במקרה שהתרחש לאחרונה ברמת גן, נדחה ערעור של יזם תמ"א 38 על החלטת ועדת הערר על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב. חברת היזמות שמי אשקלוני נדרשה לשלם היטל השבחה משמעותי של למעלה ממיליון שקלים, וערעור שלה לבית המשפט נדחה בטענה כי חלק ניכר מטענותיה של המערערת אינן מבוססות, והיא חויבה בתשלום הוצאות משפט בסך 65 אלף שקלים. תיק זה מעורר שאלות חשובות לגבי השאלה מתי יכולה ועדת הערר להתערב בקביעת שמאי מכריע:
בניין המריבה
חברת הנדל"ן והיזמות שמי אשקלוני עוסקת בהקמת של פרויקטים למגורים, במיוחד בפרויקטים של תמ"א 38. היא פועלת בעיקר ברמת גן, אך לקחה על עצמה גם מספר פרויקטים בתל אביב. המחלוקת המדוברת מקורה בבקשת היתר שהגישה החברה לפרויקט תמ"א 38, הכולל הריסה ובנייה מחדש של בניין ברחוב בועז בשכונת המתמיד במרכז רמת גן.
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברמת גן קבעה היטל השבחה מסוים על סמך הקלות שונות שביקשה החברה, כולל הוספת זכויות בשטח מסוים, בניית שתי קומות נוספות, הגבהת קומת מרתף -1, הוספת קומת מרתף -2 ועליית ערך מתוכניות תב"ע אחרות בעיר.
תחילת הליכי הבירור
בשנת 2017 ערערה שמי אשקלוני על החלטת העירייה, והשמאי המכריע שמונה לטפל בתיק, השמאי גיל הרצברג, העריך מחדש את שווי ההקלות בכ-180 אלף שקלים בלבד. העירייה הגישה על החלטתו ערר לוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה, תוך ערעור הן על אופן החיוב בהיטל השבחה והן על ההחלטה שלא לחייב בהקלה בהוספת קומה במרתף.
בינואר 2020 פרסמה ועדת הערר את החלטתה הראשונית המסכימה עם העירייה לגבי אופן החיוב בהיטל השבחה להקלה בתוספת הקומות והשטחים. עם זאת, היא דחתה את הערר שנגע לאחד המרתפים. הוועדה קבעה כי יש צורך בהיטל השבחה עבור השטחים שלא ניתן היה לנצל במלואם במסגרת אחת התכניות הקודמות, אך הפכו נגישים בשל ההקלה במספר הקומות. התיק הוחזר לאחר מכן לשמאי המכריע לחישוב מחדש.
קביעתו החוזרת של השמאי והדיון המשפטי
לאחר חישוב מחדש, הגיע השמאי למסקנה כי לא מתחייב היטל השבחה לתכנית ההקלה, שכן בעקבותיה לא ניתן היה לנצל את כל השטחים ללא הקלות. עם זאת, בגין ההקלות המאושרות קבע השמאי המכריע היטל השבחה בסך 770,850 ₪ בהתבסס על תוספת שתי קומות ושטח נוסף. העירייה חלקה על החלטה זו והגישה ערר נוסף בבקשה לתוספת היטל השבחה עבור שטח נוסף, בגודל 241.99 מטר. ועדת הערר עמדה לצד העירייה והגדילה את היטל ההשבחה בסך 272,238 שקלים.
לאחר החלטת ועדת הערר, הגישה שמי אשקלוני ערעור לבית המשפט המחוזי. עיקר הטענות שהועלו בערעור המשפטי היו כי ועדת הערר חרגה מסמכותה כשהתערבה כך בהחלטת השמאי המכריע, ובכך יצרה עניין פרוצדורלי יש מאין, וכן טענה כי חוק התכנון והבנייה פטר פרויקטים של תמ"א 38 מהיטלי השבחה. היזם אף העלה טענות פרטניות המצביעות על כך שההקלות היו מיותרות בחלק מהמקרים, ושלא הושגה השבחה בעקבותיהן.
פסיקת השופט: לטובת ועדת הערר
השופט גלעד הס דחה את הטענות שהעלתה חברת שמי אשקלוני, תוך שימת דגש על מומחיותם המקצועית של השמאי המכריע ושל ועדת הערר בקביעת היטלי השבחה. הוא הגיע למסקנה כי על ועדת הערר להתערב בממצאי השמאי רק במקרים חריגים הכרוכים בטעויות הערכה חמורות. עם זאת, הוא הבהיר כי התערבות ועדת הערר בעניינים משפטיים ובפרשנות החוק או התכנון הינה בגדר סמכותה, שכן לשמאי המכריע אין יתרון בתחומים אלו.
בכל הנוגע להתערבות בית המשפט בהחלטות ועדת הערר, הדגיש השופט הס כי יש להגביל את ההתערבות למינימום האפשרי, במיוחד כאשר מדובר בסוגיות מקצועיות, אולם התערבות רחבה יותר מותרת כאשר קיימת מחלוקת לגבי פרשנות התכנון או החוק. במקרה זה, השופט הגיע למסקנה כי ועדת הערר פעלה כדין. כן דחה השופט הס את הטענה לפיה חוק התכנון והבניה נותן פטור מלא מהיטלי השבחה, והסביר כי החוק הבדיל בין הזכויות הניתנות במסגרת תמ"א 38, שהן אכן פטורות מהיטל זה, לבין הזכויות המגיעות בשל תוכניות אחרות, החייבות בהיטלי השבחה.
השופט הס הביע ביקורת על התנהלותה של המערערת, וציין כי כתב הערעור מתפרס, כולל נספחיו, על מספר חריג של 260 עמודים, וכי חלק מטענות המערערת הן על גבול טענות הסרק. הוא הדגיש במיוחד את הטענה כי ועדת הערר חרגה מסמכותה ואת הטענה כי חוק התכנון והבנייה מעניק פטור מלא מהיטלי השבחה לפרויקטים של תמ"א 38, טענות שלדעתו הן "טענות באזור הגאומטרי של טענות הסרק". השופט הדגיש כי בשל נסיבות אלו הוא רואה לחייב את שמי אשקלוני במקסימום ההוצאות האפשריות, בסך 65,000 ₪.
את הייצוג המשפטי לוועדה המקומית לתכנון ובנייה של עיריית רמת גן סיפקה עו"ד עדינה פיבלביץ, בעוד עו"ד אלון לוונשטיין ייצג את חברת שמי אשקלוני.