דיפנס־טק במקום גיימינג: מי מזיז את הביקוש למשרדים בתל אביב

דוח חברת נת"מ למחצית הראשונה של השנה, שפורסם בכלי התקשורת הכלכליים, מצביע על שינוי בהרכב הביקוש בשוק המשרדים בישראל: חברות תוכנה וגיימינג מצמצמות שטחים, בעוד שחברות דיפנס־טק, סייבר ותעשיות ביטחוניות הופכות למנוע הצמיחה של השכרת המשרדים. במקביל, הדוח מתאר שוק דו־קומתי תפוסה שמתקרבת ל־99% במגדלי הפריים בתל אביב לצד עליית שכר דירה, מול ירידה בתפוסה ובמחירים מחוץ לעיר.

עבור בעלי נכסים ומשקיעים בנדל"ן מניב, השאלה המעניינת אינה רק מי גדל ומי מצטמצם, אלא האם השוכר החדש מתנהג כמו השוכר שהוא מחליף מבחינת סוג השטח שהוא מחפש, משך החוזה, דרישות הביטחון והתשתיות ונכונותו לשלם פרמיה על מיקום.

שינוי בהרכב השוכרים, לא בהכרח בגודל השוק

המעבר מהייטק אזרחי לדיפנס־טק ולסייבר הוא בראש ובראשונה החלפת שוכרים. חברות תוכנה וגיימינג שמצמצמות שטחים מחזירות לשוק שטחים קיימים, לרוב במתחמים שנבנו עבורן, וחברות ביטחוניות נכנסות במקומן. אם קצב הכניסה דומה לקצב היציאה, ההשפעה על התפוסה הכוללת מתונה אך ההשפעה על סוג הנכס המבוקש עשויה להיות משמעותית.

שוכרים מתחום הביטחון והסייבר עשויים לחפש מאפיינים שונים מאלה של חברת תוכנה אזרחית: הפרדה פיזית בין קומות ובין דיירים, שליטה בכניסות, יכולת לאבטח אזורים מסווגים, עומסי חשמל וגיבוי, ולעיתים גם שטחי מעבדה או ייצור קל בסמוך למשרד. אלה דרישות שלא כל בניין משרדים קיים יכול לספק בלי השקעה בהתאמות. הדוח, כפי שדווח, אינו מפרט את היקף ההתאמות שנדרשו בעסקאות שנחתמו, וזה נתון מהותי לכל בעל נכס שמנסה להעריך את העלות האמיתית של החלפת שוכר.

הפער בין הפריים בתל אביב לשאר השוק

תפוסה שמתקרבת ל־99% במגדלי הפריים בתל אביב היא נתון חריג בכל שוק משרדים, ומשמעותה בפועל היא שאין כמעט מלאי זמין. במצב כזה, שוכר שמחפש שטח משמעותי במגדל מוביל נאלץ להתפשר על מיקום, על גודל או על מחיר וזה ההסבר הישיר לעליית שכר הדירה שהדוח מתאר.

הצד השני של אותה תמונה הוא הירידה בתפוסה ובמחירים מחוץ לתל אביב. עבור בעלי נכסים בערי הלוויין ובאזורי התעסוקה שמחוץ לגוש דן המרכזי, המשמעות היא לחץ כפול: פחות ביקוש ופחות כוח מיקוח מול שוכרים קיימים בחידוש חוזה. עבור יזמים ומשקיעים שמחפשים כניסה, ירידת מחירים באזורים אלה עשויה ליצור הזדמנות אבל רק אם יש הצדקה לשאלה מי יהיה השוכר ומתי.

הדיווח אינו מפרט אילו אזורים ספציפיים מחוץ לתל אביב רשמו את הירידה החדה ביותר, ואינו מציג את שיעורי התפוסה או את רמות שכר הדירה באותם אזורים. בלי הפילוח הזה קשה להבחין בין אזור שסובל מעודף היצע זמני לבין אזור שאיבד את הרלוונטיות שלו עבור השוכרים המובילים.

מה כדאי לבדוק לפני שמסיקים מסקנה

לפני שמתרגמים את הדוח להחלטת השקעה או להחלטת השכרה, אלה הנתונים שחסרים או שכדאי לאמת מול השוק:

1. מהו היקף השטחים נטו שנקלטו על ידי חברות דיפנס־טק וסייבר, לעומת השטחים שהוחזרו על ידי חברות תוכנה וגיימינג.
2. האם עליית שכר הדירה במגדלי הפריים משקפת חוזים חדשים או חידושים, ומהו היקף ההטבות לשוכר שניתנו בפועל.
3. מהו משך החוזה הממוצע בעסקאות של שוכרים ביטחוניים פרמטר שמשפיע ישירות על שווי הנכס.
4. מהי עלות ההתאמה הנדרשת בבניין קיים כדי לעמוד בדרישות אבטחה ותשתית של שוכר מהתחום.
5. אילו אזורי תעסוקה מחוץ לתל אביב רשמו את הירידה בתפוסה, ומה צפי כניסת השטחים החדשים בהם.

מה שניתן לומר כרגע: ההרכב הענפי של הביקוש למשרדים בישראל השתנה במחצית הראשונה של השנה, והפער בין מגדלי הפריים בתל אביב לשאר השוק ממשיך להיפתח. מה שעדיין לא ניתן לקבוע הוא האם מדובר בהיפוך מבני ארוך טווח או בתגובה לתנאים של השנתיים האחרונות. בעלי נכסים מחוץ לליבה התל אביבית שמניחים שהביקוש הביטחוני יגיע גם אליהם צריכים לבדוק תחילה האם הנכס שלהם עומד בדרישות הפיזיות שהשוכר הזה מביא איתו.

מקורות

1. ynet — כלכלה: הדיפנס-טק מחליף את ההייטק: המהפך בשוק המשרדים