בשנים האחרונות הפך הנדל״ן המסחרי בישראל לנחלת הכלל, אחרי שנים ארוכות שהיה זה תחום סגור למדי שנשלט בעיקר על ידי בעלי עסקים. יותר ויותר ישראלים מבינים את הפוטנציאל הטמון בנדל״ן מסחרי ולא מהססים להשקיע בדרכים שונות בארץ ולפעמים גם מחוצה לה. אם גם אתם מחפשים השקעה חכמה נוספת, בהחלט שווה להכיר את תחום הנדל"ן המסחרי. במאמר זה נבין למה כדאי להשקיע בנדל״ן מסחרי, איך מתכוננים לקראת השקעה, באילו דרכים אפשר להשקיע, מהם היבטי המיסוי ואיך מוצאים נכס מסחרי ששווה השקעה.
אז למה דווקא נדל״ן?
להשקעה בנדל"ן, ובייחוד בנדל"ן מסחרי, יש כמה וכמה יתרונות שצריך להכיר. קודם כל נדל"ן הוא נכס פיזי שלעיתים קרובות מעלה את ערכו לאורך זמן ומספק למשקיעים רווחי הון פוטנציאליים לטווח ארוך. נוסף לכך, נכסים מסחריים כמו בנייני משרדים, שטחי מסחר ונכסים תעשייתיים, נוטים לפוטנציאל הכנסה גבוה יותר בהשוואה לנדל"ן למגורים בשל תנאי שכירות ארוכים יותר ותשואות שכירות גבוהות יותר. מעבר לזה, השקעות נדל"ן מסחרי יכולות לגוון תיק השקעות, ולהפחית את הסיכון להפסדים באפיקים אחרים. להשקעות נדל״ן יש לרוב הטבות מס, שעשויות לספק תזרים מזומנים יציב, ולשפר את היציבות הפיננסית. ובעוד התנודות בשוק הנדל״ן למגורים יכולות להיות חדות, הביקוש לשטחים מסחריים נותר חזק כמעט תמיד והולך יד ביד עם פיתוח עירוני והתפתחות של מדינות. יציבות זו ופוטנציאל הרווח הופכים את הנדל"ן בכלל ואת הנדל"ן המסחרי בפרט לאופציה אטרקטיבית למשקיעים המחפשים הכנסה יציבה לצד הזדמנויות צמיחה וגיוון בתיקי השקעות.
הכנה להשקעה
עוד לפני שניגשים לעניין ומתחילים לחפש נכסים מסחריים להשקעה, חשוב מאוד לערוך בדיקה מקיפה והכנה לקראת ההשקעה כדי להבין אם היא בכלל כדאית ומשתלמת. אלו הם הצעדים שחשוב לעשות:
בדיקת מצב פיננסי אישי
בשלב הראשון צריך להבין בדיוק כמה כסף יש לנו ביד ואם יש לנו יכולת להשקיע בנדל״ן המסחרי. כדאי להתחיל בהון שברשותנו, כסף נזיל שנוכל להשקיע ישירות בקניית נכס או כמקדמה ללקיחת משכנתה. במקרים שבהם אין לנו חסכונות קיימים, כמו פיקדונות בבנק או קרנות השתלמות, יהיה צורך בלקיחת הלוואה, ולכן יש לבחון לעומק את היכולת שלנו לקחת הלוואה ובאיזה גובה החזר נוכל לעמוד. חשוב מאוד למפות את המצב הכלכלי לחלוטין ולא להשקיע לפני שמבינים עד כמה שאפשר שזוהי השקעה נכונה.
למידת שוק הנדל״ן המקומי
מעוניינים להשקיע בנדל״ן מסחרי באזור מסוים? רגע לפני שאתם עושים זאת כדאי ללמוד את השוק המקומי לעומק ולקבל תמונה ברורה של ענף הנדל״ן בו. בדקו את מחירי הנכסים ומהם המחירים הריאליים בהשוואה למחירי השוק. בקרו באזור הזה ונסו לחוש באמת את החיים בו, את התנועה של האנשים והיכולת שלו להצליח בתור אזור מסחרי פעיל. תופתעו לדעת כמה מידע אפשר לגלות רק מלשבת כמה שעות באזור שבו אתם מעוניינים להשקיע.
