הפקעת קרקעות היא תהליך המאפשר לרשויות להעביר בכפייה רכוש פרטי למטרות ציבוריות. בישראל, נוהג זה מתקיים בהתאם למערכת חוקים המעניקים סמכות הפקעה לגופים ממלכתיים וממשלתיים. לבעלי הנכסים קיימת הזכות לערער על ההפקעה, והם זכאים לפיצוי עבור הקרקע.
במאמר זה נבחן את המסגרת המשפטית סביב הפקעת קרקעות בישראל, את שלבי הליך ההפקעה, הפיצויים והשלכות ההפקעה הרגולטורית:
מהי הפקעת קרקע?
הפקעה היא העברה כפויה של מקרקעין מהבעלים לצד אחר, לצרכי ציבור. תהליך זה מבוצע על ידי רשויות מקומיות, ועדות תכנון ובנייה וגורמים ממשלתיים שונים, כל עוד מטרת ההפקעה תואמת את המוגדר בחוק. לבעלי הנכסים יש זכות להתנגד להפקעה והם רשאים לבקש פיצויים במידה וההפקעה תבוצע.
בישראל, הזכות לקניין מוגנת מכוח חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, הקובע כי לא תהיה פגיעה ברכושו של אדם. עם זאת, זכויות קניין יכולות להיפגע בתנאים מסוימים, כגון כאשר החוק משרת מטרה ראויה והפגיעה אינה מופרזת. מלבד זאת, רשות מקרקעי ישראל מחזיקה בבעלות על חלק ניכר מהקרקעות בארץ, דבר המעניק לה סמכות להפקיע קרקעות לשימוש הציבור, לרבות סלילת כבישים, פארקים ומבני ציבור.
מי יכול להפקיע קרקע?
ככל שהמסגרת המשפטית המשיכה להתפתח, הצורך למצוא איזון בין האינטרס הציבורי לבין זכויות הקניין של הפרט הפך לחיוני, כדי להבטיח הליך הפקעה צודק והוגן. בישראל, למעלה מ-20 חוקים המעניקים סמכות הפקעה לגופים ממשלתיים ומאפשרים להם להפקיע קרקע לצורכי ציבור. חוקים אלו כוללים את פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) תש"ג-1943, חוק התכנון והבניה, חוק פקודת הדרכים ומסילות הברזל, חוק המים וחוק העתיקות.
ועדות מקומיות לתכנון ובניה, נתיבי ישראל, חברת החשמל ורשויות ציבוריות נוספות רשאיות להפקיע קרקע למטרות ספציפיות, כגון סלילת כבישים, גינות, שמורות טבע, הובלת מים, אתרים ארכאולוגיים ומתקני ספורט.
האם ניתן להתנגד להפקעת קרקעות?
כן. ישנם רבים שחושבים שהפקעת קרקעות היא גזירה שאי אפשר לערער אחריה, אבל אין הדבר כך. לבעלי הנכסים קיימת הזכות לערער על שינוי הייעוד לצרכי ציבור ולנסות למנוע את ההפקעה באמצעות פניה לוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ובמקרה הצורך – ניתן להגיש ערעור לבית המשפט. כמו כן, כאשר הרשות מחליטה להפקיע רק חלק מהקרקע והדבר גורם לירידת ערך בחלק הקרקע שנותר, ניתן לפנות לבית משפט שיבטל את ההפקעה או שיכריח את הרשות להפקיע את כל הקרקע כדי למנוע פגיעה בבעל המקרקעין.
בנוסף, אם הקרקע מיועדת להפקעה אך לא הופקעה בפועל במשך זמן מה – ניתן לפנות לבית משפט בבקשה שיבטל את ההפקעה או שיחייב את הרשות להפקיע ולפצות את הבעלים, מפני שבמצב כזה הוא לא יכול להשתמש בקרקע או למכור אותה מחד, אך לא קיבל עדיין את הפיצויים המגיעים לו מאידך. כמובן שבמקרים כאלו, בית המשפט יידרש לבחון האם הרשות ביצעה פעולות מספקות למימוש מטרת ההפקעה.
שלבי הפקעת הקרקע
לאחר שהוועדה המקומית תכננה מה היא מתכננת לעשות בשטח ומה יהיה ייעודו, יחל תהליך ההפקעה, המורכב משלושה שלבים: שלב ההכרזה, תפיסת החזקה וההפקעה בפועל.
1. ההכרזה
בשלב זה תעדכן הרשות המקומית על כוונתה להפקיע את המקרקעין, באמצעות הודעות אישיות לבעלים ששמו רשום בפנקסי רישום המקרקעין, תליית מודעות בשטח המקרקעין או בצמוד אליו, וכן באמצעות רשימת הערה בטאבו ופרסומים בעיתונות.
2. תפיסת החזקה
בשלב זה מעדכנת הרשות את בעל המקרקעין על תאריך מסוים שבו עליו לפנות את השטח ולמסור לידיה את החזקה במקרקעין, כאשר מבחינה חוקית למפקיעה יש זכות להיכנס למקרקעין בתאריך הנקוב בהודעה.
3. ההפקעה בפועל
בעל הקרקע מאבד כל זכות שיש לו במקרקעין, לחובה ולזכות, ואלו עוברות לחזקת הגוף המפקיע.
פיצויים על הפקעת קרקע
הפיצוי בגין קרקע שהופקעה כולל גם פיצוי על אלמנטים הקשורים לקרקע, כגון מבנים וגידולים, המהווים לצורך העניין חלק מהקרקע עצמה. בעבר החוק קבע כי יש מקרים שבהם הרשות תוכל לפצות בסכום המגיע ל-60% או 75% בלבד מסכום הפיצוי הפוטנציאלי, אך תיקון לחוק שנרשם ב-2010 קבע כי הרשות המפקיעה חייבת לפצות את בעל המקרקעין באופן מלא ובלי הנחות בגין הרכוש שנלקח ממנו במהלך ההפקעה.
שווי הקרקע המופקעת והיקף הפיצוי המגיע לבעל המקרקעין בעקבות ההפקעה נקבעים על ידי שמאי מקרקעין, כאשר כל אחד מהצדדים (המפקיע והמופקע) יכולים לערער על קביעה זו בערכאות שונות. חשוב לציין שהערכת שמאי המקרקעין נעשית מבלי להתחשב בעובדה כי מדובר בתהליך הפקעה, ולכן השמאות לא תחשב את העלייה בערך המקרקעין בהתאם לתכניות הפיתוח העתידיות של הרשות המקומית.
לסיכום: מי רשאי להפקיע קרקעות בישראל?
הפקעת קרקעות מתבצעת לצרכי ציבור בלבד על ידי גורמים ממשלתיים או ציבוריים, למטרות כמו סלילת כבישים, מבני ציבור, שמורות טבע, צרכים צבאיים, אתרים ארכאולוגיים ועוד. ניתן להתנגד להפקעת הקרקע באמצעים משפטיים, וכל הפקעת קרקע תלווה בפיצוי מלא לבעל המקרקעין.