בשנת 2007 חברת "חנן מור", שנקראה על שם יזם לא מוכר מנס ציונה, נסחרה בשווי שוק של 60 מיליון ש"ח. כ-15 שנים לאחר מכן, בתחילת 2022, החברה נסחרה תמורת 1.14 מיליארד שקלים. ב-28 במאי 2023 החברה הודיעה כי היא מוכרת נכס מסחרי במודיעין תמורת 50 מיליון ש"ח, לאחר שעשרה ימים קודם לכן מכרה נכס זהה באותה עיר תמורת 35 מיליון ש"ח. אז מה קרה לקבוצת חנן מור? 'מניבים' מגישים לכם את סיפורו של היזם שהפך לאיקרוס:
כל ההתחלות יפות
את איקרוס כולנו מכירים, אותה דמות מהמיתולוגיה היוונית שהצליחה להימלט ממגדל הנעול לאחר שהצליחה לבנות כנפיים מנוצות של ציפור שחוברו זו לזו באמצעות שעווה ודונג. שיכור מתחושת הניצחון, התעלם איקרוס מאזהרותיו של אביו והמריא מעלה מעלה, עד אשר חום השמש המס את השעווה ממנה נבנו הכנפיים, ואיקרוס נפל ומת.
חנן מור היה זהיר והימר בהתחלה על כל הסוסים הנכונים. כבכור בין שמונה אחים ואחיות, לאב שעלה מעיראק ואם שעלתה מסוריה, הוא מספר שעבד בפרדסי נס ציונה כשחבריו הלכו ליהנות בים. הוא התחיל מאפס, הימר נכון על מכרז בנס ציונה ב-2000, חוותה זינוק ב-2004 כאשר עברה לעסוק גם ביזמות ובנדל"ן מסחרי וזינוק נוסף ב-2006, כשזכתה במכרז בבאר יעקב, המכרז הגדול הראשון שלה. המניה הגיע לשיא בינואר 2022, אבל אז הכל התנפץ.
כל הנפילות קשות
באפריל 2022, הריבית במשק עלתה לראשונה אחרי שבע שנים, ומאז היא רק עולה ועולה, כשהעליה האחרונה (ב-22 במאי 2023) העמידה אותה על 4.75%, שיא של 17 שנים בישראל. כל אחד מאיתנו נפגע בצורה כזו או אחרת מעליית הריבית, אבל אלו שנפגעו בסכומים הגדולים ביותר היו יזמי הנדל"ן. חנן מור עבד קשה לאורך כל השנים, ועבודתו המקצועית היא זו שהביאה לנסיקתו, אבל הריבית האפסית שהייתה במשק החזיקה גם היא נתח חשוב בהצלחתו.
העסקה הגדולה ביותר שערכה החברה הייתה הזכייה במכרז של מיזם הבניה האדיר במתחם שדה דוב, בתמורה ל-1.5 מיליארד ש"ח. במקביל, רכשה החברה קרקעות בסכומי עתק בבאר יעקב וברמת אפעל, תוך שהיא מנצלת את העובדה שמחירי הדיור נוסקים והריבית אפסית.
ברגע שהריבית עלתה, מגדל הקלפים החל לקרוס. האג"חים של קבוצת חנן מור, שבינואר 2022 נסחרו בתשואה של כ-4.5%, נסחרות כיום בתשואת זבל של כ-14.5%, מה שמראה על האמון הנמוך שנותנים המשקיעים בעתידה של החברה. אותה חברה שנסחרה בתחילת 2022 תמורת 1.14 מיליארד ש"ח, נסחרת כיום ב-240 מיליון ש"ח, מחיקה של כ-80% מערך החברה בתוך שנה אחת בלבד.
הדרך להינצל – חיסול נדל"ן מניב
כדי לשרוד את המשבר ולהישאר על המגרש, חנן מור התחילה לחסל את ענף הנדל"ן המניב שלה, הענף שהיה אמור לספק לה את רשת הביטחון הדרושה ואת תזרימי המזומנים הקבועים. היא החלה לממש את אותן קרקעות שנרכשו במחיר שיא ובעמל רב, בעיתוי הכי לא אופטימלי שאפשר לעשות זאת, מבחינתה.
הקבוצה העריכה כי על מנת לעמוד בנטל החוב שלה, שבתחילת מאי 2023 עמד על כ-2.9 מיליארד ש"ח, עליה לממש נכסים בשווי כ-800 מיליון ש"ח, וכל יזמי הנדל"ן כבר ממתינים לכך בדריכות בסיבוב. תוכנית מימוש הנכסים האסטרטגית של קבוצת חנן מור כללה נכסים בחריש, אור עקיבא וגבעתיים, אבל בינתיים, מתחילת חודש מאי נעשו שלוש עסקאות מימוש ענקיות, שלא הופיעו באותה תוכנית אסטרטגית.
הנכס הראשון שנמכר היה מגרש של 2 דונם בפרויקט "מור" שבשכונת הנרקיסים בראשון לציון (על שטחי בסיס צריפין לשעבר), אשר נמכר בסכום של 58 מיליון ש"ח על פי שווי נכס של 53.8 מיליון ש"ח. ב-18 במאי מימשה הקבוצה נכס שני, כאשר מכרה חלק ממרכז מסחרי, שמתפרס על פני 1,300 מ"ר במודיעין, תמורת כ-35 מיליון ש"ח, כאשר שוויו בספרים הוא 28 מיליון ש"ח בלבד. עם זאת, כלל שטחי המסחר באותו מרכז מסחרי עומדים על 3,448 מ"ר, כך שבפועל החברה עדיין מחזיקה במרבית השטחים במתחם.
המימוש השלישי, שאירע, כאמור, ב-28 במאי, היה על מרכז מסחרי נוסף במודיעין, שמתפרס על פני 1,900 מ"ר בשני מגרשים. שווי הנכס הוערך בדו"חות החברה ב-41 מיליון שקלים, אך נמכר ב-50 מיליון שקלים. ההכנסות הצפויות משכירות באותו מתחם עומדות על כ-3.5 מיליון ש"ח, בהתאם להערכה מיוני 2022, כאשר מומחי הנדל"ן מעריכים שהערכה זו צפויה לזנק בהתאם לעליית מחירי השכירות המניבה במשק.