השקעה בנדל"ן היא לא השקעה במניות. נקודה. במניות אתה יכול להשקיע איזה סכום שאתה רוצה, להוציא אותו בזמנך החופשי ולגזור רווחים בפרק זמן קצר.
השקעה בנדל"ן, לעומת זאת, היא לא דבר שעושים בדקה אחת. זהו תחום גדול, מורכב ועמוס בפרטים, ולעולם אל תתחילו להשקיע לפני שהבנתם בדיוק בפני מה אתם עומדים.
כדי לעזור לכם לדבר בשפה שמשקיעי הנדל"ן, הנה לכם עשרת הדברים הבסיסיים שמשקיע מתחיל בעולם הנדל"ן חייב לדעת כדי להצליח:
1. תבינו בפני מה אתם עומדים!
בדרך כלל, השקעות בנדל"ן הן כסף גדול. גדול מאוד, אפילו, לעיתים הכסף שחסכתם כל חייכם. אל תזלזלו בזה. כל משקיע מתחיל חייב ללמוד ולקרוא כמה שיותר על התחום לפני שהוא נכנס אליו. לתחום הנדל"ן יש שפה משלו, וכדי להשקיע בצורה מקצועית ורצינית יש ללמוד את השפה והמונחים היום-יומיים. אל תחתמו על שום חוזה לפני שאתם מבינים בדיוק כל סעיף, ובכלל מומלץ – אל תתביישו להביא אותו לאיש מקצוע, שיידע בדיוק איפה להסתכל ומה לחפש.
מה עדיף, להתייעץ או להחליט לבד?
למה 'או' 'או', כשאפשר גם וגם? אל תתביישו להתייעץ, והרבה, ועם כמה שיותר אנשים. ככל שתשמעו יותר דעות, תוכלו לנתח את המצב בצורה טובה יותר.
מצד אחד – אל תבטלו בזלזול דעות של מומחים מכם. הם למדו יותר על התחום, הניסיון שלהם עשיר, ואל תחשבו "מה, אני כבר יודע הכל, למה אני צריך להתייעץ עם מומחה". לא תפסידו מזה.
מצד שני – אל תקחו את דברי המומחים כקדושים ולא ניתנים לפירוש. בסופו של יום, לכל מומחה יש אינטרס כזה או אחר. חשוב מאוד להאזין לאיש המקצוע, ואז לנסות לנתח איך דבריו נוגעים אליי.
2. איזה סוג משקיע אני?
לפני שאנחנו מתחילים לחפש באיזו עסקה להשקיע, ואפילו לפני שבחרנו את תחום ההשקעה, עלינו להגדיר את מטרת ההשקעה.
צוברי נכסים או הפצץ וצא
יש שני סוגי משקיעים עיקריים: צוברי נכסים והפצץ וצא.
הסוג הראשון והנפוץ יותר הם האנשים שבוחרים בהשקעה סולידית לטווח ארוך. הסיכון יהיה נמוך יחסית וההכנסה ההונית תהיה קבועה, בעיקר מתשלום דמי השכירות הקבועים וגם ממכירה עתידית, בשל עליית הערך הפוטנציאלית של הנכס. למשל קניית בניין וחלוקתו למשרדים להשכרה
הסוג השני הם המשקיעים שירכשו נכס, ישפצו וישביחו אותו, וימכרו אותו במהירות האפשרית תוך ניצול רווח מקסימלי. הסיכון יהיה גבוה, ובמקביל – גם התשואה.
לכל אחת מהאסטרטגיות יש מעלות וחסרונות. הראשונה מתאימה לאלו שמחפשים יותר יציבות ובעלי הון עצמי נמוך יחסית, והשנייה תתאים למשקיעים מוכחים שיודעים בפני מה הם עומדים.
3. מה היא רמת הסיכון?
מקובל בטעות לחשוב שבנדל"ן אין סיכון. אמנם נדל"ן הוא לא שוק המניות הנזיל יותר, אבל אי אפשר להשקיע בנדל"ן בעיניים עצומות ולסמוך על ה"יהיה טוב" ו"נדל"ן תמיד עולה". "יהיה טוב" היא אולי דרך טובה לחיות את החיים, אבל כדי שלא תפסידו גם את המכנסיים – תדעו שגם בהשקעה בנדל"ן יש סיכונים (למשל לגלות לאחר הקנייה שהבית נגוע בטרמיטים), וצריך לבחון אותם בעיניים פקוחות.
