המושג "איחוד וחלוקה מחדש" מעצב את נוף הנדל"ן המסחרי, ומשפיע על כדאיות וערך הנכסים. כעוסקים בתחום הזה, עליכם להכיר את כל המושגים הרלוונטיים, אז הנה עוד אחד בשבילכם:
מגרש המריבה
זוכרים את המאמר "איך מוכרים מגרש עם 238 בעלים"? נזכיר לכם בקצרה: מגרש במערב הוד השרון היה בבעלות 238 בעלים. נסח הטאבו של המגרש התפרס על פני 45 עמודים, ועל בית המשפט השלום בכפר סבא הוטלה משימה אחת: להבין איך אפשר למכור את המגרש הבעייתי הזה הלאה.
בית המשפט שלח למשימה את כונס הנכסים עו"ד רן ברא"ז, שבאמצעות איחוד וחלוקה מחדש הצליח לנווט בין הטיפות ולסדר את חלוקתו של המגרש מחדש, כך שלבסוף הוא נמכר לקבוצת "AMY יקותיאל נדל"ן" תמורת כ-42.25 מיליון שקלים.
אז מה זה בעצם איחוד וחלוקה מחדש?
איחוד וחלוקה מחדש (או "פרצלציה") הוא כלי בעולם הנדל"ן שבמסגרתו נעשית חלוקה מחדש של מגרשים בעייתיים. כאשר תוכנית החלוקה אינה מדויקת ומסודרת, הקרקע תאוחד ותחולק מחדש כדי שתוכל להירשם בצורה מסודרת בטאבו.
התהליך כולל שלושה חלקים: איחוד של כל הקרקעות לקרקע אחת גדולה, תכנון מחדש של הקרקע, כדי שתהיה תואמת לחלוקה מחדש וחלוקה בהתאם למצב החדש. כמובן, המטרה היא שכל בעל קרקע יקבל חלקה באותם גודל ושווי שהיו בידו לפני תוכנית החלוקה, ושהחלקה החדשה תהיה קרובה כמה שיותר למקום החלקה הישנה, לפני האיחוד.
למה עושים את זה בכלל?
לבעלים זה כדאי
במקרים רבים, הבעלים הם אלו שידחפו לבצע את הליך האיחוד והחלוקה מחדש (פרצלציה רצונית). כל עוד הנכס לא רשום, קשה מאוד למכור אותו או לקבל עליו משכנתא, וגם אם הוא רשום – משקיעים רבים יסרבו לגשת למגרש מבולגן, שחלוקתו לא ברורה וקשה מאוד לקבוע את ההיטלים והמיסים שיוטלו עליו.
בנוסף, יש תהליך דומה שנקרא רה-פרצלציה, שבו מאחדים מספר חלקות לחלקה אחת מבלי לפצל אותם לאחר מכן. תהליך זה מבוצע בעיקר כאשר יזם מגיע לקנות שטח מסוים, אך לא מעוניין להתעסק עם כמה חלקות שונות. התהליך יהפוך את החלקות למגרש אחד שלו כמה בעלים, וכך יהיה קל יותר להתנהל מולו.
החלטת הרשות המקומית
לעיתים, כאשר חלק מהבעלים מסרבים לתוכנית החלוקה או שהם לא מסכימים על גודל החלקה המגיעה להם, יש לוועדה המקומית לתכנון ובנייה סמכות לכפות איחוד וחלוקה מחדש בעלי הזכויות בקרקע, כדי למנוע חוסר הסכמה מתמשך שיוביל לקיפאון במצב. כך היה המצב במגרש שהוזכר בתחילת המאמר, שבו הטיל בית המשפט על כונס הנכסים לבצע איחוד וחלוקה מחדש של הקרקע, מפני שבהתארגנות עצמאית של בעלי הזכויות ניתן לבצע איחוד וחלוקה מחדש רק בהסכמת כל הצדדים.
האם שווה לעשות איחוד וחלוקה מחדש?
כדאי לדעת האם משתלם לערוך תהליך איחוד וחלוקה מחדש, צריך להתייעץ עם עוד דין המתמחה במיסוי מקרקעין. אמנם יש מקרים שבהם ניתן לגזור רווח כספי גדול מהליך כזה, אבל צריך לקחת בחשבון שני דברים עיקריים:
- המחיר: תהליך פרצלציה עולה הרבה כסף, כי מעורבים בו בעלי מקצוע רבים. מלבד זאת, ישנם גם מיסים שיש לשלם בהליך כזה: דמי היוון לרשות מקרקעי ישראל, היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ומס רכישה (במקרים מסוימים).
- הזמן: פרצלציה היא תהליך ארוך, שבו הדברים מתגלגלים ממסדרון בירוקרטי אחד לרעהו, ואורכו של תהליך זה נע בין שנתיים לחמש שנים, כך שגם שיקול זה צריך לבוא בחשבון.
לסיכום: מה זה איחוד וחלוקה מחדש?
איחוד וחלוקה מחדש (פרצלציה) הוא הליך שנעשה כאשר ישנו מגרש שחולק בעבר בצורה שאינה מסודרת, וכעת הבעלים או הרשות המקומית רוצים לחלק אותו מחדש בצורה מסודרת, כדי שיהיה ניתן להשביח אותו ולהעלות את ערכו. לעיתים ההליך משתלם, ולעיתים הוא אינו משתלם.