מליסרון מקדמת קניון של 35 אלף מ"ר בירושלים מול קניון מלחה
החברה רכשה קרקע בייעוד למגורים ומלונאות ופועלת לשינוי ייעוד לשימוש מסחרי — צעד שיציב אותה בתחרות ישירה עם עזריאלי בעיר
על פי דיווח בגלובס, מליסרון רכשה בירושלים קרקע שייעודה הנוכחי מגורים ומלונאות, ופועלת להסב את הייעוד לשימוש מסחרי לצורך הקמת קניון בהיקף של כ־35 אלף מ"ר. לפי אותו דיווח, בחברה זיהו מחסור בקניון אזורי משמעותי בירושלים, והפרויקט המתוכנן נועד להתמודד מול קניון מלחה של עזריאלי, הכולל כ־44 אלף מ"ר.
ההקשר: עיר גדולה עם מעט מרכזי מסחר אזוריים
ירושלים היא מהערים הגדולות בישראל, אך כפי שעולה מהדיווח, מליסרון מזהה בה פער בהיצע של קניון אזורי בסדר גודל משמעותי. מבחינת מפת השחקנים, מדובר בשתי חברות הנדל"ן המניב הגדולות בתחום הקניונים בישראל, כאשר לעזריאלי נוכחות מבוססת בעיר דרך קניון מלחה. כניסת מליסרון לזירה הירושלמית עם נכס בהיקף של 35 אלף מ"ר תיצור, לראשונה, מצב שבו שני הגופים הללו מתחרים על אותו קהל קונים בעיר.
נקודה נוספת שראוי לשים לב אליה היא נקודת הפתיחה של העסקה: רכישת קרקע שייעודה מגורים ומלונאות, ולא קרקע מסחרית. מסלול כזה מוזיל בדרך כלל את עלות הכניסה, אך הוא גם מעביר את מרכז הכובד לשלב התכנוני – הצלחת הפרויקט תלויה באישור שינוי הייעוד. עד שהליך זה יושלם, שווי הקרקע וההיתכנות הכלכלית של הפרויקט נותרים תלויים בהחלטות מוסדות התכנון בעיר.
המשמעות לבעלי נכסים ולמשקיעים
עבור מי שמחזיק שטחי מסחר בירושלים – בין אם בקניון קיים, במרכז מסחרי שכונתי או בחנויות רחוב – תוספת של 35 אלף מ"ר מסחר בנכס אחד היא שינוי מהותי בהיצע המקומי. קניון אזורי חדש נוטה למשוך אליו רשתות עוגן ולנייד תנועת קונים, מה שעשוי להשפיע על יכולת המשא ומתן של בעלי נכסים בסביבה בעת חידוש חוזי שכירות. מנגד, לשוכרים ולרשתות קמעונאיות מדובר בשיפור באלטרנטיבות: יותר היצע של שטחים איכותיים משמעו לחץ מתמתן על דמי השכירות המבוקשים.
חשוב לשמור על פרופורציות בלוחות הזמנים. פרויקט שנמצא בשלב של קידום שינוי ייעוד רחוק מפתיחת דלתות, ותהליכי תכנון של נכסים מסחריים בסדר גודל כזה נמשכים לרוב שנים. לכן ההשפעה המיידית על שוק המסחר בירושלים צפויה להיות מוגבלת, בעיקר במישור הציפיות — כלומר באופן שבו משקיעים ומעריכי שווי מתמחרים נכסים מסחריים באזור לטווח הארוך.
מה לעקוב אחריו
- התקדמות הליך שינוי הייעוד במוסדות התכנון בירושלים, לוחות הזמנים והיקף השטח שיאושר בפועל.
- עמדת העירייה בשאלת ההמרה של ייעוד מגורים ומלונאות לשימוש מסחרי, על רקע הצורך ביחידות דיור ובחדרי מלון בעיר.
- דיווחי מליסרון לבורסה בנוגע לעסקה, להיקף ההשקעה ולשלב התכנוני שבו נמצא הפרויקט.
- תגובת עזריאלי — האם ייבחנו שדרוג, הרחבה או מיצוב מחדש של קניון מלחה.
- התנועה בשוק שכירות המסחר בירושלים: האם רשתות עוגן מתחילות להביא את הפרויקט העתידי בחשבון בהחלטות התרחבות.
בשלב זה כל הפרטים על העסקה מבוססים על הדיווח בגלובס, ומדובר בפרויקט בשלבים מקדמיים. עד לאישור תכנוני, מדובר בכוונה עסקית ולא בנכס מסחרי בהקמה.