אלו סיכונים יש בהשקעה בנדל"ן?
קחו בחשבון שיש סיכונים שאתם אפילו לא חושבים עליהם: ייתכן שעלייה חדה בריבית תגרום לכם להשקיע יותר כסף ממה שאתם מסוגלים לו באמת; ייתכן שלפתע ייכנסו לשכונה שלכם גורמים שיורידו בחדות את ערך הדירות (גורמי פשיעה, ריח רע, רעשים חריגים וכדומה); ייתכן שהשוק יתמתן ותצטרכו להמתין זמן רב יותר כדי לגזור רווח; ייתכן שהבנייה תימשך הרבה הרבה יותר זמן ממה שציפיתם, וההשקעה מהשכירות תתעכב משמעותית וכן הלאה. אל תחששו מהסיכונים, אך תהיו מודעים לעצם קיומם.
4. כמה כסף להשקיע בנדל"ן?
ובכן, תלוי. בהמון דברים. יש שלושה דברים מרכזיים שצריך לבדוק לפני שמתחילים לשים כסף על השולחן:
הון עצמי; משכנתא וריבית; מיסוי ועלויות נוספות
- הון עצמי: תבדקו את ההון העצמי שאתם מתכוונים להשקיע ברכישה. תעשו טור הוצאות והכנסות בעו"ש וממנו תחשבו כמה הון עצמי נזיל אתם יכולים ומוכנים להשקיע, תבחנו את החסכונות שלכם, ורק כשמסגרת ההון העצמי שלכם ברורה לגמרי – תמשיכו לשלב הבא:
- משכנתא וריבית: אם תשקיעו רק את ההון העצמי שלכם, לא תוכלו באמת למנף את ההשקעה לרמה גבוהה. אחרי בחינת דירוג האשראי שלכם, עליכם לקחת מהבנק משכנתא, קחו בחשבון את הריבית שעולה בעת האחרונה בשל האינפלציה הגבוהה ותשקיעו אך ורק בהתאם ליכולת ההחזרה שלכם. אין עניין להתחייב לסכום שאתם לא יכולים להחזיר, הדבר יכול לעלות לכם בהפסד הדירה ומאות אלפי שקלים נוספים. אל תסמכו על החשבונות והתובנות שלכם משוק הנדל"ן, לכו לאיש מקצוע מתחום המשכנתאות.
- מיסוי ועלויות נוספות: הממשלה נלחמת במשקיעי הנדל"ן, והמיסים בהתאם. אל תתעלמו מהם, הם חלק משמעותי מהביזנס. מלבד זאת, ישנן עלויות נוספות שצריך לקחת בחשבון: תשלום למתווך, עורך דין, שמאי, יועץ משכנתאות, עלויות פתיחת תיק משכנתאות, אגרות רישום, ביטוחים, ועוד. עלויות אלו הן חלק טריוויאלי מרכישת דירה, ויש להתכונן גם אליהן.
5. יכולת ספיגה ונזילות בהפסדים
כולנו מעדיפים שזה לא יקרה, אבל חייבים להתכונן גם לזה: תבדקו את יכולת הספיגה שלכם, ובשני מישורים. המישור הראשון הוא הפסדים מההשקעה, והמישור השני הוא הפסדים חיצוניים.
הפסדים מההשקעה
כפי שצוין קודם בפסקה "אלו סיכונים יש בהשקעה בנדל"ן?", ייתכן שההשקעה תגרור איתה הפסדים. גם אם הקבלן יקרוס פתאום, גם אם לא תצליח להשכיר את הדירה וגם אם פתאום כל האנשים במדינה יחליטו שהם לא רוצים לקנות יותר דירות – תדאגו שהדברים האלו לא יפרקו אותך מבחינה כלכלית, ותשקיעו בהתאם לכך. השקעה היא בונוס, היא לא ויתור על החיים עצמם.
