3,150 שקל למ"ר קרקע: מה חושף מכרז הלוגיסטיקה החדש בקריית גת?

שוק הלוגיסטיקה בדרום ממשיך להתחמם: שבוע בלבד אחרי ששווקו קרקעות תעשייה בנתיבות, מכרז רשות מקרקעי ישראל בפארק התעשייה בקריית גת נסגר בהיקף כולל של כ-80 מיליון שקל. רכס נדל"ן זכתה במגרש של 20.5 דונם תמורת כ-64.5 מיליון שקל ולפי הדיווח תקים בו פרויקט לוגיסטיקה ותעשייה בעלות מוערכת של כ-200 מיליון שקל, ויהב שיווק מזון זכתה במגרש נוסף תמורת כ-15.5 מיליון שקל.

מה אומר מחיר הקרקע ביחס למחירי הנכסים הבנויים?

במאגר מניבים נסחרים כיום 59 נכסים לוגיסטיים למכירה בכל הארץ, עם מחיר חציוני של 14.5 מיליון שקל ומחיר חציוני למ"ר של 11,818 שקל. השוואה ישירה בין קרקע לנכס בנוי אינה אפשרית, אך הפער בין כ-3,150 שקל למ"ר קרקע לבין החציון של נכס בנוי מגדיר את המרחב שבו חייבות להיכנס עלויות הבנייה, הפיתוח, האגרות, המימון והזמן עד לאכלוס.

עלות הקמה מוערכת של כ-200 מיליון שקל על קרקע בעלות של כ-64.5 מיליון שקל מלמדת שבפרויקטים מסוג זה רכיב הבנייה גדול משמעותית מרכיב הקרקע — ולכן השינויים בעלויות ההקמה והריבית משפיעים על הכדאיות לא פחות ממחיר הזכייה.

בצד ההשכרה, המאגר מציג 218 נכסים לוגיסטיים להשכרה עם חציון של 50 שקל למ"ר לחודש ושטח חציוני של 1,950 מ"ר. זהו חציון ארצי, שמושפע בין היתר מנכסים במרכז, ולא מחיר אזורי לקריית גת. עם זאת, הוא מספק לבעל נכס קיים בדרום בסיס להשוואה: ככל שייכנס לשוק היצע חדש ומודרני, הפער בין נכסים ישנים לנכסים חדשים מתבטא בדרך כלל בדמי השכירות, במשך תקופות השכירות ובזהות השוכרים שניתן למשוך.

מה המשמעות לבעלי נכסים ולמתווכים באזור?

שני מגרשים שנמכרו במכרז אחד אינם מעידים לבדם על מגמה, אך עבור מי שמחזיק מבנה תעשייה או מחסן בקריית גת ובסביבתה מדובר בנתון שכדאי לתעד. שטח של 20.5 דונם המיועד לפרויקט לוגיסטיקה ותעשייה הוא היצע עתידי שעשוי להתחרות על אותם שוכרים שמחפשים היום שטחי אחסון באזור, ובמקביל הוא מחזק את מעמדו של פארק התעשייה כיעד פעיל.

הזכייה של יהב שיווק מזון ממחישה זווית נוספת: חלק מהביקוש לקרקע תעשייה מגיע מחברות שרוכשות לשימוש עצמי ולא מיזמים שמשווקים להשכרה. ההבחנה הזו חשובה למי שמנסה להעריך כמה שטח יגיע בפועל לשוק החופשי.

הנתונים שחסרים כדי להעריך את העסקה:

המידע שפורסם אינו כולל כמה פרטים מהותיים: שטח המגרש שבו זכתה יהב שיווק מזון, היקף הזכויות ואחוזי הבנייה בכל מגרש, מספר המציעים בכל מגרש והפער בין ההצעה הזוכה למחיר המינימום.

בלי שטח בנוי מתוכנן אי אפשר לגזור עלות למ"ר ולכן גם לא תשואה חזויה. גם לוחות הזמנים לאכלוס אינם ידועים, והם קובעים מתי ההיצע החדש ישפיע בפועל על השוק המקומי.

נכסים מהמאגר

להשוואה מול מחירי נכסים לוגיסטיים בנויים הנסחרים כיום: מרלו"ג למכירה בפתח תקווה בשטח 1,000 מ"ר במחיר 14.5 מיליון שקל; יחידות אחסון למכירה ביוקה אשדוד בשטח 250 מ"ר ב-3.875 מיליון שקל, ומחסן לוגיסטי למכירה בפארק אפק בראש העין בשטח 240 מ"ר ב-3.12 מיליון שקל.

בשלב הזה ניתן לקבוע דבר אחד בוודאות: יש מחיר קרקע ציבורי ועדכני לפארק התעשייה בקריית גת, והוא ישמש נקודת ייחוס בעסקאות ובהערכות שווי באזור. השאלה אם מדובר בתמחור גבוה או סביר תיענה רק כשיתברר היקף הזכויות בפועל ומה יהיו דמי השכירות שיושגו בפרויקט החדש.

מקורות:

1. מרכז הנדל"ן — נדל"ן מניב והשקעות: הדרום רותח: 80 מיליון שקל שולמו על קרקעות לתעשיה בקריית גת - אלו הזוכות הגדולות