לא קל היום להיות משקיע בנדל"ן. העלייה החדה באינפלציה, שנגרמה בשל השלכות מגפת הקורונה והפלישה לאוקראינה, הובילה איתה עלייה חדה בריבית ובעלויות המשכנתא למשקיעים ולבעלי דירות. אז האם עדיין שווה להשקיע בנדל"ן לאור עליות הריבית והאינפלציה? התשובה היא מורכבת, וננסה לנתח אותה כאן:
מה זה אינפלציה?
האינפלציה מתארת מצב שבו מחיריהם של מוצרים שונים ברחבי המשק עולים בצורה חדה. העלייה מביאה לכך שהכסף שיש בידיים שלנו שווה פחות. עליית המחירים נגרמת משתי סיבות עיקריות:
- ירידה בהיצע: משבר הקורונה והמלחמה באוקראינה הובילו לשיבושים חמורים בייצור מוצרים כמו שבבים וכלי רכב, ולמחסור בסחורות כמו גז וחיטה. הירידה בהיצע מובילה אוטומטית לעלייה במחיר.
- עלייה בביקוש: השכר הממוצע במשק עולה ועולה, ההיי־טק הביא לכך שלאנשים בארץ ובעולם יש יותר כסף "פנוי", ולכן הם קונים יותר דברים, ומשקיעים יותר בנדל"ן, למשל.
איך העלאת הריבית עוצרת את האינפלציה?
העלאת הריבית גורמת לכך שהכסף שאתה מלווה יהיה שווה יותר. כלומר: אם לקחת מהבנק הלוואה של 100,000 ש"ח בריבית של 0.25% – עוד שנה תצטרך להחזיר 100,250 ש"ח. לעומת זאת, אם לקחת הלוואה בריבית הנוכחית, של 4.25% – עוד שנה זה יעלה לך 104,250 ש"ח, עלייה משמעותית מאוד.
עד ל-14 באפריל 2022, הריבית שקבע בנק ישראל הייתה 0.10%, ריבית נמוכה מאוד שגרמה לכך שאנשים יעדיפו להשקיע בנדל"ן במקום להשקיע את הכסף בבנקים, מה שהוביל, בין היתר, לקפיצה של כ-20% במחירי הנדל"ן בשנת 2022. בשל כך העלה בנק ישראל את הריבית, כדי שאנשים ילוו פחות מהבנק, יצרכו פחות, והאינפלציה תרד.
עם זאת, העלאת הריבית היא "נשק" מאוד לא מדויק, שפוגע בכולם בלי הבחנה, גם בזוגות צעירים שבתוך שנה המשכנתא שלהם עלתה בעשרות אלפי שקלים. כמובן, העלאת הריבית פוגעת ישירות גם במשקיעים, שפתאום חוששים מעליית המשכנתא ומפחדים שלא יצליחו לעמוד בהחזרים העולים.
ועכשיו לשאלה המרכזית:
האם עדיין שווה להשקיע בנדל"ן לאור עליות הריבית והאינפלציה?
בקצרה: כן. באריכות: תלוי.
אם נניח שעלות הכסף (הריבית) במשכנתא היא 4.25%, והתשואה שהמשקיע מצפה להפיק מהנכס היא 3%–4% (גובה ממוצע של תשואה משכירות דירה), המשקיע אולי יעדיף להישאר בבית, ולהימנע מהסיכונים שבהשקעה בנדל"ן.
עם זאת, בעולם שבו מחירי הדיור קפצו בשנה אחת ב-20% – לא צריך להסתכל רק על תשואה מיידית, אלא גם על ההשקעה לטווח הארוך. כיום, המומחים ממליצים להמשיך להשקיע בנדל"ן כל עוד הריבית לא עולה מעל 5%, כך שבמקום לשבת על הגדר ולהמתין לירידת הריבית, שתוביל להתנפלות רבתי על נכסים להשקעה – בהחלט כדאי להשקיע עכשיו, כל עוד אתם מסוגלים לעמוד בכבוד בהחזרים ולא לקרוע את עצמכם.
אז לא צריך להתייחס לגובה התשואה?
בוודאי שיש להתייחס לגובה התשואה, ובעידן בו ההשקעות בדירות צונחות – כדאי לנסות לפזול לנדל"ן מסחרי, שבו אחוזי התשואה גבוהים יותר והסיכוי לשרוד את עליות הריבית גבוה יותר.
