מליסרון: פדיונות הקניונים עלו בכ-11% ברבעון השני
במקביל נמכרו 56 דירות בפרויקט PARK 51 בהרצליה מאז מאי, ועוד 55 דירות ביולי
מליסרון פרסמה את תוצאות הרבעון השני, ולפי הדיווח בגלובס הפדיונות בקניונים שבבעלות החברה עלו בכ-11% בהשוואה לתקופה המקבילה. זאת לאחר שברבעון הראשון נרשמה ירידה של כ-5% בפדיונות, על רקע סגירת הקניונים למשך חמישה ימים במהלך מבצע "שאגת הארי". במקביל דיווחה החברה כי מאז תחילת השיווק בחודש מאי נמכרו 56 דירות בפרויקט PARK 51 בהרצליה, וביולי נמכרו 55 דירות נוספות.
ההקשר: תיקון אחרי רבעון שהופרע
שני הנתונים הרבעוניים צריכים להיקרא יחד. הירידה של כ-5% ברבעון הראשון נבעה, על פי הדיווח, מסגירת הקניונים לחמישה ימים – כלומר מאירוע חד-פעמי ולא משינוי בהתנהגות הצרכנים. העלייה של כ-11% ברבעון השני מתיישבת עם התמונה הזו: כשמסירים את ההפרעה התפעולית, המסחר הפיזי חוזר לקצב שלו, ולעתים גם משלים חלק מהצרכנות שנדחתה.
עבור בעלי נכסים מסחריים זו נקודה מעשית. פדיונות הם המשתנה שקובע בפועל את יכולת ההשתכרות של השוכר, את שיעור דמי השכירות מהפדיון בחוזים המבוססים על אחוזים, ואת חוסנו של הנכס במשא ומתן על חידוש חוזה. תנודתיות שנובעת מימי סגירה ביטחוניים היא סיכון תפעולי שיש לתמחר, אך היא שונה במהותה מירידה מבנית בביקוש.
המשמעות למשקיעים: קניון כמנוע, נדל"ן למכירה כמנוף נוסף
הצירוף שמליסרון מציגה – נכסים מניבים לצד מכירת דירות בפרויקט – ממחיש מודל שהתרחב בשנים האחרונות בקרב חברות הנדל"ן המניב: שימוש בקרקעות ובזכויות סביב מרכזי מסחר לפיתוח שימושים מעורבים. קצב של 56 דירות שנמכרו מאז מאי ועוד 55 ביולי בפרויקט PARK 51 בהרצליה מצביע על ביקוש שאינו מתקשה לספוג את ההיצע החדש בשלב זה של השיווק.
למשקיע שמחזיק או שוקל נכס מסחרי בהרצליה ובסביבתה, פרויקט בהיקף כזה משנה את פרופיל האזור: תוספת יחידות דיור בסמיכות לשימושים מסחריים ומשרדיים מגדילה את בסיס הלקוחות המקומי לחנויות שירות, מזון וקפה, אך גם מכניסה תחרות חדשה על שטחי מסחר בקומות הקרקע של הפרויקט עצמו. שני האפקטים לא מגיעים באותו תזמון – הביקוש הצרכני מגיע עם האכלוס, ההיצע המסחרי מגיע לרוב לפניו.
מה לעקוב אחריו הלאה
- האם העלייה בפדיונות נשמרת גם ברבעון השלישי, או שחלקה היה השלמה של צרכנות שנדחתה מהרבעון הראשון.
- קצב המכירות בPARK 51 בחודשים הבאים, ובעיקר האם הוא נשמר אחרי גל הרוכשים המוקדמים.
- שיעורי התפוסה ומחירי השכירות בקניוני החברה – אלה המדדים שמתרגמים פדיונות לשווי נכס.
- שיווק שטחי המסחר בפרויקטים לשימוש מעורב באזור הרצליה, כאינדיקציה לרמת התחרות על שוכרים.
בשורה התחתונה, הדיווח מציג עסק מסחרי שהתאושש מהפרעה נקודתית ובמקביל מייצר תזרים ממכירת דירות. עבור מי שמחזיק נכס מסחרי, הלקח אינו הנתון הרבעוני עצמו אלא ההבחנה בין תנודתיות זמנית לשינוי מגמה – הבחנה שקובעת אם כדאי לחכות עם החלטות השכרה או לפעול.
