זיהום PFAS בשדה דב: ביהמ"ש עצר את הגרלת הזכויות בגוש הגדול
בית משפט השלום בהרצליה קבע כי אין לחלק כעת את המתחמים בין אלפי בעלי הקרקע הפרטיים, מחשש שפערי זיהום יעוותו את שווי הזכויות
בית משפט השלום בהרצליה קבע כי בשלב זה לא תבוצע הגרלת המתחמים בגוש הגדול בתל אביב, ההליך שאמור לקבוע איזה בעל קרקע יקבל זכויות באיזה חלק של המתחם. הרקע להחלטה הוא זיהום PFAS שהתגלה בשטחי רובע שדה דב, ואי הוודאות לגבי היקפו, עלות הטיפול בו ומשך העיכוב שהוא עלול לגרום. מדובר בחלוקת זכויות בשווי מיליארדי שקלים בין אלפי בעלי קרקע פרטיים.
עבור קהל של משקיעים, יזמים ובעלי קרקעות זו אינה רק שאלה משפטית מקומית. זהו מקרה מובהק שבו ממצא סביבתי עוצר תהליך תכנוני־קנייני מתקדם, ומכניס לתמחור הקרקע משתנה שקשה לכמת מראש.
מדוע הזיהום עוצר דווקא את שלב ההגרלה
הגרלת מתחמים מבוססת על הנחה בסיסית אחת: שהמתחמים שווים פחות או יותר זה לזה, או לפחות שניתן לאזן ביניהם. ברגע שקיים חשד להבדלים משמעותיים בין מתחם למתחם בהיקף הזיהום, בעלות הטיפול הנדרשת ובמועד שבו יתאפשר לבנות בפועל, ההנחה הזו מתערערת.
מהחלטת בית המשפט עולה החשש שחלוקה שתתבצע כעת תוביל לתוצאה לא שוויונית: בעל קרקע שיקבל מתחם נקי יחסית ייהנה מלוח זמנים ומעלויות סבירות, ואילו מי שיקבל מתחם מזוהם יותר עלול לספוג הוצאות טיפול ועיכוב ממושך. כאשר מדובר בזכויות בשווי מיליארדים, פער כזה אינו טכני אלא כלכלי במלוא מובן המילה.
זמן הוא רכיב תמחור, לא רק אי נוחות
העיכוב עצמו הוא הסיכון המרכזי שעולה מההחלטה, לצד עלות השיקום. בעסקאות קרקע, כל שנה נוספת עד תחילת שיווק או בנייה מגלגלת עלויות מימון, מסים, ניהול ותכנון, ומרחיקה את מועד ההכנסה הראשונה. שני מגרשים עם אותן זכויות בנייה אינם שווים אותו דבר אם באחד אפשר להתחיל בתוך שנתיים ובשני רק בעוד עשור.
מכאן שההחלטה בהרצליה נוגעת לשאלה רחבה יותר שנוגעת לכל מי שמחזיק קרקע במתחמי בעלות משותפת: כיצד מתמחרים סיכון סביבתי שטרם נמדד במלואו, ומי נושא בו כאשר החלוקה בין הבעלים נעשית בהגרלה ולא במשא ומתן פרטני.
מה זה אומר לבעלי קרקע ולרוכשים פוטנציאליים
עבור מי ששוקל לרכוש או למכור זכויות בקרקע שטרם חולקה, ההחלטה מדגישה כמה נקודות שכדאי לברר לפני התקשרות:
- האם קיימים ממצאים סביבתיים בשטח הרלוונטי, ומי ביצע את הבדיקות ומתי.
- מי נושא בעלות השיקום על פי המסמכים המחייבים בין הבעלים ומול הרשויות.
- כיצד מנגנון החלוקה מתייחס לפערי איכות בין מתחמים, אם בכלל.
- מהי ההשפעה של עיכוב אפשרי על לוח הזמנים למימוש, ועל עלויות המימון הנלוות.
בשוק שבו קרקע נסחרת לעיתים על בסיס פוטנציאל תכנוני בלבד, מקרה כזה ממחיש שבדיקת נאותות סביבתית אינה סעיף שולי בעסקה אלא רכיב שעשוי לשנות את השווי באופן מהותי.
מה עדיין לא ידוע
במידע שפורסם אין נתונים על היקף הזיהום המדויק, על עלות הטיפול הצפויה, על מספר המתחמים שנמצאו מזוהמים או על לוח זמנים לחידוש הליך ההגרלה. גם השאלה כיצד ייקבע מנגנון האיזון בין בעלי הקרקע, אם בכלל ייקבע כזה, נותרה פתוחה. בלי הנתונים הללו אי אפשר להעריך את היקף הפגיעה בשווי הזכויות, ואף לא את משך העיכוב.
מה שכן ניתן לקבוע כבר עכשיו: הליך חלוקת הזכויות בגוש הגדול נכנס לשלב שבו הממצא הסביבתי, ולא רק התכנון, מכתיב את קצב ההתקדמות. עד שיתבררו היקף זיהום ה־PFAS ועלות הטיפול בו, כל תמחור של זכויות במתחם נשען על הנחות שטרם אומתו, ועל כך צריכים לתת את הדעת בעלי קרקע, רוכשים ומממנים כאחד.
