כל מי שמתעסק בנדל"ן מסחרי, בעיקר אם הוא מתעסק במגרשים להשכרה, אבל אפילו אם הוא עוסק בהשכרת משרדים או במחסנים להשכרה, מכיר את המונח "שימוש חורג". מה לעשות, לפעמים המגרש שיועד לתעשייה צריך להפוך למגרש להשכרת רכבים, והמחסן בכלל צריך להפוך למשרד. אז מה זה בדיוק שימוש חורג ואיך מגישים בקשת היתר כזו? בדקנו במאמר שלפניכם:
מה זה שימוש חורג?
אמנם שילמתם על הקרקע שלכם במיטב כספכם, והגיוני שתוכלו לעשות בה מה שתרצו, אבל במדינת ישראל יש חוק מסודר שנועד למנוע בלגן: לכל קרקע יש תב"ע (תוכנית בניין עיר), שהוא המסמך החוקי מטעם הרשות המקומית שמסדיר את השימוש באותה קרקע, וקובע למה היא תשמש. לעיתים, עם זאת, בעל הקרקע מעוניין להשתמש בקרקע למטרה אחרת מזו שהיא יועדה אליו מראש.
הרצון לשינוי ייעוד הקרקע יכול לבוא בגדלים ובצורות שונות: יכול להיות שבעלת נכס רוצה להפוך את הדירה שלה למשפחתון, בעל מחסן שרוצה להפוך אותו למשרד או אפילו בעל קרקע חקלאית בגודל 13,000 מ"ר שרוצה להפוך אותה למכרז מסחרי. כל אלו, כדי להשתמש בקרקע בשימוש אחר מזה שהוגדר לה בחוק, חייבים להגיש בקשת היתר חורג.
בנוסף, לעיתים רחוקות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה משנה את התב"ע של האזור, והמבנה עלול להפוך מחוקי ללא חוקי. במקרים כאלו הוועדה תמליץ על תקופה מסוימת שבה יהיה עדיין אפשר להשתמש בקרקע בייעודה הקודם, וכדי להמשיך באותו שימוש לאחר מכן יהיה צורך בהגשת בקשת היתר לשימוש חורג.
איך אני יודע מה השימוש המותר בנכס?
הדבר היחיד שקובע מהו השימוש המותר בנכס הוא התב"ע. גם אם מופיע לכם שימוש מסוים בנסח הטאבו או בהודעת הארנונה – הם לא מהווים סימן לשימוש המותר בנכס.
איך אני מוצא את התב"ע של הנכס שלי?
נפתח ונאמר שלא תמיד צריך ללכת לחפש את התב"ע. אם יש לכם דירה – ברור שאי אפשר להפוך אותה לחנות, ואם יש לכם מגרש חקלאי – ברור שאי אפשר לבנות עליו חניון.
בכל מקרה, ניתן לקבל את התב"ע בקלות באמצעות פנייה לרשות המקומית בה נמצאת הקרקע, ואם אתם בכל זאת מסתבכים – פנו לעורך דין מקרקעין, והוא יעשה עבורכם את העבודה.
איך מגישים בקשת היתר לשימוש חורג?
נפתח ונאמר שעל פי תקנות התכנון והבנייה אסור לוועדה המקומית לאשר היתר לשימוש חורג שישנה את אופי הסביבה הקרובה, כך שקיים סיכוי מזערי שתקבלו אישור לבנות מבני תעשיה באזור המותר למגורים, או לבנות מרכז מסחרי בשימוש חורג בקרקע חקלאית. במקרים כאלו על המבקש לנסות לשנות את התב"ע באיזור באמצעות שינוי ייעוד, ולא על ידי בקשת היתר לשימוש חורג.
הגשת בקשת היתר לשימוש חורג די דומה להגשת בקשת היתר בנייה. את הבקשה עצמה יכול להגיש כל אחד לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אך היא צריכה להיערך מראש על ידי בעל מקצוע בתחום (אדריכל, הנדסאי אדריכלות, מהנדס בניין או הנדסאי בניין). במקרים מסוימים, מהנדס העיר יפטור את מגיש בקשת ההיתר מדרישות שכבר מולאו בעת הגשת היתר בנייה רגיל על הקרקע בעבר. חשוב להתכונן מראש לכל התהליך לפני שהוא מתחיל, לבדוק את התקנות הרלוונטיות, להתייעץ עם אנשי מקצוע, להקפיד שכל התהליך יתנהל לפי החוק ולוודא מהם ההיטלים והמיסים הצפויים.
לאחר הגשת הבקשה לוועדה המקומית על המבקש לפרסם את מהות השימוש אותו הוא מבקש במקומות הרלוונטיים, ככתוב בחוק (עיתונים, אינטרנט ובחזית הקרקע). הוועדה תדון בנושא, תשמע התנגדויות (אם ישנן) ותקבל החלטה.
לכמה זמן תקף היתר לשימוש חורג?
כל היתר לשימוש חורג יינתן בצירוף משך הזמן שאליו הוא תקף. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, זו שתתן לכם את ההיתר, היא זו שגם תקבע לכמה זמן הוא יהיה תקף. היא יכולה להחליט שיש היתר לשימוש חורג לצמיתות (מה שנקרא בשפה המקצועית "היתר לשימוש חורג מהיתר"), אך היא גם יכולה לתחום את ההיתר לתקופת זמן מסוימת, בדרך כלל משנה אחת ועד לחמש שנים.
מה העונש על עבירת שימוש חורג?
על פי הקבוע בחוק, מי שמבצע שימוש חורג בנכס צפוי לעונש מאסר של שנה אחת ולקנס, ובמקרה של עבירה מתמשכת – לקנס נוסף בכל יום שבו נמשכת העבירה לאחר הרשעתו או לאחר שקיבל הודעה בכתב מהרשות המקומית על אותה עבירה. אם הסתבכתם בעבירה כזו, יש לפנות בהקדם לעורך דין מומחה בתחום.
חשוב לציין כי על עבירת שימוש חריג לא חל חוק ההתיישנות, מפני שהוא חל על עבירה שנעשתה באופן חד-פעמי, ולא על עבירה מתמשכת. כמו כן חשוב לציין כי בתי המשפט נוטים להחמיר מאוד בשימוש חורג בקרקע חקלאית, כאשר לעיתים הקנסות מוכפלים, המבנים נהרסים ויש דרישה לתשלום היטל השבחה על התקופה שבה נעשה השימוש החורג בקרקע.
לסיכום: איך מגישים בקשת היתר לשימוש חורג?
אחרי שווידאתם שאתם עומדים בתנאים המאפשרים הגשת בקשה כזו ובדקתם מהם המסמכים הנדרשים, אתם פונים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ופותחים בתהליך, שהוא די דומה להגשת בקשת היתר בנייה. קחו בחשבון שבקשה שלא תוגש כמו שצריך עלולה להידחות על הסף ולא לאפשר לכם להגיש בקשה נוספת לאחר מכן, אז היו ערוכים מראש!