כל משקיע מתחיל בתחום הנדל"ן חשב פעם לנסות את מזלו בתחום הקרקעות החקלאיות. עם הזדמנויות שנראות מפתות מאוד ועסקאות ענק שמתגלגלות מתחת לשולחן, האפשרות לעשות תשואה אדירה בפרק זמן קצר קורצת לכולנו. אז איך יודעים מתי קרקע חקלאית תופשר לבנייה? נתחיל מההתחלה:
מה זה קרקע חקלאית?
בישראל, קרקע חקלאית היא קרקע בבעלות פרטית או קרקע השייכת למנהל מקרקעי ישראל (רמ"י), המיועדת לגידול תוצרת חקלאית או לגידול בעלי חיים לצרכים חקלאיים. עם השנים, כאשר מדינת ישראל הבינה כי היא ניצבת בפני צורך משמעותי בשכונות מגורים ואזורי תעסוקה חדשים, החלו תהליכים להפשרת קרקעות חקלאיות ולהסבתן לשימושים שונים, כגון מגורים, מסחר ותעשייה, כדי לענות על הביקוש הגובר למגורים ולשטחי מסחר.
מה חשוב לדעת לפני שקונים קרקע חקלאית?
לפני שמתחילים בכלל להיכנס לעניין, חשוב מאוד שתעשו היכרות קצרה עם תקן 22. תקן 22 הוא תקן שמאי 22, שנקבע על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים. מטרתו של התקן היא לחייב את משווק הקרקע החקלאית לספק למתעניין ברכישה פרטים מסוימים, כדי שהרוכש הפוטנציאלי יבין בפני מה הוא עומד, ומהו יחס הסיכוי-סיכון ברכישת הקרקע המדוברת.
התקן קובע כי על מוכר הקרקע להעסיק שמאי שיקבע כמה דברים:
- מהי הסבירות שהקרקע אכן תופשר.
- מהו ייעוד הקרקע הנוכחי ומה יהיה ייעודה לאחר ההפשרה.
- מהו שווי הקרקע נכון למועד השומה.
- מה יהיה שווי הקרקע המשוער לאחר ההפשרה.
- מהו משך הזמן הצפוי להפשרת הקרקע
- מהן ההוצאות שבפניהן עשוי הרוכש לעמוד כדי להשלים את התהליך.
מלבד זאת, אתם יכולים לבדוק בצורה עצמאית את ייעוד הקרקע באמצעות פנייה למחלקת ההנדסה של הרשות המקומית, ואם יש לכם מספר גוש חלקה – תוכלו לעשות זאת בקלות באתר הממשלתי "המרכז למיפוי ישראל".
כמה דברים נוספים שחשוב מאוד לדעת:
- כל מתעניין בקרקע זכאי לקבל את השמאות שניתנה (בתקן 22), למרות שלא תמיד המוכר יהיה שמח לתת אותה. אל תתחילו להתעניין בעסקה לפני שתראו את השומה!!! חבל על הזמן והכסף שלכם.
- חשוב לבדוק שהשומה היא רלוונטית. אם היא ניתנה לפני שנתיים או יותר, עליכם לדרוש מהמוכר להציג שומה עדכנית.
- בדקו מה ייעוד הקרקע! קרקע למגורים שווה סכום שונה לחלוטין מקרקע המיועדת למשרדים להשכרה, וכן הלאה.
- בדרך כלל קרקע ששייכת לעיר היא בעלת סיכויים גבוהים יותר להפשרה מקרקע השייכת למועצה אזורית או מקומית.
- ככל שהקרקע קרובה יותר לעיר, יש סיכוי גבוה יותר שהיא תופשר.
מהם היתרונות בהשקעה בקרקע חקלאית?
ערך הקרקעות בישראל עולה בעקביות כבר עשרות שנים, עקב היצע מוגבל וביקוש גבוה, וכתוצאה מכך הפער בין ההיצע והביקוש רק הולך וגדל. השקעה בקרקע חקלאית שאינה זמינה לבנייה מאפשרת למשקיעים לרכוש כעת קרקע, ולקוות שהיא תופשר בתוך מספר שנים.
השקעה מסוג זה דורשת הון עצמי נמוך יותר בהשוואה להשקעות נדל"ן אחרות, ושווי הקרקע החקלאית יכול להיות נמוך משמעותית, לעיתים במאות אחוזים, מקרקע המיועדת לבנייה. עסקה לרכישת קרקע חקלאית שבסוף מופשרת היא אחת מהעסקאות הרווחיות ביותר בענף הנדל"ן.
מהם הסיכונים ברכישת קרקע חקלאית להפשרה?
מלבד היתרונות שצוינו, רכישת קרקע חקלאית מלווה בסכנות ובחסרונות רבים. הנה כמה:
- המתנה להפשרה: תמיד עליכם לקחת בחשבון שיש סיכוי שהקרקע לא תופשר בשנים הקרובות, או שאפילו לא תופשר לעולם! זוהי נקודה שעליכם לקחת בחשבון לפני שתיגשו לעסקה.
- הפקעת קרקעות: ייתכן שהקרקע אכן תופשר, אך כחלק מההפשרה המדינה תפקיע חלק מהקרקע, מה שיקשה על השימוש בקרקע למטרות שתכננתם.
- איחוד וחלוקה מחדש: כל קרקע יכולה לעבור איחוד וחלוקה מחדש במהלך ההפשרה, מה שעלול לפגוע בתוכניות שלכם.
- היטל השבחה: הפשרת קרקע גוררת איתה היטל השבחה כבד מאוד, שעשוי להגיע לחצי משווי ההשבחה. עליכם לשכור אנשי מקצוע כדי להבין מהו הרווח העתידי נטו מהקרקע.
כיצד משקיעים יכולים להפיק רווח מקרקע חקלאית לפני הפשרתה?
על קרקע לא מופשרת ניתן להקים מבנים הקשורים לחקלאות, כגון מחסנים לאחסון ציוד חקלאי, מתקני אחסון, מיון וחלוקה לתוצרת חקלאית, מתקנים לגידול בעלי חיים וכן מבנים אחרים התומכים בעקיפין בפעילות חקלאית.
כמו כן, המשקיעים יכולים להשכיר את הקרקע לחקלאים מקומיים במהלך תקופת ההמתנה לתהליך ההפשרה. למרות שזה עשוי להניב תשואה מסוימת, לא ניתן באמת להשוות את התשואה הזאת לתשואות מנכסים למגורים או מנכסים מסחריים, והערך האמתי של השקעה בקרקע חקלאית טמון ברווח ההון המשמעותי הצפוי עם הפשרת הקרקע לבסוף לבנייה.
לסיכום: איך יודעים מתי קרקע חקלאית תופשר לבנייה?
השקעה בקרקעות חקלאיות מציעה הזדמנויות מבטיחות למשקיעים סבלניים המוכנים להמתין לתהליך ההפשרה ולרווח ההון הצפוי, והערך של השקעה בקרקע חקלאית טמון בפוטנציאל לתשואות ניכרות לאחר הפשרת הקרקע לבנייה. עם זאת, למרות היתרונות הברורים, חשוב מאוד לזכור שבסופו של דבר מדובר בהימור טהור, וייתכן שתתקעו לזמן ארוך מאוד עם קרקע חקלאית ללא שימוש…