קרקעות למכירה באזורי ביקוש בארץ מהוות אפיק השקעה מבטיח בעל פוטנציאל רווח גבוה במיוחד לטווח הבינוני-ארוך.
ככל שהאוכלוסייה בארץ מתרחבת, כך גובר הביקוש לשטחים שעליהם ניתן להקים מבנים למגורים, מסחר ותעשייה. בו בזמן, השטחים הזמינים לבנייה הולכים ומתמעטים.
המגמות הללו הופכות את ההשקעה בקרקעות באזורי ביקוש ברחבי הארץ לעסק אטרקטיבי למדי עבור מי שמחפשים להשקיע את הונם העצמי ולזכות בתשואות נכבדות בהמשך הדרך.
השורות הבאות יעסקו בהיבטים החשובים לפני רכישת קרקעות להשקעה באזורי ביקוש בישראל.
מה לבדוק לפני רכישת קרקע להשקעה?
לפני שרוכשים קרקע להשקעה, חשוב להבין לעומק את משמעות העסקה, על כל שלביה ומרכיביה.
- שלב ראשון: כיצד מאתרים קרקע למכירה?
איתור קרקע ההשקעה מצריך התחשבות במספר פרמטרים עיקריים:
- הבעלות על הקרקע
כ-93% משטחי המדינה הן אדמות לאום בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, אשר לא ניתן לרכוש אלא רק לחכור. 7% האדמות הנותרות הן פרטיות וניתנות לרכישה מלאה עם רישום בטאבו.
תהליכי קבלת אישורי ההפשרה והבנייה על קרקע פרטיות נוטים להיות פשוטים יותר מקרקעות לאום. מכאן שהדבר הנבון לעשות הוא לרכוש קרקע פרטית ולא אדמת לאום.
- מיקום הקרקע
מרבית האדמות הפרטיות מרוכזות במרכז הארץ באזורים האורבניים, כאשר עתודות הקרקעות הזמינות לבנייה באזורים אלו הולכות ומצטמצמות בעוד הביקוש רק הולך וגובר.
לכן, מומלץ למקד את החיפוש במגרשים פרטיים במרכז הארץ. האזורים המומלצים הם גוש דן והשרון, בין חדרה לגדרה.
- מחיר הקרקע
קרקעות חקלאיות שטרם עברו תהליכי הפשרה ושינוי ייעוד יהיו לרוב זולות יותר מקרקעות שכבר זמינות לבנייה. ככל שמתקרבים לשלב אישור והתחלת הבנייה והאכלוס, כך המחיר יעלה.
- צפי התשואה מהקרקע
צפי התשואה על השקעה בקרקעות שאינן מופשרות או שטרם החלה עליהן הבנייה נוטה להיות גבוה יותר מהתשואה המשוערת מרכישת שטחים עם נכסים בנויים. הסיבה לכך טמונה ביחס שבין עלות ההשקעה הנמוכה לבין הרווח.
- סיכון למול סיכוי מההשקעה בקרקע
רמות הסיכון קטנות יותר ככל שמתקרבים להתחלת הבנייה על השטח. אך עם זאת, קיימים גורמים שיגדילו את רמות הביטחון גם בהשקעה בקרקעות שטרם הופשרו, למשל אם הרשות המקומית יוזמת ותומכת בהליכי ההפשרה.
- שלב שני: בדיקות מקדימות
משהושלם שלב האיתור ונמצאה הקרקע המיועדת להשקעה, בשלב הבא יש לבצע מספר בדיקות ובירורה אודותיה:
- בדיקת בעלות
יש לוודא בלשכת רישום המקרקעין שבמשרד המשפטים שרישום הבעלות על הקרקע הוא תקין, ושהנכס אכן מצוי בידיים פרטיות לגיטימיות ולא בבעלות המנהל.
חשוב לוודא שלא חלים חובות, עיקולים ושעבודם על הקרקע.
