העוסקים בנדל"ן מסחרי חייבים להכיר את המושג "שינוי ייעוד", בעיקר העוסקים במגרשים להשכרה, אבל גם העוסקים בהשכרת משרדים או במחסנים להשכרה. אז מה זה בדיוק שינוי ייעוד ואיך מגישים בקשת היתר לשינוי ייעוד? בדקנו עבורכם:
מה זה שינוי ייעוד?
לכל קרקע יש תב"ע (תוכנית בניין עיר), המסמך החוקי אותו קובעת הרשות המקומית המסדיר את השימוש באותו איזור, וקובע למה מותר להשתמש באותה קרקע. עם זאת, לפעמים בעל הקרקע יהיה מעוניין להשתמש בקרקע עבור מטרה אחרת מזו שהתב"ע קבעה מראש.
ברובם המוחלט של המקרים ייעוד הקרקע הוא לאחד מהסוגים המוכרים: מגורים, תעסוקה, מסחר, תעשייה, חקלאות או תיירות. עם זאת, לעיתים ייעוד הקרקע משתנה, אם מצד פנייה של בעל הקרקע, שרוצה, לדוגמה, להפוך קרקע חקלאית למרכז מסחרי, ואם מצד המדינה, שרוצה, לדוגמה, להביא לשגשוג כלכלי באיזור מסוים שאין בו שטחי תעסוקה ומסחר.
מה ההבדל בין שינוי ייעוד לשימוש חורג?
חשוב להבדיל בין שינוי ייעוד לשימוש חורג: שימוש חורג הוא כאשר אנחנו רוצים להשתמש בנכס למטרה אחרת, אך כזו שלא תשנה באופן מובהק את הסביבה (כמו להפוך משרד למחסן), אך כדי לקבל אישור לבנות מבני מסחר באזור המותר למגורים, או לבנות מתחם להשכרת משרדים בקרקע חקלאית – על בעל הנכס לבקש לשנות את התב"ע באמצעות שינוי ייעוד, ולא על ידי הגשת בקשת היתר לשימוש חורג.
איך אני יודע מה השימוש המותר בנכס?
הדבר היחיד שיש בסמכותו לקבוע את השימוש המותר בקרקע הוא התב"ע. נסח טאבו והודעת ארנונה אינם רלוונטיים בנושא הזה. ניתן למצוא בקלות את התב"ע של הקרקע שלכם באמצעות פנייה לרשות המקומית. במקרה הצורך, פנו לעורך דין המתמחה בנושא.
איך מגישים בקשת היתר לשינוי ייעוד?
השלב הראשון לאחר גיבוש התוכנית הוא פנייה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שמורכבת בדרך כלל ממהנדס הרשות המקומית ומחברי מועצה. ועדה זו תדון בבקשה שהגשתם, ותעביר את המלצותיה לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.
בשלב השני, הוועדה המחוזית תבדוק האם התוכנית שהוגשה עומדת בתנאי הסף הרלוונטיים, ואם כן – תעביר אותה לבדיקה תכנונית ראשונית, כדי לבדוק האם הבקשה תואמת את אופי סביבת הקרקע, את מדיניות הוועדה וכדומה.
בשלב השלישי תיערך הבדיקה על ידי המתכנן המחוזי, בשילוב אנשי מקצוע נוספים. המלצותיו יוגשו שוב לוועדה המחוזית, וזו תחליט האם לדחות את הבקשה או לאשר ("להפקיד" אותה). במקרה שיש תיקונים נדרשים, יינתנו למגיש הבקשה שישה חודשים כדי להשיב את הבקשה המתוקנת לוועדה המחוזית.
בשלב הבא הוועדה מפרסמת את כוונתה לאשר את התוכנית, כדי לאפשר לבעלי העניין להגיש אליה התנגדויות בנושא בתוך 60 יום. במקביל, הבקשה מועברת לעיון שר הפנים, שיחווה את דעתו בתוך 60 יום. במקרה שאכן יש מתנגדים לתוכנית, הוועדה תקבל אחת משלוש החלטות: דחיית התוכנית, דחיית ההתנגדות או קבלת התוכנית בתנאים מחייבים עקב ההתנגדות. לאחר תיקוני התוכנית האחרונים, הוועדה מפרסמת את התוכנית שוב, ובכך היא מאושרת בצורה רשמית.
לכמה זמן תקף היתר לשינוי ייעוד?
בשונה מהיתר לשימוש חורג, שניתן בדרך כלל לתקופת זמן מסוימת (בדרך כלל משנה אחת ועד לחמש שנים), היתר לשינוי ייעוד הוא קבוע ולצמיתות.
לסיכום: איך מגישים בקשת היתר לשינוי ייעוד?
אחרי שבדקתם שהקרקע שלכם עומדת בתנאים המאפשרים הגשת בקשה כזו, אתם פונים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ופותחים בהליך שינוי ייעוד. זה תהליך שלוקח זמן וכאב ראש, אבל ערך הנכס שלכם יכול להגיע לגבהים שלא חלמתם עליהם.