הפסדים חיצוניים
החיים אף פעם לא פשוטים וקלים. קחו בחשבון שמדי פעם יש הוצאות לא צפויות: כמה עשרות אלפי שקלים על הרכב שהלך; עזרה לילד שפתאום נקלע למצוקה כלכלית; חלילה וחס פיטורים; מיתון כללי במשק; טיפול שיניים מקיף או חלילה ניתוח חירום, ועוד. את הכסף שהשקעתם בדירה לא תוכלו להוציא במהירות מבלי להיקלע להפסדים גדולים.
תבחנו את גבולות יכולת הספיגה ונזילות הנכסים שלכם, ותשקיעו בשכל בהתאם.
6. בחירת נתיב ההשקעה
הבנתם איפה אתם עומדים. למדתם את המונחים, הבנתם כמה תרצו להשקיע ונערכתם כלכלית למשכנתא לאחר שחשפתם את הסיכונים ואת המסגרת הפיננסית שלכם. השלב הבא הוא פשוט: לבחור איפה להשקיע.
בגדול, אפיקי ההשקעה האפשריים מתחלקים לארבעה נתיבים: מגרש וקרקע; מגורים; מסחר ותעסוקה; מחסנים ומרכזים לוגיסטיים.
מגרש וקרקע
רובם המוחלט של היזמים והמשקיעים שמים את מבטחם בשוק הדירות, ושוכחים שקיים שוק רחב ומניב של קרקעות ומגרשים למכירה. הסיבה לכך היא שקניית קרקע היא עסק מסובך הרבה יותר מקניית דירה. יש לברר את ייעוד הקרקע, מה מצבה, מתי היא תופשר לבנייה ועוד. הסיכון גדול הרבה יותר, צריך לעיתים להמתין לרווח זמן רב, אבל פוטנציאל הרווח הוא עצום. גם ובעיקר כאן, צריך להשקיע הרבה זמן וכסף בהתייעצות עם מומחים.
מגורים
רכישת דירת מגורים היא השקעה פשוטה יותר וסולידית יחסית, ועל כן היא מושכת אליה את הקהל הרחב ביותר. גם ברכישת דירה יש מגוון אפיקים, החל מרכישת דירה על הנייר וכלה ברכישת דירה מיד שנייה או דירה הנמצאת בהליכי התחדשות עירונית (פינוי-בינוי, תמ"א 38 ועוד). בכל מקרה וככלל, יש לבחון היטב את סך ההוצאות וההכנסות העתידיות, ולבחון את כדאיות האפיקים בהשוואה זה לזה.
בקניית דירה על הנייר המחיר צמוד למדד תשומות הבנייה, ולכן הוא צפוי לעלות עוד, אך המשקיע מקבל דירה "מהניילונים".
בקניית דירה יד שנייה המחיר יכול להיות זול משמעותית, אך לא פעם דירות כאלו זקוקות לשיפוץ כולל ומקיף. עם זאת, צריך לזכור ששיפוץ דירה כזו יכול להעלות משמעותית את התשואה ותשלומי השכירות.
בקניית דירה בהליכי התחדשות עירונית יכולה להיות תשואה משמעותית, אך מנגד – יש לקחת בחשבון שהתהליך הוא ארוך ומייגע ואין שום התחייבות שבסוף הוא יקרה, מה שמגדיל את הסיכון בהשקעה.
מסחר ותעסוקה
נכסי מסחר (חנויות) ותעסוקה (משרדים) וכדומה נקראים "נכסים מניבים". ההשקעה בהם מניבה תשואות גבוהות משמעותית מהשקעה בנכסי מגורים, אבל במקביל – הסיכון גבוה משמעותית, כשכל שינוי קטן והאטה כלכלית במשק עשויים להשפעה בהיקף נרחב.
