אם אתם משקיעים מתחילים בתחום הנדל"ן, אחד המושגים שתשמעו רבות יהיה "היטל השבחה". אז מה זה המושג הזה, ומתי הוא בא לכדי שימוש? יצאנו לבדוק:
מה זה היטל השבחה?
כאשר אדם מחזיק במקרקעין, כבעל המקרקעין או כחוכר לדורות (ראו גם את המאמר "מה ההבדל בין זכות בעלות לזכות חכירה לדורות?"), ואז מחליט להשביח אותם כדי להביא לעליית ערך הנכס, עליו לשלם עליו היטל השבחה, שהוא סוג של מס.
היטל השבחה מוטל על המחזיק במקרקעין עקב מתן אחד משלושת האישורים הבאים:
- אישור תוכנית בניין עיר.
- אישור הקלה (סטייה מהתוכנית המקורית שמאפשרת לבנות שלא על פי הכללים במקרים חריגים).
- שימוש חורג (מקרה שבו השימוש בקרקע שונה מהשימוש המקורי לו היא יועדה, לדוגמה: קרקע חקלאית שמופשרת למסחר, או דירה באזור מגורים שמוסבת למשרד).
מה ההבדל בין מס שבח להיטל השבחה?
למרות השמות הדומים, מדובר בשני דברים שונים לחלוטין: מס שבח הוא מס המוטל על ידי רשות המיסים על הרווח המגיע לבעל הנכס בעת מכירת נכס, בעוד שהיטל ההשבחה מוטל על ידי הרשות המקומית בשל אישור לזכויות בניה נוספות.
מי גובה את היטל ההשבחה ומתי?
המרוויחה העיקרית מכל השבחה היא הרשות המקומית, והיא זו שלכיסה נכנס ההיטל. ההיטל משולם לרשות בעת מימוש ההשבחה, כלומר – כאשר בעל הנכס נהנה בפועל מההטבה הכלכלית שנגרמה בעקבות ההשבחה והביאה לעליית מחיר הנכס. מימוש ההשבחה קורה או כאשר הבעלים מוכר את הנכס, ואז נכנס לו לכיס כסף, או כאשר הוא מקבל היתר בניה שבמסגרתו ההשבחה ממומשת (בניית שטח נוסף, הסבה של מבנה מחקלאי למסחרי וכדומה).
חשוב מאוד לזכור שהחייב בתשלום ההיטל יהיה אותו אדם שהחזיק בבעלות על הנכס בעת מתן האישור לתוכנית, והרשות המקומית תגבה זאת ממנו גם אם הוא מכר את הנכס מיד, בלי לבצע שינוי בפועל בשטח.
איך מחשבים היטל השבחה? מה גובה היטל ההשבחה?
חשוב להבין שהיטל השבחה לא בא למסות את בעל הנכס על עליית המחירים בשוק, שהביאה לעלייה ריאלית של שווי הנכס, אלא למסות רק את עליית הערך שנגרמה עקב אותה הטבה שהעניקה לו הוועדה המקומית לתכנון לבניה.
בשל כך, נקבע כי שיעור ההיטל יהיה 50% משווי ההשבחה, בניכוי ההוצאות ששולמו לטובת מימוש אותה זכות בניה (עלות הפועלים והשיפוצים, חומרי הבניה וכדומה). לדוגמה: מגרש בשווי מיליון ש"ח, ששינוי התב"ע איפשר לבנות עליו בניין בגובה כפול ושוויו עלה ל-2 מיליון ש"ח, כאשר הוצאות הבניה היו חצי מיליון ש"ח – היטל ההשבחה יעמוד על 250,000 ש"ח (ההשבחה הייתה מיליון ש"ח, וההיטל הוא 50% מההשבחה לאחר קיזוז עלויות מימוש זכות הבניה).
חשוב לציין שאמנם מועד תשלום היטל ההשבחה הוא בעת מימוש ההשבחה, אבל גובה היטל ההשבחה נקבע בעת אישור התוכנית שהביאה לעליית הערך. לדוגמה, אם היטל ההשבחה הביא לגידול של 100 מ"ר בגודל הנכס בעת ששוויו של מ"ר באזור היה 15,0000 ש"ח למ"ר, ובעת מכירת הנכס שוויו של מ"ר במיקום הנכס 25,000 ש"ח למ"ר, היטל ההשבחה ייקבע לפי מועד אישור התוכנית (750,000 ש"ח) ולא לפי מועד המימוש (1,250,000 ש"ח).
מי פטור מהיטל השבחה?
- תוכניות השבחה שאושרו לפני 1 ביולי 1975.
- השבחה בשכונה המוכרזת על ידי הממשלה כ"שכונת שיקום".
- השבחה של מוסד ללא מטרות רווח: מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, או מקרקעין של הקדש ציבורי.
- השבחה במקרקעין בשל תוספת שטחי שירות בשל התאמות נגישות (מעליות וכדומה).
- השבחה בשל בניית ממ"ד (לשטח המינימלי הנדרש, 9 מ"ר נטו ועוד קירות) או מרחב מוגן.
- השבחת קרקע המיועדת לדרך ציבורית.
- מקרים מורכבים נוספים העוסקים בעיקר בקרקעות ובדירות למגורים, שבהם מומלץ להתייעץ עם עורך דין הבקי בתחום.
בנוסף, תוכניות בניה עירוניות שונות, כמו תמ"א 38, זוכות להקלות שונות
מי מחשב את היטל ההשבחה? האם ניתן לערער על קביעת היטל השבחה?
את היטל ההשבחה מחשב שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית לתכנון ולבניה. לאחר שהגישה הוועדה את היטל ההשבחה לבעל הנכס, ניתנים לו 45 ימים להגיש ערר לוועדת ערר לפיצויים.
מלבד זאת, אם בעל הנכס לא חולק על עצם החיוב אלא רק על גובה הסכום – הוא יכול לפנות בתוך 45 יום ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים על מנת שימנה שמאי מכריע לצורך הכרעה בעניין גובה החיוב. כמובן, מומלץ מאוד שהערר על שומת היטל השבחה יוגש בצירוף שומת היטל השבחה נגדית, אותה יערוך שמאי מקרקעין שיוזמן על ידי בעל הזכויות בנכס.
מוזמנים לקרוא את הכתבה "היטל השבחה חריג: העיר רמת גן תרוויח 224 מיליון ש"ח על משולש הבורסה", כדי להיחשף למקרה מרתק שבו נאבקה עיריית רמת גן עם חברות ענק כדי למקסם את היטל ההשבחה שלה.