רמת השרון: שני מבנים ברחוב אוסישקין נהרסו - 14 חנויות יוחלפו ב-16

שני מבנים ברחוב אוסישקין ברמת השרון נהרסו במסגרת פרויקט התחדשות עירונית, כך על פי הדיווח ב-ynet. המבנים שנהרסו כללו 30 יחידות דיור ו-14 יחידות מסחריות. במקומם מתוכנן פרויקט חדש שיכלול 82 יחידות דיור ו-16 חנויות, בבניין בן שבע קומות מעל קומת מסחר.

מבחינת מספרים, מדובר בהכפלה של היקף הדיור לעומת המצב הקיים, ובתוספת מינורית בלבד של יחידות מסחר משתי יחידות מעל המצב שהיה. כלומר, המסחר בפרויקט אינו מנוע הכדאיות של העסקה, אלא רכיב נלווה שנשמר בעיקר כדי לשמר את אופי חזית הרחוב ואת זכויות בעלי היחידות המסחריות הקיימות.

ההקשר: חזית מסחרית ותיקה שנכנסת לתקופת ביניים

רחובות מסחר ותיקים בערים במרכז הגוש נבנו בדרך כלל בתמהיל של קומת חנויות עם דירות מעליה. כשמבנה כזה נכנס להתחדשות עירונית, הפגיעה המיידית היא בפעילות המסחרית: 14 יחידות מסחריות יוצאות מהמערך המושכר לתקופת ההקמה, ובעלי החנויות והשוכרים נדרשים למצוא פתרון חלופי או לחדול מפעילות. עבור עסקי שכונה שנשענים על קהל לקוחות מקומי, הפסקה ממושכת היא לא רק פגיעה בהכנסה אלא גם סיכון לאובדן הלקוחות עצמם.

מצד שני, בטווח הארוך, תוספת של יותר מ-50 יחידות דיור באותו מגרש מגדילה את בסיס הביקוש המקומי לחנויות בקומת המסחר החדשה. חנות בפרויקט חדש, עם חזית מודרנית ותקן חניה עדכני, נוטה להיות מוצר שכירות שונה מאשר חנות במבנה משנות השישים או השבעים הן ברמת דמי השכירות שניתן לבקש, הן בסוג השוכרים שהיא מושכת.

המשמעות למשקיעים ולבעלי נכסים

מי שמחזיק יחידה מסחרית ברחוב אוסישקין או ברחובות דומים ברמת השרון צריך להביא בחשבון שני תהליכים מקבילים. הראשון הוא ההשפעה בזמן אמת: אתר בנייה פעיל ברחוב מסחרי משפיע על נגישות, חניה ותנועת הולכי רגל, ולעיתים גם על תמחור השכירות של הנכסים הסמוכים בתקופת העבודות. השני הוא ההשפעה שלאחר האכלוס: תוספת דיירים בהיקף כזה, בנוסף לפרויקטים נוספים באזור, יכולה לשנות את מפת המסחר ברחוב ובמקביל להגדיל את היצע החנויות החדשות המתחרות בחנויות הוותיקות.

לגבי בעלי יחידות מסחריות בבניינים שטרם נכנסו לתהליך, האירוע הזה הוא תמרור: כאשר בניין מגורים עם קומת מסחר נכנס לעסקת התחדשות, האינטרס של רוב הצדדים מתמקד ביחידות הדיור, והמסחר נגזר ממנו. משמעות הדבר היא שהמיקום, השטח וגובה הקומה של החנות החלופית, וכן הסדרי החניה והחזית, הם פרטים שנקבעים בשלב המשא ומתן ולא אחריו.

מה לעקוב אחריו הלאה

1. לוחות הזמנים להקמה ולאכלוס של הפרויקט, ומשך התקופה שבה 14 יחידות המסחר יהיו מחוץ למערך הפעיל.
2. תמהיל השוכרים שייכנס ל-16 החנויות החדשות האם מדובר במסחר שכונתי משרת או במוצר יוקרתי יותר.
3. האם מדובר בפרויקט בודד או בתחילתו של גל התחדשות רחב יותר בציר אוסישקין, שכן היקף מצטבר משנה את התמונה המסחרית של הרחוב כולו.
4. השפעת העבודות על דמי השכירות ועל שיעורי התפוסה בנכסים המסחריים הסמוכים בתקופת הבנייה.

הפרטים שפורסמו עד כה, על פי הדיווח ב-ynet, מתמקדים בהיקפי ההריסה ובתוכנית החדשה. נתונים על זהות היזם, לוחות זמנים והסדרי הביניים לבעלי היחידות המסחריות לא פורסמו בשלב זה.

מקורות

1. ynet — כלכלה: רמת השרון: 30 דירות נהרסו במסגרת התחדשות עירונית