יתרון נוסף של אפיק השקעה זה הוא סכום הבסיס, שיכול להיות נמוך הרבה יותר מההון העצמי להשקעה בדירה, אך מאידך, המיסוי על תשלום שכירות משרד (כ-30%) כבד יותר מהמיסוי על תשלום שכירות דירה (כ-10%). מלבד זאת, נכס מניב ריק הוא בעייתי הרבה יותר מנכס מגורים ריק, מפני שהארנונה עליו גבוהה משמעותית. לפעמים אדם שמחפש משרדים להשכרה באזור תל אביב למשל, ישקול קניית משרדים להשכרה בתל אביב, וכך הוא יהפוך את ההוצאה להשקעה.
מכירת מחסנים ומרכזים לוגיסטיים
אפיק השקעה זה הוא הנדיר ביותר, אך הוא בהחלט מומלץ. אם בעבר החנויות היו קטנות יותר, ואחסנו בשטחיהן את כל המוצרים אותם מכרו, כיום החנויות זקוקות להרבה יותר שטחי אכסון. ההון העצמי הדרוש הוא נמוך הרבה יותר, התהליכים הרגולטורים פשוטים יותר והרשויות המקומיות מתעדפות מחסנים על פני דירות מפני שתשלומי הארנונה עליהם גבוהים יותר.
7. בדיקה, בדיקה, ועוד בדיקה!
לפני ביצוע השקעה, יש לבצע שלוש סוגי בדיקות: בדיקת מחירים, בדיקה טכנית ובדיקת אישורים.
בדיקת מחירים
לפני כל השקעה אסור לשכוח את הדבר הפשוט ביותר, שאנחנו עושים עם שתי קופסאות שימורי זיתים בחנות: השוואת מחירים. אל תסמכו על חברים, שכנים או מתווכים, תעשו סקר שוק בעצמכם. מלבד האתרים המסחריים השונים שמספקים שירותי השוואת מחירים מעולים, תוכלו גם להשתמש באתר רשות המיסים או באתר הנדל"ן הממשלתי. בשני האתרים האלו ניתן לראות תוצאות של עסקאות אמת, ולעיתים גם את היסטוריית העסקאות של הנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש.
בדיקה טכנית
אל תסמכו על הבטחות ללא כיסוי של מתווכים. להבטיח לא עולה כסף, להשקיע כן, והרבה. צאו לשטח ותאספו כמה שיותר מידע טכני על האזור של הנכס להשקעה ועל הנכס עצמו. תבלו שם באיזור, תראו את איכות החיים ואת הסביבה, את הגישה לחנויות, בתי ספר, בתי כנסת, פארקים ומקומות בילוי. תעקבו אחרי הרעש, הריח, הפקקים ומצוקת החנייה. כנסו לנכס, תבדקו את איכותו, את הגישה אליו ואת התנאים שהוא מעניק. דברו עם אנשים מהסביבה, ותפיקו מהשיחות האלו כל מה שאי אפשר להסיק מהנתונים הסטטיסטיים היבשים. אל תתביישו להזמין חברת בדק או מפקח בנייה כדי לבחון את הנכס לפני הרכישה. כל בדיקה כזו תוביל אתכם להשקעה חכמה ותחסוך לכם הפסדים של עשרות אלפי שקלים בהמשך.
בדיקת אישורים
זה הדבר הכי מתבקש שיש, אבל לפעמים משקיעים שוכחים שהבסיס לכל רכישת נכס הוא לבדוק שהנכס אכן ברשות המוכר. חפשו את שטר המכר (טאבו) של הנכס ותאמתו אותו. אם אתם מתעניינים בדירה על הנייר בפרויקט חדש, בדקו ברשת ובפרויקטים האחרים שלו האם הקבלן הוא אמין, והאם הוא מופיע ב"פנקס הקבלנים" באתר משרד הבינוי והשיכון. אם הקבלן לא מופיע שם – פנו למשטרה, ותמנעו מאחרים להיכוות. מלבד זאת, בקשו מהמוכר וחפשו בעצמכם כל ניירת הרלוונטית לעסקה.
8. שיפוץ הנכס – כן או לא?
בעת רכישת נכס קיים זאת השאלה המרכזית: האם להשקיע בשיפוץ הנכס, או לנסות להעביר אותו הלאה במצבו הנוכחי?
