טיב טעם רוכשת קרקע באשדוד ב-40.8 מיליון שקל במקום להישאר שוכרת
תביעת פינוי שהסתיימה בפשרה וחשש מסוגיות כשרות ופתיחה בשבת דחפו את הרשת לעבור מדמי שכירות לבעלות על הקרקע — ולבעלי מרכזים מסחריים זו נקודה למחשבה
רשת טיב טעם רכשה קרקע באשדוד תמורת 40.8 מיליון שקל, לצורך הקמת סניף חדש, וזאת בהיערכות לאפשרות שתידרש לעזוב בשנת 2029 את הסניף הפועל כיום בסטאר סנטר. לפי הדיווח בגלובס, הרקע למהלך הוא תביעת פינוי שהגישו בעלי הנכס והסתיימה בפשרה, לצד חששות הנוגעים לסוגיות דת וכשרות.
עבור קהל הנדל"ן המסחרי זו לא רק ידיעה על רשת קמעונאית. זו דוגמה מוחשית לכך שהיכולת של שוכר עוגן להפעיל את הנכס בשבת עשויה להפוך לסיכון חוזי מהותי — ובמקרה הזה, לסיכון שהוביל שוכר להוציא עשרות מיליוני שקלים כדי להפוך לבעלים של קרקע במקום להמשיך לשלם דמי שכירות.
מה נרכש ומה עדיין לא פורסם
הנתון הברור הוא סכום העסקה: 40.8 מיליון שקל עבור קרקע באשדוד, שעליה מתוכנן סניף חדש. פרטים מהותיים נוספים אינם מופיעים במידע שפורסם, וביניהם גודל המגרש, מיקומו המדויק בעיר, זכויות הבנייה והשטח המסחרי שניתן להקים עליו, לוחות הזמנים לתכנון ולהיתרים ועלות ההקמה הצפויה.
אלה בדיוק הנתונים שקובעים אם מדובר בעסקה יקרה או זולה. בלעדיהם אי אפשר לגזור מחיר למ"ר קרקע מסחרית באשדוד, ולא ניתן להשתמש בעסקה כאסמכתא לתמחור מגרשים סמוכים. מה שכן אפשר ללמוד הוא שהרשת הייתה מוכנה לשלם סכום כזה כדי לשלוט בעצמה בנכס העתידי.
כשסוגיית הפתיחה בשבת הופכת לסיכון חוזי
שוכר שנשען על פעילות בשבת תלוי לא רק בהסכם השכירות אלא גם בעמדת בעל הנכס, ברגולציה המקומית ובאפשרות של הליכים משפטיים. במקרה של סטאר סנטר, לפי הדיווח, בעלי הנכס הגישו תביעת פינוי שהסתיימה בפשרה, והרשת נערכת לאפשרות של יציאה מהנכס ב-2029.
המשמעות מבחינת ניהול סיכונים ברורה: פעילות מסחרית שמייצרת חלק ניכר ממחזורה בסופי שבוע חשופה לאירוע שאינו כלכלי במהותו, ושיכול לסיים את החזקתה בנכס. רכישת קרקע בבעלות מצמצמת את התלות הזו, גם אם היא כובלת הון ומחייבת תהליך תכנון והקמה ארוך.
מה זה אומר לבעלי מרכזים מסחריים
עבור בעלי נכסים מסחריים, ובעיקר מרכזים עם שוכר עוגן מתחום המזון, האירוע מדגיש כמה שאלות שכדאי לברר מראש מול השוכר:
- האם הסכם השכירות מסדיר במפורש פעילות בימי שבת וחג, ומי נושא בסיכון אם המצב המשפטי או המוניציפלי משתנה.
- מה קורה לדמי השכירות ולתקופת האופציה אם השוכר נדרש להפסיק פעילות בשבת.
- מהי החשיפה של המרכז כולו ליציאת עוגן מסוג זה, בהתחשב בכך שהוא מייצר תנועת קונים גם לשאר החנויות.
- האם יש שוכר חלופי ריאלי לשטח בגודל דומה, ובאיזה פרק זמן.
ההיפרדות האפשרית ב-2029 מותירה זמן היערכות, אך היא גם מלמדת ששוכר שמזהה סיכון ארוך טווח לא בהכרח ממתין לסוף התקופה. הוא עשוי לבנות לעצמו חלופה מוקדם, ולעיתים באותה עיר.
רבעון חזק שמאפשר לממן בעלות
במקביל לרכישה, טיב טעם דיווחה על הרבעון הטוב בתולדותיה עם רווח של 25.4 מיליון שקל, ומניית החברה עלתה בחדות. שילוב של תוצאות חזקות עם רכישת קרקע מסבירה מדוע החברה יכולה כרגע להסיט הון לנדל"ן במקום להסתפק בשכירות.
עם זאת, רווח רבעוני אחד אינו מגמה, וגם אינו מבטיח שהפרויקט באשדוד יצא לפועל בלוח הזמנים המתוכנן. מעבר מקרקע לסניף פעיל תלוי בתכנון, בהיתרים ובעלויות בנייה שטרם פורסמו.
מה שכן ניתן לקבוע כבר עכשיו: בשוק שבו רשתות מזון הן מהשוכרים המבוקשים ביותר במרכזים מסחריים, נכונות של רשת לרכוש קרקע ב-40.8 מיליון שקל כדי לא להיות תלויה בבעל נכס היא אינדיקציה לכך שתנאי הסכם השכירות — ולא רק גובה דמי השכירות — הם חלק מהותי מהערך של נכס מסחרי.