בניית אסטרטגיה
השקעה טובה היא כמעט תמיד השקעה שיש לה אסטרטגיה ברורה. זו לא חוכמה לקנות נכס מסחרי אם לא מצליחים להחזיר את ההשקעה בזמן סביר או שלא מצליחים למצוא שוכרים במשך חודשים ארוכים. לכן, כשמחליטים להשקיע בנדל״ן מסחרי (ולהשקיע בכלל), חשוב מאוד לנסח אסטרטגיה ברורה. כמה אנחנו מעוניינים להשקיע, מהו ההחזר החודשי שאנחנו מוכנים לקחת על עצמנו, אם נרצה אולי להשכיר בהתחלה למספר חודשים ולאחר מכן להשקיע בשיפוץ ולהעלות את ערך הנכס. מתי פחות או יותר נהיה מעוניינים למכור אותו אם בכלל. הכול צריך להיות ברור ומוגדר וזה יבטיח השקעה חכמה ומשתלמת ויעזור לכם לגלות אלמנטים של סיכון בהשקעה. צריך לזכור תמיד שיש הבדל גדול בין השקעה בנדל״ן למגורים לבין נדל״ן מסחרי.
אפיקי השקעה
רכישת נכס
הדרך הראשונה להשקיע בנדל״ן מסחרי היא הדרך המוכרת של רכישת נכס והשכרתו או מכירה עתידית שלו ברווח. לחלופין, אפשר גם להשקיע בנכס שהוא במחיר נמוך מסיבות שונות, לשפץ ולשדרג אותו ולמכור ברווח, מה שנקרא לעשות פליפינג. יש לא מעט אפשרויות ברחבי הארץ של נדל״ן עסקי למכירה, כך שאפשר לבחון את האופציות ולרכוש את הנכס האידיאלי לכם.
רכישת זכויות בנייה
רכישת זכויות בנייה לנדל"ן מסחרי מאפשרת למשקיעים לפתח נכסים המותאמים לדרישות השוק, תוך הגדלת התשואה הפוטנציאלית. זו השקעה שיש בה הרבה גמישות וחופש. אפשר לבנות בנייני משרדים, להכשיר שטחי מסחר או להקים מתקנים תעשייתיים במקומות מעולים. ההטבות כוללות הכנסה גבוהה יותר משכר דירה בזכות בנייה חדשה ומודרנית והתאמה לתעשייה ולמסחר עכשווי והסכמי שכירות ארוכי טווח כתוצאה מכך. נוסף לכך, בעלות על זכויות בנייה יכולה להוביל לרווחים משמעותיים בעתיד עם עליית ערכי הנכס. בקיצור, מדובר בהשקעה אסטרטגית המציעה גם גיוון, גם יציבות וגם יתרונות מס פוטנציאליים, ובאופציה אטרקטיבית למשקיעים המחפשים צמיחה פיננסית איתנה.
רכישת קרקע
עוד אפשרות השקעה היא רכישת קרקע לבנייה מסחרית. אפשר למשל להשקיע בקרקע במחיר זול שאינה מופשרת, אבל צריך לזכור שיכולות לעבור שנים ארוכות עד שהשטח יופשר ושניתן יהיה לבנות עליו. ברגע ההפשרה אפשר לעשות שני מהלכים שיש להם פוטנציאל למיקסום ההשקעה. המהלך הראשון הוא בנייה על הקרקע, השקעה נוספת כמובן, אבל אפשרות לתשואה גבוהה יותר בעתיד. אפשרות שנייה היא למכור את הקרקע לאחר מועד ההפשרה. בדרך כלל מחיר של קרקעות מזנק מאוד לאחר שניתן לבנות עליהן.