באופן כללי, שיפוץ ברמה גבוהה יעלה את מחיר השכירות בכ-15%. עם זאת, חשוב לעשות את השיפוץ בצורה חכמה. לעיתים, לדוגמה, לא חייבים לפרק את התשתית הישנה, וניתן "להדביק" עליה תשתית חדשה. מקסימום השקעה, מינימום עלות. כמו כן, חשוב להשקיע את הכסף לפי ערך הדירה. השקעה של מיליון שקלים בשיפוץ דירה שמחיר השוק שלה הוא מיליון שקלים – אינה רווחית. לעיתים עבור השקעה קטנה של 3%–5% מערך הדירה בהליך השיפוץ ניתן להרוויח פרמיה של 10%–15% בעת המכירה.
9. אז איפה להשקיע?
במרכז או בפריפריה? בארץ או בחו"ל? בארצות הברית או בקפריסין? בדירה או בווילה?
כל אחד מאנשי המקצוע שתפנו אליהם ינסה לשכנע אתכם במשהו אחר, אבל התשובה הכנה והאמיתית היא שאף אחד באמת לא יודע.
כידוע, מחירי הדיור בישראל גבוהים מאוד. כמו כן, בישראל קשה יותר לפזר את הסיכונים, והתשואה הצפויה תהיה נמוכה יותר. מאידך, בישראל מחירי הנדל"ן עולים בצורה קבועה ויציבה; הבירוקרטיה מוכרת ופחות מסבכת; הנכס קרוב לעין וניתן לבחון אותו בצורה מעמיקה יותר, וניתן למנף את ההשקעה באמצעות בנקים מקומיים.
בחו"ל, לעומת זאת, בדרך כלל ההשקעה היא בסכומים נמוכים יותר והיא תניב תשואה גבוהה יותר, אך היא מנוהלת על ידי קרנות חיצוניות, שלא תמיד הן אמינות ומקצועיות מספיק.
לכן, לפני כל השקעה, בארץ או בחו"ל, יש לקחת בחשבון את כל הפרטים ואת כל המשתנים, להתייעץ ולפעול על פיהם.
10. השקעה בנדל"ן היא לא השקעה פסיבית!
יש מנהג רווח לכנות השקעה בנדל"ן "השקעה פסיבית". זה נשמע הגיוני ונכון: מהרגע שקניתם את הנכס הוא פשוט נמצא שם, למה צריך לחשוב עליו ולהשקיע בו?
אז לא. אם תקחו השקעה בנדל"ן כהשקעה פסיבית, אתם עלולים לספוג נזקים שיעלו לכם באמת ביוקר.
כל השקעה, גם השקעה בנדל"ן, חייבת השגחה קרובה. העולם משתנה בקביעות ובמהירות; המחירים עולים ויורדים, הריבית משתנה, רמת הנזילות שלכם יכולה להשתנות, ועוד. בקרו בנכס מדי פעם, שימו לב שערכו לא יורד בשל שלל נסיבות, ואולי גם פתאום הדירה ממול מתפנה ונפתח לכם אפיק השקעה חדש, או שבכלל הגיע הזמן למכור.
אם אתם לא בנויים לקשר קרוב עם הנכס, להשקיע בשוכרים ולהתעסק עם הבירוקרטיה – תשקלו לערב חברת ניהול נכסים. הדבר אמנם רלוונטי בעיקר להשקעות בחו"ל, אך בהשקעות בארץ יש כאלו המעדיפים לשכור שירות חברות כאלו. לפני שתבחרו חברה כזאת – תעשו סקר שוק רציני, תבררו על החברה ככל האפשר ותשקלו האם הירידה המשמעותית בתשואה בשל שכירת חברה כזאת עדיין משתלמת לכם. עם זאת, גם לאחר שכירת חברה כזאת עליהם לשמור על קשר קרוב עם חברת הניהול. אולי תרגישו קצת נודניקים, אבל יקחו אתכם ברצינות.
אז לסיכום העניין:
תהיו חכמים. אל תקפצו להזדמנות הראשונה שמגיעה אליכם, אבל אם היא טובה – אל תוותרו עליה. אל תתביישו להתייעץ, אל תתקמצנו כשאתם צריכים מומחים בתחומם, היו זהירים ומחושבים והמון בהצלחה!