רמת גן מוכרת 800 מ"ר במתחם הבורסה במינימום 32 מיליון שקל
מחיר המינימום משקף כ-40 אלף שקל למ"ר קרקע, אך הנתון שיקבע את כדאיות ההצעה הוא היקף זכויות הבנייה במגרש — פרט שלא נכלל בדיווח
עיריית רמת גן פרסמה מכרז למכירת מגרש בשטח 800 מ"ר במתחם הבורסה, כשמחיר המינימום נקבע על 32 מיליון שקל. במונחי קרקע מדובר בכ-40 אלף שקל למ"ר מגרש — מספר גבוה בהשוואה לרוב אזורי התעסוקה בישראל, אך כזה שאינו אומר כמעט דבר בפני עצמו. בקרקע בעלת זכויות בנייה גבוהות לגובה, מחיר המ"ר של המגרש הוא נתון טכני; מה שקובע את הכדאיות הוא כמה מ"ר מבונים אפשר להוציא ממנו ובאיזה שימוש.
עבור משקיעים ויזמים הפועלים בתל אביב רבתי, המכרז הוא בעיקר נקודת ייחוס: מחיר סף שהרשות המקומית מוכנה להצהיר עליו בפומבי במתחם המשרדים המרכזי של רמת גן, בתקופה שבה שוק המשרדים במטרופולין מתמודד עם היצע חדש נרחב.
למה מחיר למ"ר קרקע הוא מדד מטעה במתחם הבורסה
מתחם הבורסה בנוי ברובו במגדלים, ולכן היחס בין שטח המגרש לשטח הבנוי המותר יכול להיות גדול מאוד. אם מגרש של 800 מ"ר נושא זכויות לכמה אלפי מ"ר מבונים, מחיר המינימום מתורגם לעלות קרקע נמוכה יחסית לכל מ"ר שיימכר או יושכר בעתיד. אם הזכויות מצומצמות, אותו מחיר עצמו עשוי להיות יקר.
היקף הזכויות, הייעוד המדויק, הוראות התכנון החלות על המגרש ומועד ההגשה אינם מופיעים במידע שנבדק. אלה בדיוק הפרטים שקובעים אם מדובר במחיר סף שמרני או בסף גבוה שיצמצם את מספר המציעים, ולכן כל הערכה של המכרז לפני עיון במסמכים המלאים היא ספקולציה.
מה בודקים לפני הגשת הצעה על מגרש קטן
מגרש בן 800 מ"ר בלב אזור בנוי הוא נכס ייחודי בפרופיל שלו, ומציב שאלות תכנוניות ותפעוליות שאינן קיימות במגרשים גדולים:
- סך זכויות הבנייה המותרות והשימושים המותרים — משרדים, מסחר, מלונאות או שילוב ביניהם.
- פתרון החניה הנדרש ועלות החפירה והדיפון בשטח מצומצם ובסביבה בנויה.
- יעילות התכנון: במגרש קטן, שטחי הליבה והשירות תופסים נתח גדול יותר מהשטח הבנוי.
- לוחות הזמנים והתנאים שנקבעו במכרז העירוני, לרבות תשלומי פיתוח והיטלים.
- אפשרות לאיחוד עם מגרש סמוך, שעשויה לשנות מהותית את התכנון הכלכלי.
הרכב המציעים יעיד לא פחות מהמחיר. מגרש בסדר גודל כזה יכול לעניין גם יזמים בינוניים וגם גופים שמחזיקים כבר נכסים במתחם ומחפשים השלמה, ולא בהכרח את החברות הגדולות.
שתי ידיעות נוספות שמזכירות היכן נמצא הסיכון
במקביל, החברה להגנת הטבע עתרה לבג"ץ נגד תוכנית אזור הנופש המטרופוליני בשפלה, בטענה שהבעלות הפרטית על הקרקע עלולה למנוע את מימוש השטחים הפתוחים לציבור. עבור בעלי קרקעות פרטיות באזור, העתירה היא תזכורת לכך שגם תוכנית שאושרה או מקודמת אינה סוף פסוק, ושמעמד הבעלות הפרטית בתוך תוכניות לשטחים פתוחים הוא סוגיה משפטית פתוחה שעשויה להשפיע על שווי ועל אופק המימוש.
בנוסף, האחים דוניץ ודן נדל"ן חתמו על מזכר הבנות לעסקת מיזוג. מזכר הבנות אינו עסקה חתומה, והתנאים המסחריים לא פורסמו במידע שנבדק. עם זאת, מיזוגים בין חברות ייזום משפיעים בהמשך על התנהלות מול קבלנים, ספקים ובעלי קרקע, ועל היקף המלאי שמנוהל תחת גורם אחד.
מה אפשר להסיק כרגע
המכרז ברמת גן מספק נקודת מחיר פומבית באזור עסקים מבוקש, וזה ערכו העיקרי בשלב הזה. מכרז בודד אינו מעיד על מגמת מחירים במתחם הבורסה, והתוצאה — מספר המציעים והפער בין מחיר המינימום למחיר הזוכה — היא שתלמד יותר מהפרסום עצמו. עד לפרסום מסמכי המכרז המלאים, ובראשם היקף זכויות הבנייה, אי אפשר לקבוע אם 32 מיליון שקל הם רף נמוך שיושג בקלות או מחסום שיצמצם את התחרות.