מיסוי נדל״ן מסחרי
נדל״ן עסקי או מסחרי אינו שונה במהותו מנדל״ן למגורים מבחינה משפטית. מבחינת המסים שמשלמים על נכסים כמו מס שבח, מס רכישה או היטלים אחרים, אין הבדל מהותי, אך עם זאת יש כמה הבדלים. נדל״ן מסחרי הוא בסופו של דבר נדל״ן שמטרתו מסחר ועשיית רווח, כך שכאן יש היבטים מסוימים של מיסוי שהם בהחלט שונים בהשוואה למיסוי על נדל״ן למגורים. נסביר על קצה המזלג:
נושא מורכב?
הנושא לא כל כך מורכב, אבל כן צריך להבין את הדקויות. ראשית כל יש את מס הרכישה שהוא קבוע ועומד על שישה אחוזים. נוסף לכך צריך להביא בחשבון את תשלום המע״מ על סך 17 אחוזים, כדאי לדעתם שאם הרוכש הוא עוסק מורשה או חברה בע״מ אפשר לקבל עליו החזר. עוד מס שצריך להביא בחשבון וייחודי לנדל״ן מסחרי הוא תשלום מס הכנסה, ונדרש לשלם מס על ההכנסה מהנכס. גם כאן סטטוס של עוסק פטור או חברה בע״מ יאפשר תשלום מופחת. לבסוף צריך לזכור את מס השבח ובעצם משלמים אחוז מסוים מההפרש בין המחיר שבו קנינו את הדירה למחיר שבו מכרנו אותה. כאן יש אפשרות לקזז את הסכום עם הוצאות מוכרות כמו שיפוץ, שכר אנשי מקצוע הקשורים ברכישת הדירה וכן הלאה.
הסכם להשכרת נכס מסחרי
הסכם השכרת נכס מסחרי הוא חוזה מחייב משפטית בין בעל דירה לשוכר המגדיר תנאים והגבלות להשכרת השטח. הוא כולל את סכום השכירות, משך השכירות, השימוש המותר בנכס ואחריות תחזוקה. הסכם זה מבטיח בהירות והגנה לשני הצדדים, תוך פירוט זכויות וחובות. הסכם המנוסח כהלכה מקדם שכירות חלקה, מזעור מחלוקות וטיפוח מערכת יחסים פרודוקטיבית בין בעל הבית לשוכר.
השקעה בחנויות
להשקעה בחנויות יש לא מעט יתרונות. נכסים קמעונאיים מייצרים בדרך כלל הכנסות גבוהות יותר משכירות בהשוואה לנדל"ן למגורים בשל תנאי שכירות ארוכים יותר וביקוש יציב של השוכרים. השקעה נבונה יכולה לספק תזרים מזומנים עקבי בעל פוטנציאל גדול להשבחת הנכס. צריך לזכור תמיד שהמיקום הוא גורם מכריע, ואזורים חמים מושכים יותר לקוחות במחירי שכירות גבוהים יותר.
השקעה במשרדים
השקעה בחללי משרדים יכולה להיות משתלמת ביותר ולייצר הכנסה קבועה מהסכמי שכירות ארוכי טווח לעסקים. מיקומים חמים במרכזים עירוניים משגשגים מושכים שוכרים איכותיים שמוכנים לשלם לא מעט. נוסף לכך, גם מחירים של משרדים עולים מהר יחסית ואפשר להשביחם די בקלות. עם הביקוש ההולך וגובר למרחבי עבודה מקצועיים, בעיקר בערים הגדולות, נדל"ן משרדים זו בחירה סולידית ובטוחה למשקיעים המחפשים יציבות וצמיחה פיננסית הדרגתית.
