השקעה בנדל"ן יכולה להיות מיזם משתלם ומתגמל, אך חשוב לשקול היטב כמה כסף אתה צריך להשקיע כדי לראות החזר על ההשקעה שלך. ישנם מספר גורמים שיכולים להשפיע על גודל ההון שאתה צריך להשקיע בנדל"ן, כולל סוג הנכס שאתה מעוניין לרכוש, מיקום הנכס ויעדי ההשקעה הכוללים שלך.
כדי לענות על השאלה "כמה כסף צריך כדי להשקיע בנדל"ן?" נבחן במאמר זה את הגורמים הללו ביתר פירוט ונספק הנחיות כיצד לקבוע כמה כסף אתה צריך כדי להשקיע בנדל"ן:
סוג הנכס
בראש ובראשונה, לסוג הנכס שאתם מחפשים לרכוש תהיה השפעה משמעותית על כמות הכסף שאתם צריכים להשקיע. לדוגמה, רכישת משרד להשכרה תדרוש ככל הנראה סכום כסף נמוך משמעותית מאשר רכישת בניין דירות רב-קומות, ועליכם להחליט מהו סוג הנכסים המתאים לכם: משרדים להשכרה, דירות או אולי מחסנים ומגרשים.
לדוגמה: בתים צמודי קרקע נוטים להיות יקרים יותר לרכישה, אך עשויים גם להציע פוטנציאל גבוה יותר להכנסות משכירות ולעליית ערך לאורך זמן. מצד שני, משרדים להשכרה בבניין רב-קומות עשויים להיות זולים יותר לרכישה בהתחלה ולהניב תשואה גבוהה, אך עשויים לבוא עם הוצאות נוספות, כגון עלויות ניהול ותחזוקה של נכסים. תוכלו לדפדף במניבים ולראות החזרי השקעה שונים על נכסים שונים.
מלבד זאת, מצב הנכס וכל שיפוץ או תיקון נדרש יכולים להשפיע על כמות הכסף הדרוש להשקעה. עליכם לעשות את השיקולים בעצמכם: האם עדיף לשלם יותר ולרכוש נכס שלא דורש שיפוץ נוסף, או שאולי עדיף לשלם פחות ולעשות את השיפוץ בעצמכם.
מיקום הנכס
בנוסף לסוג הנכס, מיקום הנכס הוא גם גורם חשוב שיש לקחת בחשבון כאשר קובעים כמה כסף עליכם להשקיע. נכסים באזורים עירוניים נוטים להיות יקרים יותר מאלה באזורים כפריים, מפני שהביקוש לנכסים כמו משרדים להשכרה בתל אביב גבוה מהביקוש עבור משרדים להשכרה בקריות, כך שמיקום הנכס הוא גורם משמעותי שעשוי להשפיע על המחיר.
בדומה לכך, נכסים באזורים עם שוק עבודה חזק וביקוש גבוה למשרדים להשכרה עשויים לעלות גבוה יותר מאלה שממוקמים באזורים עם שוק עבודה חלש יותר ועם פחות ביקוש.
מינוף משכנתא
חשוב לדעת כמה הון אתה יכול למנף בעת השקעה בנדל"ן, כי זה יכול להשפיע על כמות הכסף שאתה מסוגל להשקיע. מינוף מתייחס לשימוש בכסף של הלוואות למימון ההשקעה (משכנתא, למשל), והוא יכול להיות כלי שימושי למשקיעי נדל"ן שאין להם הון מראש לביצוע השקעה גדולה. על ידי שימוש במינוף, משקיע יכול להגדיל את ההון שהוא מייעד לנדל"ן ולהניב תשואות גבוהות הרבה יותר על השקעתו. בנוסף, בעת הלוואה משמעותית הבנק הופך להיות סוג של "שותף" שלך בהשקעה, ולכן נציגיו יבדקו בעצמם האם ההשקעה אכן משתלמת, ולעיתים הם יוכלו להעיר את תשומת לבך לדברים שפספסת כאשר בדקת בעצמך.
עם זאת, חשוב להיות מודעים לסיכונים הכרוכים במינוף, שכן הוא יכול גם להגדיל את פוטנציאל ההפסדים במקרה שההשקעה לא תתנהל כמצופה.
