כאשר משקיעים בנדל"ן בכלל, ובנדל"ן מסחרי בפרט, יש לקחת בחשבון שקיימות עלויות עקיפות נוספות, מעבר למחיר הרכישה. העלויות העקיפות הללו יכולות להצטבר במהירות ולהשפיע באופן משמעותי על ההחזר הכולל שלך על ההשקעה. במאמר זה נבחן את העלויות העקיפות השונות הקשורות להשקעה בנדל"ן מסחרי:
ארנונה ומיסים
ארנונה היא אחת העלויות העקיפות המשמעותיות ביותר בבעלות על נדל"ן מסחרי. אמנם ברגע שהנכס מושכר מי שמשלם אותה הוא תמיד השוכר, אבל לפעמים המשקיע עלול להתרסק לקרקע המציאות: חיפשתם בלוח הנדל"ן המסחרי "מניבים" מגרשים למכירה ורכשתם מגרש מתאים, בניתם עליו בניין משרדים, פרסמתם משרדים להשכרה במרכז ואז… הבניין עומד ריק וממתין לשוכר. במשך כל הזמן הזה אתם עדיין צריכים לשלם ארנונה (וגם דמי ניהול וביטוח, כפי שיפורט), וזה בהחלט דבר שכואב בכיס וצריך לקחת בחשבון.
מלבד זאת, יש תנודות ומיסים רבים שמשפיעים עליכם באופן עקיף: הגדלת מס הרכישה; הגבלת מינוף המשכנתא למשקיעים; העלייה החדה בריבית; הגבלת הריבית המשתנה הקובעת כי לפחות שליש מסך המשכנתא יינתן בריבית קבועה; מס רכישה; מס השכרה; מס שבח בעת מכירה; כל אלו פוערים חורים עמוקים בכיסם של המשקיעים. גם כאן חשוב להזכיר שהמיסוי של נדל"ן למגורים ושל נדל"ן מסחרי הוא שונה לחלוטין בדברים רבים, ועל כן חשוב לקחת איש מקצוע בתחום, כדי לא ליפול בדברים האלו.
תשלומים נלווים
השקעה בנכס נדל"ן מסחרי לא מסתכמת בחתימה חגיגית על חוזה, התהליך הוא ארוך ומורכב, וכולל בתוכו רשימה של הוצאות נלוות. זה מתחיל מכל מיני אגרות והוצאות רישום, ואפילו בהפסדים הכרוכים בהשקעת הזמן בחיפוש נכס, וממשיך בכל אנשי המקצוע שצריך לשכור כדי להשלים עסקה כמו שצריך: תשלום לעורך דין, שמאי, מתווך, יועץ משכנתאות, וכן הלאה. עלויות אלו הן חלק טריוויאלי והכרחי מרכישת נכס, ויש להתכונן גם אליהן ולבחור את אנשי המקצוע הנכונים.
חוסר נזילות
בשונה מהשקעה בשוק ההון, השקעה בנדל"ן מסחרי היא נזילה פחות. אם השקעתם סכום משמעותי ברכישת נכס, נדיר שניתן להוציא רווחים משמעותיים בשנתיים הראשונות למכירה, וכל משיכה של הכסף קודם לכן עלולה לגרום להפסדים של עשרות ומאות אלפי שקלים.
בשל כך, חשוב להיות מודעים לכך שהכסף שאתם בוחרים להשקיע בנכס יהיה כסף שאתם בפועל "מוותרים" עליו לתקופה מסוימת, עד שתוכלו לפדות את ההשקעה ברווח משמעותי. תכינו את עצמכם לכך מבחינה פיננסית, תתייעצו עם אנשי מקצוע ותשאירו לעצמכם מרווח ביטחון פיננסי.
