בתחום עסקאות המקרקעין, להערת אזהרה תפקיד מרכזי, בעל משקל משפטי לא מבוטל, ואסור להתעלם ממנה או להתייחס אליה בקלות ראש. מאוד פשוט לזהות האם על הנכס קיימת הערת אזהרה, והדבר יכול להציל אתכם מהפסדים כספיים משמעותיים. אז מה זה הערת אזהרה?
מה זה הערת אזהרה?
בעיקרו של דבר, הערת אזהרה היא הליך משפטי המתנהל בלשכת רישום המקרקעין, וכוללת התחייבות כתובה של בעל הזכויות במקרקעין לבצע עסקה מסוימת בקרקע או להימנע מפעולות מסוימות. הערה זו מופיעה ב'נסח טאבו' של הקרקע. במילים פשוטות, הערת אזהרה היא צורה של "זכות קניינית", שמטרתה לשמור על אינטרסים של הצד שכותבים אותה עבורם.
רישום הערת אזהרה משמשת להבטיח לרוכשי הדירות את זכויותיהם לאחר הסכם המכר. הוא מציע הגנה מפני עסקאות סותרות, מונע מכירות כפולות, שומר מפני עיקולים, מחזק זכויות קניין לא רשומות ומסכל עסקאות המחייבות הסכמת צד שלישי. מעבר לתפקידה בהסכמי מכר, ניתן לנצל הערת אזהרה גם למניעת ביצוע עסקאות עקב הסכמים הדדיים, שותפויות בין בני זוג, תנאי הסכמה ועוד.
מה כוללת הערת אזהרה?
תחום עיסוקה של הערת אזהרה מקיף סוגים שונים של עסקאות מקרקעין, לרבות העברות בעלות, חוזי שכירות, משכנתאות, הקלות וזכויות קדימה. כך, למשל, כאשר בעל נכס חותם עם קונה על חוזה הקובע מכירת דירה והעברתה על שם הקונה, הקונה יכול לרשום הערת אזהרה כדי להדגיש את חובתו של המוכר לקיים את העסקה. בנוסף, לדוגמה, אם יש על נכס מסוים משכנתא – הדבר יופיע בהערת אזהרה בנסח הטאבו, וכאשר המלווה יסיים לשלם את המשכנתא – עליו לוודא שהערת האזהרה נמחקה.
חשוב להכיר בכך שלאחר רישום הערת אזהרה לא ניתן לרשום עסקאות הנוגדות לתנאיה, אלא אם כן הזכאי יסכים או שצו בית משפט מחייב את רישום העסקה. הדבר מבטיח שתוכן הערת האזהרה לא יתערער.
לפיכך, על רוכש דירה לבקש רישום הערת אזהרה בטאבו במקביל לחוזה הרכישה. רישום זה מבטיח שהמוכר לא יילך אחר כך וימכור את הדירה לאדם נוסף טרם העברת הבעלות הרשמית, ולכן חייבים לבדוק את נסח הטאבו של הנכס לפני שרוכשים אותו.
איזה סוגי הערות אזהרה יש?
1. בעלות
הערת אזהרה החושפת בעיות בעלות מורכבות הנוגעות לנכס, ולעתים קרובות מציינת מקרים שבהם הנכס מיועד להעברה לאדם/ארגון ספציפי עם פטירתו של הבעלים.
2. השכרה
אזהרה המסמנת הימצאות שוכרים קיימים בנכס או מתווה את זכויות השכירות של יורשים הקשורים לנכס.
3. משכנתא
בהערת אזהרה זו, נחשף כי הנכס שייך לבנק במסגרת עסקת משכנתא. הערה זו הופכת רלוונטית כאשר רוכש הנכס חייב לקחת על עצמו את האחריות לפירעון המשכנתא.
4. זיקת הנאה
סוג זה של הערה מעניק הרשאות בעלות ספציפיות בתוך הנכס לצד שלישי. למשל, אגודה חקלאית יכולה להבטיח את הזכות לנצל חלק מהנחלה הפרטית של האדם לצורך קידום עיסוקיה החקלאיים של האגודה.
5. זכות קדימה
פריבילגיה המוקנית לגורם מסוים, המעניקה לו עדיפות על פני אחרים בהנאה מהנכס. לדוגמה, יש להחזיר משכנתא לבנק לפני מכירת הנכס, תוך מתן עדיפות לבנק על פני אנשים אחרים המצוינים בהודעת האזהרה.
יתר על כן, ניתן לסווג הערות מסוג זה כהערות אזהרה שליליות או חיוביות. הערות שליליות מגבילות את השימוש בנכס או אוסרות ביצוע של עסקאות מסוימות, בעוד הערות חיוביות מעניקות זכויות קניין נוספות לגורמים ספציפיים.
איך מוכר נכס צריך להתנהל עם הערות אזהרה?
חשוב מאוד שמוכר נכס יתחום את זכותו של הקונה לרישום הערת אזהרה בתוך מסגרת זמן מסוימת ובתנאים ייעודיים. צעד זה ימנע תרחיש שבו קונה רושם הערת אזהרה אך מעכב את הרכישה בפועל, ולמעשה מונע את הסרת הערת האזהרה הרשומה בשמו. כדי להתמודד עם זה, יש לקבל מהקונה ייפוי כוח המאפשר את הסרת הערת האזהרה במקרים של אי ציות להוראות הסכם המכר.