כחלק מהמושגים הבסיסיים שכל משקיע נדל"ן מתחיל חייב להכיר, אנחנו מציגים בפניכם מאמר המסכם בקצרה מהו אחד המיסים שהכי לא כיף לשלם: מס שבח.
מה זה מס שבח?
מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על הרווחים המופקים ממכירת נכסי מקרקעין. המונח "שבח" מתייחס לעליית מחיר הנכס שקרתה בתקופת הבעלות. מס שבח מחושב על פי ההפרש בין מחיר המכירה של הנכס למחיר הרכישה המקורי ששולם על ידי הבעלים.
חישוב זה מביא בחשבון גורמים שונים, כגון מחיר הרכישה הראשוני, עלויות שיפוץ והשבחה, הוצאות עורכי דין, עמלות תיווך, מיסים, ריבית על המשכנתא והוצאות נלוות נוספות. לאחר קיזוז העלויות הללו, מס השבח עומד על 25% משיעור השבח נטו שנוצר מהמכירה. אגב, כל העלויות האלו יקוזזו רק באמצעות הוכחות, ולכן חיוני לשמור כל חשבונית על פעולה שמבוצעת בדירה, כדי שתוכלו לקזז אותה ממס השבח בעת המכירה.
לדוגמה: אם רכשתם דירה ב-1.5 מיליון ש"ח, ועכשיו מכרתם אותה ב-2 מיליון ש"ח – רווח ההון ברוטו במקרה זה עומד על 500,000 ₪. כעת נניח שהשקעתם עוד 100,000 ₪ בשיפוצים במהלך תקופת הבעלות, כך שיוצא שהשבח נטו החייב במס עומד על 400,000 ש"ח, ומס השבח יעמוד על 25% מסכום נטו זה (100,000 ש"ח).
איך מחשבים מס שבח?
זה נשמע קצת מלחיץ אבל באתר רשות המיסים תוכלו למצוא מחשבון מס שבח נוח, אליו תכניסו את הפרטים הנדרשים ותקבלו את מס השבח שאתם צריכים לשלם לאחר כל הקיזוזים.
לאחר השלמת העסקה, חשוב מאוד שהמוכר יצהיר על המידע הרלוונטי לרשות המסים תוך 40 יום ממועד המכירה. יש להגיש את הטפסים המתאימים, כולל שומה עצמית מקוונת, ובהם צריך לכלול פרטים לגבי הנכס הנמכר, התמורה שהתקבלה, הניכויים והתוספות החלים, סכום המס המחושב וכל הבקשות לפטור או הנחות. כמו כן, המוכר נדרש להסדיר את סכום המס המחושב תוך 60 יום ממועד העסקה כדי למלא את חובות המס שלו במועד.
פטור ממס שבח
לאורך ההיסטוריה, פטורים שונים הפחיתו משמעותית את מספר החייבים במס שבח בישראל, וכך, למשל, היה ניתן למכור דירה כל 4 שנים ולקבל פטור מלא ממס שבח. עם זאת, בשנת 2014 ביצעה רשות המיסים רפורמה משמעותית, שגרמה לביטול פטורים רבים. נכון להיום, אלו הפטורים המרכזיים שפוטרים מתשלום מס שבח:
1. פטור דירה ראשונה
בעלי נכסים המחזיקים בלעדית בדירת מגורים אחת לפחות 18 חודשים לפני מכירתה עשויים לזכות בפטור ממס שבח. עם זאת, פטור זה אינו חל אם הבעלים מחזיק ביותר מדירה אחת או אם מכר בעבר דירה אחרת בפטור ממס ב-24 החודשים שקדמו המכירה הנוכחית.
2. פטור לדירה שעברה בירושה
מכירת דירה שעברה בירושה פטורה ממס שבח בתנאים ספציפיים, כגון שהנכס עבר בירושה מהורה או סבא וסבתא, ואין בבעלותו יותר מדירת מגורים אחת במועד ירושת הנכס.
3. פטור במכירת שתי דירות לביצוע רכישה אחת
אם אדם מוכר שתי דירות יחד מתוך כוונה להשתמש בתמורה לרכישת דירה חדשה אחת, הוא עשוי לזכות בפטור ממס שבח. עם זאת, כדי לקבל את הפטור חייבים להתקיים תנאים מסוימים, כגון ששווי הדירה החדשה יהיה לפחות 75% מהשווי הכולל של שתי הדירות הנמכרות, ותנאים נוספים.
4. פטור בהעברת נכס ללא תמורה
העברת נכס ללא תמורה, כמו הענקת דירה במתנה לקרוב משפחה מדרגה ראשונה, עשויה להביא לפטור חלקי ממס שבח. במקרים כאלה, המקבל עשוי להידרש לשלם שליש משיעור המס.
חשוב לציין כי הכללים והתנאים לפטורים מוצגים כאן רק בקצרה וללא כל הפרטים, והם עשויים להשתנות עם הזמן. לכן אין לראות באמור כאן ייעוץ, אלא מומלץ להתייעץ עם יועץ מס מקרקעין כדי לקבל מידע עדכני ומדויק.
פרט נוסף שחשוב לציין הוא כי לפטור ממס שבח יש "תקרה", ובמקרה שמס השבח שבו התחייב בהמוכר עולה על 4.5 מיליון שקלים – לא יהיה פטור על החלק שמעל התקרה.
החזר מס שבח
ייתכן שבעבר ביצעתם עסקת מכירה של נכס ששילמתם עליו מס שבח גבוה יותר ממה שהתחייבתם בפועל. כדי לבדוק האם מגיע לכם החזר מס שבח בצעו בקלות את הבדיקה החינמית המופיעה באתר רשות המיסים.