רכישת מגרש באמצעות מכרזי רשות מקרקעי ישראל היא אופציה פחות מוכרת אך מסקרנת למעוניינים לרכוש נכס בישראל. כגוף המנהל האחראי על שיווק האדמות בארץ, רשות מקרקעי ישראל עורכת באופן שוטף מכרזים למכירת מגרשים המיועדים הן לבנייה רוויה והן לבנייה עצמית.
ההזדמנות הייחודית הזו מציעה למשקיעי נדל"ן מסחרי את ההזדמנות לרכוש את מגרש חלומותיהם, מגרש המותאם לצרכים ולרצונות הספציפיים שלהם, במקום לשוטט בחיפוש מגרשים קיימים. אז האם מומלץ לרכוש מגרש במכרז של רשות מקרקעי ישראל? ננסה לבדוק:
איפה מוצאים את המכרזים של רמ"י?
התהליך מתחיל בכך שקונים פוטנציאליים מוצאים את כל המידע הדרוש להם באתר הרשות. חוברות המכרזים שמפורסמות שם מספקות הנחיות מפורטות, המפרטות את תנאי ההשתתפות, מועדי הפתיחה והסגירה של תקופת ההרשמה, מחירי מינימום, עלויות פיתוח, גדלי המגרשים וכן פרטים ספציפיים לגבי המיקום, לוחות הזמנים וכל תנאי נוסף הרלוונטי במסגרת המכרז.
מה היתרונות והחסרונות של קניית מגרש במכרז של רשות מקרקעי ישראל?
ברכישת מגרש באמצעות מכרז של רשות מקרקעי ישראל יש מספר יתרונות, אבל גם מספר חסרונות. מצד אחד, היכולת לרכוש מגרש מותאם אישית היא בעלת פוטנציאל מושך ביותר, בייחוד לאור העובדה שפעמים רבות המגרשים ממוקמים באזורים בעלי ביקוש רב, והם טומנים בחובם פוטנציאל לעלייה ניכרת בערכם, לאור ההיצע המוגבל והביקוש הרב בשוק הנדל"ן.
עם זאת, משקיעים פוטנציאליים חייבים להיות מודעים גם להשקעה הכספית המשמעותית הנדרשת מראש, שכן השתתפות במכרז מחייבת תשלום מיידי של סכום כסף נכבד. בניגוד לרכישת משרדים להשכרה, שניתן להשכיר באופן מיידי, רכישת קרקע באמצעות מכרז עלולה שלא להניב החזר מיידי על ההשקעה, שכן תהליך הבנייה לוקח זמן.
איך מתנהל מכרז כזה?
בעת השתתפות במכרז רשות מקרקעי ישראל, על הרוכשים לבצע שורה של פעולות חשובות, החל מקריאה מדוקדקת וניתוח חוברת המכרז ועד לבחירת מגרש המתאים לחזונם. לפני הגשת הצעה יש צורך בהערכה מקיפה של השטח והמצב הפיזי של המגרש בידי אנשי מקצוע. לדוגמה, חלקה הממוקמת באזור סלעי עשויה לגרור עלויות פיתוח גבוהות יותר, כמו ניסור סלעים וכדומה.
בנוסף, בחינת הנכסים הסובבים וחיפוש מידע מהרשות המקומית על תקנות הבניה והשטחים המיועדים היא חיונית לקבלת החלטה מושכלת. כמו כן, חשוב מאוד לוודא מהן זכויות הבנייה הקיימות במגרש והוראות התב"ע הרלוונטיות. מידע זה יספק לכם תובנות חשובות לגבי מה ניתן לבנות במגרש הנבחר.
לאחר השלמת שלב בדיקת הנאותות, יכולים המתעניינים להגיש את הצעותיהם למכרז. בכל מכרז נקבע מחיר מינימום, הנקבע באמצעות אומדן שמאי של רמ"י, ובדרך כלל מחיר המינימום לבנייה נמוכה עומד על 50% מערך המגרש המוערך לפי השמאי.
כעת הגיע זמן המכרז! הזכאים העומדים בקריטריונים שנקבעו על ידי רשות מקרקעי ישראל מגישים את הצעותיהם בתיבת המכרזים במועד הנקוב בחוברת המכרזים. ועדת המכרזים, בהתאם לנהלים שנקבעו ברשות, בוחנת את ההצעות ובוחרת את הזוכה, אשר בדרך כלל נדרש לחתום על חוזה חכירה לטווח ארוך. חוזה חכירה לדורות שכזה נמשך בדרך כלל 98 שנים עבור מגרשים למגורים ו-49 שנים עבור מגרשים המיועדים למטרות אחרות (ראו גם "מה ההבדל בין זכות בעלות לזכות חכירה לדורות?"). חוזה זה אף מחייב את הרוכש להשלים את הבנייה המיועדת תוך פרק זמן מוגדר.
אמנם בדרך כלל המכרז מתנהל כמו כל מכרז רגיל, בצורה של "ההצעה הגבוהה ביותר זוכה", אבל לעיתים לקונים תהיה הזדמנות להציע הצעות עבור מגרשים מרובים בו-זמנית, ובמקרים כאלה מציע ההצעה הגבוהה ביותר מקבל את הבחירה הראשונה, ההצעה השנייה בגובהה תזכה בבחירה השנייה, וכן הלאה, עד להקצאת כל המגרשים.
שלושה דברים נוספים שיש לקחת בחשבון:
1. דמי רצינות
כדי להבטיח מחויבות ורצינות מצד הרוכשים הפוטנציאליים, רשות מקרקעי ישראל דורשת מכל משתתף לכלול ערבות בנקאית אוטונומית עם הצעתו. ערבות זו, בהיקף של לפחות 10% מההצעה המוצעת, משמשת ביטחון לרשות למקרה שבו זוכה במכרז יחזור בו מהצעתו או לא יעביר את יתרת התשלום לאחר הזכייה במכרז. אי עמידה בדרישות הערבות של המכרז עלולה להביא לפסילת ההצעה.
2. תשלומי מיסים ואגרות
הקונים צריכים גם להיות מודעים לכך שעלות ההשתתפות במכרז אינה כוללת רק את תשלום המכרז עצמו. מעבר למחיר המכרז הראשוני, יש לשלם אגרות נוספות, הוצאות פיתוח, חיובי בנייה ציבורית והיטלים שונים הנגבים על ידי הרשות המקומית. כמו כן, יש לשלם מס רכישה לרשות המיסים בעת רכישת קרקע מרשות מקרקעי ישראל. מס זה נקבע בדרך כלל על 6% משווי הרכישה ומהווה תנאי מוקדם לרישום הנכס על שם הקונה.
3. משך הבנייה
משך הבנייה במגרש הנרכש יכול להשתנות בהתאם לתנאי המכרז. במכרזים רבים נקבעים לוחות זמנים ספציפיים לקבלת היתרי בנייה והשלמת הבנייה, בדרך כלל בין 3 ל-4 שנים. בנוסף, מכרזים מסוימים עשויים לכלול דרישה מהקונה שלא למכור את הנכס לתקופה מסוימת לאחר הזכייה בהצעה או השלמת הבנייה.