלן יעקב גדיש, ועדה שמטרתה הייתה לגבש רפורמות שונות במנהל מקרקעי ישראל.
אחת מהנקודות המרכזיות בהן התמקדה הוועדה הייתה הקביעה כי המדינה צריכה להפסיק להתייחס לקרקעות כאל מקור הכנסה עבורה, ולהתחיל להתייחס אליהן כאל משאב לאומי לפיתוח ולקידום יעדיה. בשל כך, הרשות החלה להקנות זכות בעלות לחוכרים ששילמו דמי היוון ועמדו בקריטריונים מסוימים, כמו חוכרים שחכרו נכסים בבנייה רוויה או באזורי עדיפות לאומית וקו עימות. עליכם לנסות לברר עם עורך הדין שלכם האם מסקנות אלו רלוונטיות לנכסים אותם אתם מחזיקים.