ביטחונות
בהשקעות נדל"ן מסחרי, ביטחונות מתייחסים לנכס או מספר נכסים ששועבדו על ידי הלווה להבטחת הלוואה. אם הלווה לא יעמוד בהלוואה, המלווה יכול לעקל את הביטחונות כדי לגבות את החוב. ביטחונות מספקים הגנה למלווים ומפחיתים את הסיכון שלהם. ביטחונות בתחום הם בדרך הנכס המסחרי עצמו, כגון בנייני משרדים, שטחי מסחר או מתקנים תעשייתיים. הם בעצם מבטיחים שלמלווים יש אמצעי להחזיר את השקעתם, מה שהופך את הלוואות הנדל"ן המסחרי לכדאיות יותר.
מה זה גרייס?
המושג גרייס מתייחס בדרך כלל לתקופת חסד שהיא הזמן שבמהלכו הלווה יכול לעכב את התשלום ללא קנסות או חיובי ריבית. תקופה זו מאפשרת למשקיעים בנדל״ן מסחרי לנהל את תזרים המזומנים שלהם ולבצע תשלומים ללא לחץ פיננסי מיידי. תקופות גרייס נפוצות בהלוואות, בתשלומים בכרטיסי אשראי ובפוליסות ביטוח וזהו בעצם הכלי המקל על עמידה בהתחייבות פיננסית.
איתור נכס מתאים
איתור ובחירת נכס מתאים להשקעה בנדל"ן מסחרי כרוכה במספר דברים מרכזיים. צריך להתחיל בזיהוי ובהגדרה שליעדי ההשקעה שלנו, למשל יצירת הכנסה צדדית או הגדלת ההון העצמי. חשוב לערוך חקר שוק מעמיק כדי להבין את המגמות הנוכחיות, הביקוש והאינדיקטורים הכלכליים במקומות שונים שמעניינים אתכם בדגש על התמקדות באזורים בעלי צמיחה כלכלית חזקה, תשתית טובה ופוטנציאל לפיתוח עתידי. העריכו סוגי נכסים שונים (למשל, בנייני משרדים, שטחי מסחר, חנויות וכו׳) על סמך היעדים שהצבתם והביקוש בשוק. חשוב מאוד לבצע בדיקת נאותות על נכסים פוטנציאליים, להעריך את מצבם, לברר את תנאי השכירות העתידיים ואת יציבות השוכרים באזור. הביאו בחשבון את המיקום של הנכס, הנגישות והקרבה לשירותים, גורמים חשובים המשפיעים מאוד על הכדאיות של העסקה. שווה בהחלט להתייעץ עם אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן כמו מתווכים, שמאים ויועצי נדל״ן, כדי לקבל תובנות ולהתחיל לגבש עמדה לגבי הנכס שהכי מתאים לכם. נוסף לכך, גם חשוב לנתח את המדדים הפיננסיים של הנכס, כולל שיעור היוון, החזר על ההשקעה ופוטנציאל לעלייה במחירי השכירות. באמצעות שילוב חקר מעמיק, ייעוץ מקצועי וניתוח פיננסי קפדני, תוכלו לקבל החלטות מושכלות ולבחור נכס המתאים לאסטרטגיית ההשקעה שלכם.
לסיכום
השקעה בנדל״ן מסחרי יכולה להיות אופציה מעולה למי שרוצה למקסם רווחים, להקטין סיכונים ולפזר את הביצים בכמה סלים בהשקעה במספר אפיקים שונים. כדי למצות את מלוא הפוטנציאל ולהימנע מהפסדים ועסקאות כושלות, חשוב מאוד לבחון לעומק כל נכס ולחקור היטב את השוק הזה בארץ לפני שעושים מהלך כלשהו. כאן באתר תוכלו למצוא מגוון עצום של נכסי נדל״ן מסחרי להשכרה במקומות הטובים בארץ וזה בדיוק המקום להתחיל בו את החקר שלכם. זכרו לעשות זאת בסבלנות ועם ראייה אסטרטגית רחבה ובאופן הזה תוכלו ליהנות מהשקעה חכמה לטווח ארוך. בהצלחה!