שיפוץ ותחזוק
בכל פעם שתרכשו נכס קיים השאלה המרכזית תהיה אחת: האם יש עניין להשקיע בשיפוץ הנכס, או שעדיף לנסות למכור או להשכיר אותו כך, במצבו הנוכחי? כשבאים לענות על השאלה הזו חשוב לזכור שיש להשקיע כסף לפי ערך הנכס. לדוגמה: לעיתים אחרי השקעה קטנה של 3%–5% מערך הנכס בהליך שיפוץ ניתן יהיה לסיים עם תשואה של 10%–15% בשעת המכירה, ולעיתים עלות השיפוץ לא תשתקף בתשואה, ולכן עדיף יהיה להשאיר את הנכס במצבו הנוכחי.
כך או כך, גם עלות השיפוץ היא עלות עקיפה שיש לקחת בחשבון בעת ההשקעה. יש נכסים שבהם עלויות התפעול הם גבוהות, כמו למשל משרדים להשכרה שצריך לשפץ כל כמה שנים, כמוהם גם אולמות להשכרה, קליניקות להשכרה, חנויות להשכרה ועוד. לעומתם, יש נכסים כמו מחסנים להשכרה, או מבני תעשייה, שבהם אם תרכשו נכס איכותי – לרוב לא יהיה צורך לשפץ אותו.
בנוסף, לתפעל ולתחזק נכס יכול להיות עניין לא זול. מלבד עלות השיפוצים – המתוכננים ושאינם, בכל סוגי הנכסים עלולות להיערם בעיות שונות לאורך הזמן: נזילות, פחת ובלאי טבעי, וכן הלאה, כאשר גם עלויות אלו הן עלויות עקיפות שיש לקחת בחשבון. בכל מקרה, אם אתם מחזיקים בכמה נכסים, כדאי להגיע לסיכום עם בעל מקצוע שיעניק לכם מחיר זול יותר בתמורה להתחייבות מצידכם להזמין אותו לתקן כל תקלה בנכסים שבבעלותכם.
ניהול נכסים
ישנם כאלו אשר מעדיפים לשכור מנהל נכסים, ולא לנהל את הנכס בעצמם, מצד כמה סיבות:
- ניהול זמן: ניהול נכסים תופס נתח זמן לא מבוטל, ולמשקיעים בנדל"ן לעיתים אין זמן וכוח לטפל בכל ההיבטים של ניהול הנכס, כגון שיווק הנכס, סינון דיירים, תחזוקה וגביית דמי שכירות. העסקת מנהל נכסים יכולה לעזור למשקיעים לחסוך זמן ולהתמקד בהיבטים אחרים של העסק.
- מומחיות: למנהלי נכסים יש את הניסיון והידע לנהל נכסים בצורה יעילה. הם מכירים את החוקים והתקנות המקומיים, יכולים לסנן שוכרים ביעילות, ויש להם את הכישורים לתחזוק נכסים. מנהל נכסים טוב יכול לעזור למשקיעים למקסם את הכנסות השכירות של הנכסים שלהם ולמזער הפסדים ונכסים ללא שוכרים.
- ניהול דיירים: מנהלי הנכסים אחראים על ההתנהלות מול השוכרים, לרבות סינון שוכרים פוטנציאליים, טיפול בתלונות ובקשות תחזוקה, ופינוי במידת הצורך. זו יכולה להיות משימה שלוקחת זמן, ומנהל נכסים יכול לטפל בה בשם משקיע הנדל"ן.
- תחזוקת הנכס: מנהלי נכסים יכולים לטפל בכל ההיבטים של תחזוקת הנכס, לרבות תיקונים ותחזוקה שוטפת. הם יכולים גם לעזור למשקיעים לזהות ולטפל בכל בעיה פוטנציאלית לפני שהיא הופכת לבעיה גדולה, ולחסוך להם כסף בטווח הארוך.
בסך הכל, מנהל נכסים יכול לעזור למשקיע נדל"ן לנהל את הנכסים שלו בצורה יעילה יותר, לחסוך לו זמן ולעזור לו להגדיל את ההחזר על ההשקעה שלו על ידי מיקסום הכנסות השכירות וצמצום ההוצאות. עם זאת, גם מנהל נכסים זו הוצאה עקיפה, שיש לקחת בחשבון לפני ההשקעה.