תשואה בהשקעה בנדל"ן

אנחנו לא משקיעים בשביל הכיף. יש כאלו שכן, אבל כשהמשקיע הפשוט, שעובד קשה יום יום למחייתו, בוחר להשקיע בנדל"ן – הוא קודם כל בודק איפה תהיה התשואה הגבוהה ביותר.

כיצד מוצאים את אפיק ההשקעה בעל התשואה הגבוהה ביותר? איך מחשבים תשואה? מהי בכלל תשואה? כל זאת ועוד, במאמר שלפניכם:

מה זה תשואה?

תשואה היא רווח. ובפירוט יותר: תשואה היא אחוזי הרווח של המשקיע מההשקעה בתקופת זמן מסוימת.

לדוגמה: אם רכשתם דירה במיליון ש"ח ואחרי שנה היא שווה 1.2 מיליון ש"ח, התשואה השנתית שלכם בשנה זו הייתה 20%, 200 אלף ש"ח. כמו כן, אם הדירה עלתה לכם מיליון ש"ח, והשכירות עליה מכניסה לכם 100 אלף ש"ח בשנה – התשואה השנתית שלכם מהשכירות היא 10%.
במניבים תוכלו להכנס לעמוד נכסים מניבים, שם תוכלו לראות פילוח נכסים לפי אחוזי תשואה שנתית. מושלם למשקיע שמחפש נכס מניב להשקעה.

איך מחשבים תשואה בנדל"ן?

ישנם שני סוגי הכנסות שיש לקחת בחשבון בעת חישוב התשואה השנתית לנכס נדל"ני: שכירות וערך הנכס.

תשואה משכירות

הנתון הראשון שיש לקחת בחשבון בעת חישוב תשואה של נכס נדל"ני הוא ההכנסה השנתית משכירות הנכס שמרוויח המשקיע. לדוגמה: אם ערך הנכס הוא מיליון ש"ח, וההכנסה משכירות ל-12 חודשים היא 50,000 ש"ח, שהם 5% מערך הנכס בתחילת השנה – שכירות הנכס מניבה תשואה של 5% בשנה. כמובן שאחוז התשואה משכירות משתנה מסוג נכס לסוג נכס, מעיר לעיר ועוד. למשל משרדים להשכרה בתל אביב, יניבו יותר תשואה מדירות להשקעה.

תשואה מערך הנכס

הנתון הראשון שיש לקחת בחשבון בעת חישוב תשואה של נכס נדל"ני הוא עליית ערך הנכס השנתית ביחס למחיר שבו הוא נרכש. לדוגמה: אם ערך הנכס בעת קנייתו הוא מיליון ש"ח, וערכו עלה בשנה אחת ב-100 אלף ש"ח, שהם 10% מערך הנכס בתחילת השנה – עליית הערך מניבה תשואה של 10% בשנה. השקעה בנכסים למכירה תיהיה בסיכון גבוה יותר מנכסים להשכרה, כי קל יותר להשכיר נכס מלמכור אותו.

טעויות נפוצות בחישוב תשואה בנדל"ן

הטעות הנפוצה ביותר בחישוב תשואה בנדל"ן היא סכימה של התשואה מהשכירות ומעליית ערך הדירה מבלי להתחשב במשתנים שונים העלולים להשפיע על התשואה בצורה משמעותית. בעת השקעה בנדל"ן יש מספר הוצאות שיש לקחת בחשבון על מנת לחשב את התשואה הנכונה ולהשקיע בצורה נבונה, וננסה לפרט לכם אותן כאן:

איזה הוצאות צריך לקחת בחשבון כשמחשבים תשואה?

כשמחשבים תשואה מנדל"ן צריך לקחת בחשבון את ההוצאות הבאות:

1. מיסים: לנכס נדל"ני יש מיסים שונים, כמו מס רכישה, מס שבח בעת מכירה ומס על ההכנסה מתשלום שכר הנכס.
2. רכישת הנכס: בעת רכישת נכס ישנן כמה סוגי הוצאות: דמי תיווך, תשלום לעורך דין, תשלום אגרות רישום שונות, זמן המוקדש לחיפוש הנכס על חשבון שעות העבודה, ועוד.
3. ניהול שוטף: כל נכס נדל"ני דורש ניהול וטיפול שוטף, שלפעמים עלול להגיע לסכומים גבוהים: שיפוצים, נזילות, דמי ועד בית, ביטוחים, וכדומה.
4. משכנתא וריבית: בשונה ממחיר הקרן של המשכנתא, הגלום בחשבון עלות הנכס הראשונית, יש לחשב גם את עלות הריבית של המשכנתא.
   

