היינו כחולמים • העיר המבוקשת ביותר בישראל מנסה לאזן את התקציב • הנדל"ן המניב בצמיחה חסרת תקדים
העיר קריית גת עולה לכותרות בשנים האחרונות בזכות תוכניות הפיתוח השאפתניות והאגרסיביות שלה. העיר כמעט הכפילה את גודלה עם הקמת שכונת כרמי גת, ותוכנית המתאר שלה שואפת להפוך אותה ל"עיר מחוז" שוקקת עם רבע מיליון תושבים, שתתחרה ראש בראש עם באר שבע.
במאמר זה נסקור את כלכלת קרית גת, גודל השוק הנוכחי, מאפייניו ותפקודו, ונדון בהשלכות התפתחותה האינטנסיבית של העיר:
השקעות כלכליות ונדל"ן
לפי הדו"חות הכספיים העירוניים משנת 2021, קריית גת השקיעה כ-5,700 שקלים לתושב, הרבה מעל לממוצע הארצי, שעומד על 4,200 שקלים. העיר מדורגת במקום ה-11 מבין ערי ישראל במונחי השקעה לתושב, מה שמעיד על מחויבותה לפיתוח. ההשקעה הזו חריגה בעיקר לאור העובדה שהעיר היא עיר בפריפריה ובדרום, והשקעה גבוהה זו מיוחסת לאזור התעשייה המפותח שלה.
עם זאת, מבחינת נדל"ן מניב קריית גת מפגרת אחרי הממוצע הארצי, עם 13 מ"ר בלבד לתושב, לעומת ממוצע ארצי של 18 מ"ר לתושב. כמו כן, תעריף הארנונה הממוצע לנדל"ן מסחרי בקרית גת הוא 120 ש"ח למ"ר, גבוה בכ-30% מהממוצע הארצי, העומד על 93 ש"ח למ"ר.
מיקום אסטרטגי ופיתוח תעשייתי
מיקומה האסטרטגי של קרית גת, המתבטא גם על ידי נגישותה לתחנת הרכבת ולכביש 6 (כמו גם לכבישים 35 ו-40), תורם לצמיחתה הכלכלית. מיקומה, לא במרכז ולא בדרום, בין תל אביב לבאר שבע, הופך אותה ליעד אטרקטיבי עבור אלו שמחפשים תעסוקה, אבל רוצים לגור במקום זול יותר ופקוק פחות מגוש דן.
בנוסף, פארק התעשייה במזרח העיר משתרע על פני כ-6,000 דונם, והוא ביתן של מספר חברות ידועות. אינטל, אחת מחברות הטכנולוגיה החשובות בעולם, הקימה את אחד המפעלים הגדולים ביותר שלה בקריית גת. חברות בולטות נוספות בפארק הן HP Indigo, Visonic, אוסם, פולגת, סלטי צבר ובגיר.
המיקום האסטרטגי, בשילוב מרכזי תעסוקה נגישים ומחירי דיור תחרותיים, הביאו לביקוש גבוה לדיור בקרית גת, עד כדי כך בשנת 2022 חוותה העיר את מאזן ההגירה החיובי הגבוה ביותר בישראל, מה שמעיד על האמון הרב שרוחשים הישראלים להמשך התפתחותה של העיר.
הרחבה ופיתוח עתידי
הקמת שכונת כרמי גת השפיעה באופן משמעותי על מיצוב העיר ותפיסתה. עם כ-8,000 יחידות דיור מתוכננות (כמחצית מכלל העיר), משכה השכונה החדשה אוכלוסייה מגוונת ועשירה יותר. כביש מספר 35 הקיים, מהווה גבול בין העיר ה"ישנה" ל"חדשה". כמו כן, בשכונה כ-30,000 מ"ר של נדל"ן מניב.
אוכלוסיית העיר מונה כיום כ-60,000 תושבים. תכנית המתאר, שנמצאת בתכנון אך טרם אושרה, כוללת מתווה של בניית 31,000 יחידות דיור בארבע שכונות חדשות. צפונית לכרמי גת מתוכננת שכונה של כ-5,400 יחידות דיור, ואילו בדרום העיר מתוכננת שכונה של כ-8,000 יחידות דיור. בנוסף, מתוכננות שתי שכונות במערב העיר, מעבר לכביש 40, עם כ-9,350 (שכונה שכבר אושרה) ו-8,250 יחידות דיור, בהתאמה. הרחבות אלו יגדילו משמעותית את השטח המוניציפלי של קרית גת ואת אוכלוסייתה בשנים הקרובות.
כמו כן, מתוכננות יוזמות של התחדשות עירונית בשכונות הוותיקות שבעיר במטרה לספק כ-16,000 יחידות דיור נוספות. יישום התב"ע, לצד הסכם הגג השלישי שנחתם בין העירייה לרמ"י לשיווק של כ-10,000 יחידות דיור נוספות, מדגיש את הצורך באסטרטגיה כלכלית-תכנונית מפורטת. התוכנית כוללת תוספת של שטחי מסחר ותעשיה כדי לתת מענה לאוכלוסייה הגדלה וליצור סביבה מאוזנת.
איזון בין הנדל"ן למגורים לנדל"ן מסחרי
כידוע, ארנונה עסקית שווה משמעותית יותר מארנונה למגורים, וכדי לסיים עם מאזן חיובי – כל רשות מקומית חייבת להקפיד על יחס מסוים בין שטחי המגורים לנדל"ן המסחרי.
במהלך העשור האחרון פיתחה קרית גת בהצלחה נדל"ן מניב במקביל לנדל"ן למגורים. העיר בנתה בעשור האחרון כ-700,000 מ"ר של נדל"ן מניב, כולל שני מרכזי קניות גדולים בעיר ה"ישנה", ביג וישפרו, המכילים כ-100,000 מ"ר של שטחי מסחר. תוכנית המתאר צופה 430 אלף מ"ר נוספים של שטחי מסחר, לצד היצע תכנוני קיים של כ-130 אלף מ"ר שטרם מומש.
לסיכום:
קריית גת משמשת מודל לעיר מתפתחת במהירות השומרת על איזון בין מגורים לפיתוח נדל"ן מסחרי מניב ורווחי. מיקומה האסטרטגי, הנגישות ופארק התעשייה המוצלח תרמו לצמיחתה ולמשיכתה לצעירים פליטי המרכז. תוכניות ההרחבה השאפתניות של העיר, לרבות הקמת שכונת כרמי גת והפיתוחים העתידיים, מצביעות על עתיד מבטיח. כדי לקיים צמיחה זו, על קריית גת להמשיך ולפתח שטחי מסחר ומקורות תעסוקה, כדי לענות על צרכי התושבים הקיימים והעתידיים גם יחד.