צו מניעה במקרקעין הוא לא כיף ולא נעים, אבל לפעמים אין ממש ברירה. כל יזם נדל"ן מנוסה מספיק נתקל במקרים שבהם היו בעלי דין עקשניים, שלא הסכימו להתנהל כפי שההגיון מחייב. כולנו מקווים להימנע ממקרים כאלו, אבל אתם במהלכו של אירוע כזה – חשוב שתדעו כיצד לנהוג. אז איך מוציאים צו מניעה במקרקעין? בואו ונלמד יחד:
מה זה צו מניעה?
צו מניעה, בהגדרתו הפשוטה, הוא צו הניתן על ידי בית המשפט וקובע כי האדם שלגביו ניתן הצו יהיה מנוע מלבצע פעולה מסוימת. צו מניעה נחשב כ"סעד", עזרה אותה מגיש בית המשפט למבקש הצו, כדי לסייע לו להבטיח את קיומו התקין של המשך הדיון, וכדי לשמור על מאזן הכוחות בין הצדדים כל עוד הדיון מתנהל.
במקרה שהצד נגדו ניתן הצו יתעלם ממנו וימשיך לבצע פעולות בעניין, הוא צפוי לעמוד בפני הליך משפטי נוסף, ביזיון בית המשפט, שעלול להוביל לקנסות מוגדלים למפר הצו. חשוב מאוד לציין כבר בהתחלה כי את צו המניעה צריך להגיש מהר ככל האפשר, כי במקרה שהוא יוגש מאוחר – בית המשפט יכול לפסול אותו על הסף ולומר "אם הסתדרתם עד עכשיו בלי צו – למה אתם צריכים אותו בכלל"?.
מתי מגישים צו מניעה? איך מגישים צו מניעה?
צו מניעה במקרקעין יכול להיות מוגש במספר רב של סיבות, מהן: כאשר יש מחלוקת על בעלות של נכס, והצד השני רוצה למנוע מהבעלים הרשום לבצע שינוי במקרקעין (צו איסור דיס-פוזיציה); כאשר ישנם מקרים של הטרדה, הפרעה או פגיעה בבית משותף; כאשר מתבצעת בנייה שאינה חוקית, ללא היתר בנייה; רישום צו מניעה בטאבו; צו מניעה במקרה של פירוק שותפות במקרקעין וכדומה.
כמה זמן לוקח להוציא צו מניעה?
לא מספיק להגיש צו מניעה בפני עצמו, ויש להגיש את בקשת המניעה יחד עם כתב טענות עיקרי לאחר שבעה ימים, לכל היותר, מיום הגשת הבקשה לצו המניעה הזמני. את הבקשה הראשונית לצו מניעה זמני ניתן להגיש לבית המשפט במעמד צד אחד, ובית המשפט רשאי להוציא צו ארעי עד לדיון במעמד שני הצדדים, שיביא להכרעה בבקשה. בהתאם לתקנות, על בית המשפט לקיים דיון בבקשה בתוך 14 ימים.
מתי בית המשפט מאשר צו מניעה?
כפי שהסברנו, מטרת צו המניעה הוא לשמור על המצב הקיים, ולא לברר מי מהצדדים צודק בכל הדיון המורחב. כיוון שבעצם מדובר פה בהתערבות של בית המשפט עוד בטרם הוכח מי מהצדדים צודק, בית המשפט נזהר מלהתערב בצורה משמעותית, ולכן ברוב המקרים ייתן רק צו מניעה זמני, ולא צו מניעה קבוע.
לפני שיורה על צו מניעה, בית המשפט לוקח בחשבון שלושה דברים:
- עילת התביעה: בית המשפט יבדוק האם מבקש הסעד אכן הצליח להוכיח עילת תביעה רצינית.
- הנזק ההדדי: בית המשפט ישקול את הנזק העשוי להיגרם לכל הצדדים אם הצו יתקבל ואם הצו לא יתקבל, וינסה לאזן בין אינטרס התובע לקבל צו מניעה ובין הפגיעה האפשרית בנתבע.
- תום לב: בית המשפט יבדוק האם התובע לא מעלים מידע כדי לזכות בצו, והאם הנתבע היה מודע לדיון ובחר בכל זאת להתעלם.
בדיני מקרקעין הדבר מורכב אף יותר: כאשר מדובר בדין פינוי מבית מגורים, בית המשפט ינטה תמיד לעכב את הפינוי, גם במקרה שאולי בצו מניעה רגיל הוא היה פוסק אחרת. בנדל"ן מסחרי, לעומת זאת, בית המשפט ידון בבקשה כמו בכל מקרה ממוני אחר.
מה ההבדל בין צו מניעה זמני לצו מניעה קבוע?
הגשת צו מניעה זמני הוא הליך קצר יותר, שיוכרע בתוך מספר דיונים, אבל צו מניעה קבוע במקרקעין יינתן רק לאחר שבית המשפט ניהל דיונים ממושכים, שמע היטב את דעות הצדדים ובחן את הראיות והטיעונים לעומקם. אם אכן מתקבל צו מניעה קבוע – לא יהיה ניתן לשנות את המצב הנתון, אם כי יש גם מקרים, כמובן, שצו מניעה זמני הופך לקבוע.
כמה עולה להוציא צו מניעה?
מלבד עלות עורך דין המקרקעין שתקחו, ברובם המוחלט של המקרים בית המשפט יקבע בעת הגשת בקשת צו המניעה כי על המבקש להפקיד בקופת בית המשפט ערובה, להבטחת הוצאותיו של המשיב בנידון. כמו כן, עליו לחתום על מסמך שבו הוא מתחייב לכסות את הוצאות המשיב. מלבד זאת, ישנן גם אגרות שונות, ולפעמים תאלצו לשלם לגורמים מקצועיים (שמאים וכדומה), כך שיש לקחת הכל בחשבון בעת הגשת צו מניעה במקרקעין.