כל ההוצאות האלו פוגעות, בהתאם, בתשואה, ועל כן יש לחשב גם אותם כשמנסים למצוא תשואה שתהיה שווה את ההשקעה. אם נשתמש בדוגמה הקודמת ונחליט כי כלל ההוצאות יהיו 50 אלף ש"ח בשנה, 5% מערך עלות הנכס, נראה כי בסוף השנה התשואה תהיה 10% (תשואה משכירות של 5%, תשואה מערך הנכס של 10%, וסיכום הוצאות של 5%).

צריך גם לקחת בחשבון שבדרך כלל בשנים הראשונות לרכישה התשואה תהיה נמוכה יותר, ולכן יש המציעים לעשות חשבון תשואה לחמש שנים במקביל לחשבון התשואה לשנה אחת. לעיתים במבט לטווח של שנה אחת התשואה לא שווה מספיק, אבל התמונה משתנה כשמביטים חמש שנים קדימה.

מה נחשבת תשואה טובה בנדל"ן?

בשלוש השנים האחרונות התשואה לדירות נעה בין 3% ל-4% בשנה, אך העלייה הדרמטית בעת האחרונה במחירי הנדל"ן לא גררה עלייה מקבילה בגודלה בתשלומי השכירות, ועל כן במרץ 2022 עמדה התשואה הממוצעת בישראל על 2.8% בלבד.

כל תשואה שנעה בין 3% ל-5% תשואה בישראל היא תשואה טובה. ישנם מקומות בהם התשואה גבוהה יותר, כפי שיפורט, אך באופן כללי אם מישהו מציע לכם תשואה של 7% ומעלה – כדאי יהיה לבדוק היטיב שההצעה לא חשודה. אנו לא אומרים שאין תשואות כאלה, רק שכדאי לבדוק היטיב.

איפה התשואה הכי גבוהה בנדל"ן?

כפי שצוין, התשואה לדירות נעה בין 3% ל-4% בשנה. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לאמצע שנת 2022, התשואה עולה ככל שהדירה יותר קטנה ויותר בפריפריה.

לדוגמה: דירת 1–2 חדרים בבאר שבע תניב תשואה שנתית של 4.1%, לעומת דירת 4 חדרים באותה עיר שתניב תשואה של 3.3%. במקביל דירת 1–2 חדרים בתל אביב תניב תשואה שנתית של 2%–2.1% בלבד.

עם זאת, התשואה הרווחית ביותר לא נמצאת בתחום הדיור; התשואה בשטחי מסחר ותעסוקה (חנויות ומשרדים להשכרה ולמכירה) יכולה להגיע ל-7% ואף לטפס למעלה מכך. כמו כן, משקיעי נדל"ן הפועלים בחו"ל מדווחים על תשואה שנתית של כ-10% ואף יותר, אך הצהרות אלו חייבות להילקח בעירבון מוגבל, מפני שהן לא מלוות בנתונים רשמיים.

לסיכום: בעת רכישת נכס נדל"ן להשקעה יש לבדוק את התשואה מהנכס. אמנם אף פעם אי אפשר לקחת בחשבון את כל המשתנים, הכוללים אי-ודאות, תחזיות והשערות, אבל ניתן לנסות לצמצם אותם ככל האפשר.

איך בודקים את התשואה? מוסיפים את ההכנסות (שכירות ועליית הערך) ומחסירים את ההוצאות.

לאחר מכן בודקים האם התשואה שנותרה אכן שווה את ההשקעה, ואם לא – מחפשים אפיק השקעה אחר ורווחי יותר.

בדיקה זו יעילה לא רק לפני קניית נכס, אלא גם לאחריו: מבט לאחור יבהיר האם רכישת הנכס הייתה רווחית, או שיש למכור אותו בהקדם.