- בדיקת הסטטוס התכנוני
יש לבחון את תכניות המתאר על הקרקע, אשר בהן יהיו מפורטות התכניות, המגבלות וזכויות הבנייה על השטח, כולל היקף הבנייה המותר.
מומלץ לוודא את תמיכתן של הרשויות המוניציפליות וועדות התכנון להפשרה ושינוי ייעוד הקרקע, וכן שאין התנגדויות קיימות או פוטנציאליות לבנייה על השטח.
הדבר יהווה אינדיקציה לכך שמדובר בעסקה כדאית עם אחוזי מימוש גבוהים.
- בדיקת סביבת וטיב הקרקע
רצוי להגיע פיזית לשטח ולאמוד את יתרונותיו וחסרונותיו.
כך למשל, יש לבחון את נתיבי הגישה וצירי התחבורה הציבורית והפרטית בקרב השטח, האם קיימים פארקים ציבוריים, שכונות קיימות, מוסדות ציבור, חינוך וקהילה בקרבת הנכס.
חשוב אף לבחון את איכות וטיב האדמה עצמה. כך למשל, שיפועים חדים או מרקם סלעי וקשיח עשויים לייקר את תהליך הבנייה על השטח וכפועל יוצא מזה את העסקה כולה.
- חישוב היתכנות וכדאיות העסקה
לאחר השלמת הבירורים אודות תקינות הנכס, מבחינה פיזית ומשפטית, יש לשכלל את עלויות ההשקעה למול הצפי לתשואות והרווחים הפוטנציאליים.
בחישוב עלות העסקה, חשוב לקחת בחשבון היבטים כמו מיסוי, אגרות ושכר טרחה לאנשי מקצוע. ניתן גם לבצע בדיקות לגבי האפיקים למימון העסקה.
השקעה בקרקעות – פרויקטים שכדאי לבחון לעומק
להלן מספר תוכניות ופרויקטים בהליכי שינוי ייעוד שכדאי לבחון השקעה בהם:
- פרויקט בן יהודה צפון כפר סבא
פרויקט להקמת שכונה חדשה עם כ-9,400 יחידות דיור, פארק ושטחי תעשייה ומסחר על אחת מעתודות הקרקע האחרונות שנותרו בעיר כפ"ס שבשרון. הרווח המשוער מהשקעה בפרויקט עומד על מאות אלפי שקלים. למידע על מתחם בן יהודה צפון כפר סבא.
- מתחם נוף הירקון הוד השרון
הזדמנות נוספת לרכישת קרקע להשקעה בשרון הוא פרויקט מתחם נוף הירקון, במסגרתו ייבנו אלפי יחידות מגורים חדשות במתחם עירוב שימושים איכותי. תכנית המתאר כבר אושרה.
- נחלת יהודה צפון ראשון לציון
המתחם עתיד לכלול מגדלי מגורים בבנייה רוויה באחת מהערים המבוקשות בארץ. העירייה ורשות המקרקעין מקדמות בימים אלו תכנית להרחבת זכויות הבנייה בשטח, מה שצפוי להגדיל את הרווח היזמי לאין שיעור.
- מתחם 9 אבן יהודה
מדובר בתכנית להקמת מתחם עירוב שימושים עם מאות יחידות דיור קטנות ואיכותיות, לצד בנייני משרדים ואזורי מסחר. צפי הרווח מההשקעה עומד על כ-150% עוד בטרם השלמת הבנייה.
לסיכום, ככל שמדובר בקרקעות למכירה באזורי ביקוש, השילוב בין המחירים המתונים, הביקוש הגבוה וההיצע הנמוך מוליד את הפוטנציאל לעסקאות נדל"ן רווחיות במיוחד.
החברה למימוש קרקעות יוזמת, מקדמת ומשווקת פרויקטים בתחום הקרקעות ומעניקה ליווי צמוד לרוכשים בכל שלבי העסקה. לפרטים נוספים ניתן לבקר באתר החברה.