לאחר שבמאמר "עסקת קומבינציה – האם זה כדאי?" בדקנו מה היא עסקת קומבינציה והאם היא משתלמת, כעת ננסה לחפור טיפה יותר לעומק, ולענות על שאלה מרתקת לא פחות: איך מחשבים מס בעסקת קומבינציה?
רגע, מה זה בעצם עסקת קומבינציה?
לאחר שקראתם את המאמר הקודם בנושא, נזכיר לכם כאן בקצרה מהי עסקת קומבינציה: עסקת קומבינציה (עסקת מכר חלקית) היא עסקת נדל"ן מיוחדת. עסקה זו היא בפועל עסקת חליפין, שבמסגרתה בעל הקרקע מוכר אחוזים מסוימים מהקרקע ליזם/קבלן, ובתמורה הוא מקבל אחוזים מסוימים מהדירות או מההכנסות השוטפות שתייצר הקרקע לאחר שיבנו עליה.
אלו מיסים קיימים בעסקת קומבינציה?
- מס שבח: מס שבח הוא מס המוטל על הרווח מהעסקה, אותו צריך לשלם בעל הקרקע. המס קובע כי אחוז מסוים מההפרש שבין עלות הקרקע בעת הקנייה לרווח המופק ממנה בעת המכירה יעבור לרשות המיסים. כמובן שבעסקת קומבינציה בעל הקרקע ירוויח, מפני שהמס לא יוטל על כל הקרקע, אלא רק על החלק שנכלל בעסקת הקומבינציה.
- מס רכישה: כל מי שרוכש זכות במקרקעין (במקרה שלנו – היזם או הקבלן) חייב לשלם מס רכישה בגובה אחוז מסוים משווי העסקה.
- היטל השבחה: היטל המשולם לרשות המקומית במקרה שהקרקע חוותה עליית ערך עקב אישורים שהעניקה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה.
- מע"מ שירותי בניה: כפי שיפורט.
איך קובעים שווי בעסקת קומבינציה?
מאחר שבדרך כלל התמורה בעסקת קומבינציה אינה בכסף מזומן, קיים קושי לקבוע את שווי המכירה בעסקה, שווי שהמדינה רוצה להעריך כדי לדעת את גובה המיסים (מס שבח ומס רכישה) שיוטלו על הצדדים בעסקה.
בשנת 1998 קבעו רשות מיסוי המקרקעין מספר הנחיות כדי לסייע על קביעת השווי בעסקאות קומבינציה:
- השווי יקבע לפי שירותי הבניה שהעניק הקבלן לבעלים (למשל: עלויות בנייה, תכנון ופיקוח, אגרות, מיסים והיטלים שמשלם הקבלן במקום בעל הקרקע).
- שווי שירותי הבניה ימדד מול שווי הקרקע הנמכרת, והערכת שווי שירותי הבניה המוצהר תתקבל רק במקרה שבו שווי זה יהיה גבוה משווי הקרקע הנמכרת.
- אם קבלת שירותי הבניה תיעשה בתוך טווח שלוש שנים מיום ההצהרה, הנציבות תהיה רשאית לשקול היוון של התמורה ליום המכירה.
מה קורה בפועל?
אמנם קביעות אלו פתרו חלק נכבד מהמקרים, אבל דיונים רבים בעסקאות כאלו מגיעים לפתחם של אולמות בתי המשפט השונים, כך שניתן למצוא פסיקה נרחבת בנושא. כך נקבע, למשל, כי יש להוסיף להערכת שווי שירותי הבנייה גם רווח קבלני ויזמי, בנוסף לעלויות עקיפות.