כדי לקבוע כמה הון אתה יכול למנף תצטרך לשקול מספר גורמים, כולל מצב האשראי שלך, ההכנסה וכמות החסכונות העומדים לרשותך. המלווה שלך – הבנק – ישקול גם את סוג הנכס שאתה מחפש להשקיע בו ואת המיקום, כמו גם את תנאי השוק הנוכחיים. הידיעה כמה הון אתה יכול למנף תסייע לך לקבל החלטות השקעה מושכלות ולקבוע את רמת הסיכון הנכונה עבורך. חשוב לשקול היטב את הסיכונים והתשואות הפוטנציאליים של שימוש במינוף ולוודא שאתה מרגיש בנוח עם רמת הסיכון שאתה לוקח על עצמך, ובכך ליצור תיק השקעות נדל"ן מוצלח.
יעדי השקעה
יעדי ההשקעה הכוללים שלך ישחקו תפקיד משמעותי בתשובה לשאלה "כמה כסף אני צריך להשקיע בנדל"ן". אם אתם מחפשים לייצר זרם קבוע של הכנסה פסיבית באמצעות נכסים להשכרה, ייתכן שתצטרכו להשקיע יותר כסף מראש על מנת להבטיח נכס שיניב כמות מספקת של הכנסה משכירות כדי לכסות את ההוצאות שלכם ולהניב רווח. מצד שני, אם אתם מחפשים להפוך נכסים לרווח מהיר, ייתכן שתוכלו להשקיע פחות כסף מראש, אך תצטרכו להיות מוכנים לאפשרות של הוצאות בלתי צפויות ופוטנציאל לתקופת החזקה ארוכה יותר במקרה שייקח לנכס יותר זמן להימכר מהצפוי.
כדי לחדד עוד את חשיבות יעדי ההשקעה, הנה דוגמה: אדם שיש לו מיליון שקל יכול לקנות דירה, לחלק לשתי יחידות דיור ולעשות תשואה של 10% בשנה, כאשר ניהול של שתי יחידות דיור לא דורש הרבה התעסקות. מנגד, אדם שיש לו 10 מיליון שקל ויהיו לו 20 יחידות דיור – זה כבר המון התעסקות וכאב ראש, וכנראה הוא יצטרך לשכור את שירותיה של חברת ניהול שתוריד אחוז או שניים מהתשואה.
במקרה הזה תוכלו לקרוא כמה טיפים על איך לבחור חברת השקעות.
המשקיע האגדי וורן באפט אמר פעם שאם היה לו רק מיליון דולר – הוא היה יכול להרוויח מהם 100% בשנה, אבל מ - 100 מיליארד דולר, לא. ולכן הוא יכול להרוויח תשואה של "רק" 15% בשנה. בקיצור: מצד אחד – ככל שתוכלו "להתעסק" יותר בעצמכם בנכס תקבלו יותר תשואה, וככל שתשקיעו פחות התעסקות ההכנסה תהיה פסיבית יותר, אבל מצד שני – 15% מ-100 מיליארד דולר זה יותר מ-100% ממיליון דולר, וזהו שיקול מקצועי שתצטרכו לעשות בעצמכם.
הוצאות נוספות
בנוסף לגורמים אלו, ישנן גם מספר הוצאות נוספות שיש לקחת בחשבון בעת השקעה בנדל"ן. אלה יכולים לכלול עלויות תיווך ומיסים, ארנונה, ביטוח ועלויות אחזקה ותיקון. חשוב לשקול היטב את ההוצאות הללו כאשר אתה קובע כמה כסף אתה צריך להשקיע, מכיוון שהן יכולות להשפיע באופן משמעותי על הרווחיות הכוללת שלך.
אז איך לקבוע כמה כסף להשקיע בנדל"ן?
ניתן להשתמש במחשבון השקעות בנכס, שיכול לעזור לך להעריך את התשואה הפוטנציאלית על ההשקעה שלך על סמך סוג הנכס, המיקום וגורמים נוספים. מלבד זאת, מומלץ מאוד לעבוד עם איש מקצוע בתחום הנדל"ן, שיוכל לעזור לך לזהות נכסים העומדים ביעדי ההשקעה שלך ולתת הנחיות לגבי סכום הכסף שתצטרך להשקיע.
לסיכום: כמות הכסף שתצטרכו להשקיע בנדל"ן תהיה תלויה במספר גורמים, לרבות סוג הנכס, המיקום ויעדי ההשקעה הכוללים שלכם. חשוב לשקול היטב את הגורמים הללו ולעשות בדיקת נאותות לפני קבלת החלטות השקעה כלשהן. על ידי הערכה קפדנית של האפשרויות שלך ועבודה עם איש מקצוע מתחום הנדל"ן, תוכל לקבל החלטות מושכלות לגבי סכום הכסף שאתה צריך להשקיע בנדל"ן ולהגדיל את סיכויי ההצלחה והתשואה שלך.