יובלים קיבלה היתר ל-65 אלף מ"ר בסגולה אחרי קרקע ב-130 מיליון
מרכיב הקרקע בפרויקט "יו-פארק 2" עומד על כ-2,000 שקל למ"ר בנוי, ולצד "יו-פארק סגולה" נוצר באזור ריכוז של כ-165 אלף מ"ר תעשייה ולוגיסטיקה
קבוצת יובלים קיבלה היתר בנייה להקמת "יו-פארק 2" באזור התעשייה סגולה בפתח תקווה, פרויקט בהיקף של כ-65 אלף מ"ר הכולל שטחי תעשייה, לוגיסטיקה, אחסנה ומסחר במבנה בן חמש קומות מעל קומת קרקע. הפרויקט יוקם על מגרש בשטח של כ-17.3 דונם שרכשה הקבוצה מערי סטימצקי תמורת 130 מיליון שקל, וחברת נחשון ביצוע נבחרה להקמתו. המתחם ייבנה בסמוך ל"יו-פארק סגולה" המשתרע על כ-100 אלף מ"ר ונמצא בשלבי אכלוס.
עבור מי שמחזיק או משכיר מבני תעשייה ומחסנים במרכז, השאלה המעניינת אינה ההיתר עצמו אלא מה קורה כששני מתחמים בהיקף כולל של כ-165 אלף מ"ר נכנסים לאותו אזור תעשייה בפרק זמן קרוב.
מה אומרים המספרים של העסקה
מהנתונים שפורסמו אפשר לגזור כמה יחסים בסיסיים. מחיר הקרקע מגלם כ-7.5 מיליון שקל לדונם. מול היקף בנייה של כ-65 אלף מ"ר על 17.3 דונם, מדובר ביחס בנייה של כ-376% משטח המגרש כלומר ניצול אנכי אופייני לתעשייה רב-קומתית ולא למחסן תעשייתי מסורתי בקומה אחת.
במונחי עלות, רכיב הקרקע לבדו מסתכם בכ-2,000 שקל לכל מ"ר בנוי. זהו רכיב אחד בלבד בעלות הכוללת, שאינה כוללת בנייה, פיתוח, מימון ומיסוי, ואלה לא פורסמו. עדיין, המספר הזה מסביר מדוע פרויקט תעשייה במיקום כזה נבנה לגובה: פריסה נמוכה יותר הייתה מייקרת משמעותית את מרכיב הקרקע לכל מ"ר מושכר.
מה זה אומר מול נתוני המאגר
במאגר מניבים רשומים כיום 218 נכסי לוגיסטיקה ואחסנה להשכרה, עם דמי שכירות חציוניים של כ-50 שקל למ"ר לחודש ושטח חציוני של 1,950 מ"ר. במקביל רשומים 59 נכסי לוגיסטיקה למכירה, במחיר חציוני של 14.5 מיליון שקל וכ-11,818 שקל למ"ר.
ההשוואה בין 2,000 שקל למ"ר קרקע לבין חציון של 11,818 שקל למ"ר לנכס בנוי אינה השוואה של תפוחים לתפוחים האחד הוא קרקע והשני מוצר גמור — אבל היא ממחישה שהפער בין השניים הוא זה שצריך לכסות את עלויות הבנייה, הפיתוח והמימון ואת הרווח היזמי. ככל שעלויות הביצוע יעלו, המרווח הזה מצטמצם.
הצד הרלוונטי יותר לבעלי נכסים קיימים הוא ההיצע. שטח של 65 אלף מ"ר שווה ערך לעשרות נכסים בגודל החציוני שבמאגר. אם כל השטח ייכנס לשוק כשטח להשכרה, ובמקביל יימשך אכלוס יו-פארק סגולה, ייתכן לחץ מקומי על דמי השכירות ועל משך תקופות האכלוס באזור, במיוחד עבור מבנים ותיקים יותר שאינם מציעים גישה לרכב כבד בקומות או תשתיות מודרניות. זו אפשרות ולא תחזית בפועל התוצאה תלויה בקצב הביקוש מצד חברות לוגיסטיקה, מפעילי אחסנה ומסחר אונליין באזור המרכז.
מה עדיין לא פורסם
כמה נתונים שחסרים כדי להעריך את השפעת הפרויקט:
- החלוקה בין שטחי תעשייה ולוגיסטיקה לבין שטחי מסחר בתוך 65 אלף המ"ר.
- האם השטחים מיועדים להשכרה, למכירה ליחידות, או לשילוב בין השניים.
- לוח הזמנים לביצוע ומועד האכלוס הצפוי.
- שיעור התפוסה שהושג עד כה ביו-פארק סגולה הסמוך, שנמצא בשלבי אכלוס.
הנתון האחרון הוא המשמעותי ביותר. קצב ההשכרה במתחם הראשון הוא האינדיקציה הזמינה הקרובה ביותר לעומק הביקוש באזור, והוא זה שיקבע אם 65 אלף המ"ר הנוספים נפגשים עם ביקוש קיים או מקדימים אותו.
נכסים מהמאגר
להשוואה לחתך הנכסים באזור ובסביבתו: מרלו"ג למכירה בפתח תקווה בשטח 1,000 מ"ר במחיר 14.5 מיליון שקל, מחסן לוגיסטי למכירה בפארק אפק בראש העין בשטח 240 מ"ר ב-3.12 מיליון שקל, ויחידות אחסון למכירה ביוקה אשדוד בשטח 250 מ"ר ב-3.875 מיליון שקל.
נכון לעכשיו, ההיתר מלמד בעיקר דבר אחד ודאי: אזור התעשייה סגולה ממשיך להתעבות כלפי מעלה, עם מבני תעשייה רב-קומתיים במקום מחסנים נמוכים. בעלי נכסים ומשקיעים באזור יעשו טוב אם יעקבו אחרי נתוני התפוסה והמחירים ביו-פארק סגולה — הם יספקו את התמחור המעשי הראשון לשטחים החדשים.
