משולש הבורסה הוא אחד המקומות החמים והיקרים ביותר במדינה. באוגוסט 2021 זכו ישראל קנדה וקבוצת בסר במכרז שהציגו רשות מקרקעי ישראל וחברת נתיבי איילון תמורת תשלום אדיר של כמעט מיליארד שקלים. החודש, כשנה וחצי לאחר מכן, חשף "כלכליסט" כי השמאי המכריע ארז כהן קיבל החלטה יוצאת דופן, ממנה הרוויחה עיריית רמת גן כ-224 מיליון שקלים:
משולש הבורסה – השטח החם בעיר
בין נתיבי איילון לרחוב התע"ש ממוקם לו שטח המכונה "משולש הבורסה". השטח, שנמצא בבעלותם של נתיבי איילון ושל רשות מקרקעי ישראל, משך את עיניהם של משקיעים רבים, ובחודש מאי 2019 אישרה סופית הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב שבמינהל התכנון את ייעוד הקרקע: שני מגדלי משרדים בני 50 קומות, ועוד מגדל בן 60 קומות שיכלול גם משרדים וגם מגורים, שיכללו 350 חדרי מעונות סטודנטים ועוד 400 יחידות דיור למגורים במודל "דירה להשכיר" (במודל זה מושכרות הדירות לתקופה של לפחות 20 שנה בשכר דירה מפוקח, כאשר 25% מהדירות מיועדות להשכרה לזכאים במחיר מופחת).
במסגרת התוכנית, עליה אחראית החברה הממשלתית "דירה להשכיר", יהיו במתחם גם שטחי מסחר רבים. לנתיבי איילון 43% מהמגרש, שאר הזכויות רשומות על שם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), ונתח קטן של כ־1% רשום על שם בעלים פרטיים.
מכרז הענקיות
באוגוסט 2019 עמדה הקרקע למכרז, בו התחרו בקבוצה אחת ישראל קנדה וקבוצת בסר ובקבוצה המתחרה התמודדו אקרו ושבירו, וחן ואיתי גינדי. מחיר המינימום של המכרז עמד על כ-540 מיליון שקלים, ובפועל זכו בו ישראל-קנדה וקבוצת בסר, שהציעו כ-935 מיליון שקלים. בעת המכרז, היקף זכויות הבניה במתחם עמד על כ-200,000 מ"ר לבנייה מיידית ופוטנציאל להגדלת זכויות בהיקף של כ-100 אלף מ"ר.
האם המכרז משקף את שווי המגרש?
באופן כללי, עיריות גובות היטל השבחה (מונח שעליו פירטנו במאמר "מה זה היטל השבחה") כדי לממן את הוצאותיהן על תכנון ופיתוח מגרשים לצרכי ציבור. בדרך כלל, סכום היטל ההשבחה הוא 50% מעליית שווי הנכס בעקבות אישור תוכנית הפיתוח. כאן התפתחה המחלוקת בין עיריית רמת גן לנתיבי איילון, בשאלה האם תוצאות המכרז אכן משקפות את שוויו האמיתי של המגרש המדובר.
טענות העירייה
עיריית רמת גן טענה ששווי המגרש גבוה יותר מהמחיר שהוצג במכרז, מפני שהמגבלה שדרשה כי 25% מהדירות שבמכרז יושכרו במחיר מופחת (בהנחה של 20% ממחיר השוק) הביאה לכך שהזוכים שילמו מחיר נמוך יותר משוויו האמיתי של המגרש. להערכת השמאים שהביאה העירייה, שוויו האמיתי של המגרש הוא 1.05 מיליארד שקלים, ואחרי שאושרה תוכנית הבנייה – החלק של נתיבי איילון הושבח ב־428 מיליון שקלים.
טענות נתיבי איילון
ב"נתיבי איילון" טענו מנגד טענה הפוכה לחלוטין, לפיה הזוכים במכרז הציעו הצעה גבוהה יותר משוויו האמיתי של המגרש מפני שהן מצפות להשבחה נוספת שלו ולטיפוח הפוטנציאל הנוסף הגלום בו, ולטענתם שוויו המקורי של המגרש הוא 543 מיליון שקלים, והחלק של נתיבי איילון הושבח ב-166 מיליון שקלים בלבד.
הכרעת השמאי: כולכם צודקים
השמאי המכריע היה שמאי המקרקעין והכלכלן ארז כהן. כהן קיבל חלקית את טענות שני הצדדים, והסכים עם הטענה ששווי המגרש לא באמת התבטא במחירים שהוצעו במרכז. לפי פסיקתו, ההשבחה הנובעת מכל התוכניות שאושרו עומדת על כ-299.3 מיליון שקלים, ובהתאמה – ההיטל על נתיבי איילון נאמד בכ-149.6 מיליון שקל שקלים, ואחרי הצמדה למדד יעמוד לסיכום על 160 מיליון שקלים.
בנוסף, לפי החוק, העירייה תגבה מרשות מקרקעי ישראל 12% חלף היטל ההשבחה (כ־64 מיליון שקל), כך שבסך הכל תרוויח עיריית רמת גן מהיטל ההשבחה עד כה כ-224 מיליון שקלים. עם זאת, חברות ישראל קנדה וב.ס.ר מקדמות תוכנית נוספת כדי להוסיף קומות למגדלים, וגם לאחר אישור תוכנית זו הן ישלמו היטל השבחה נוסף לעיריית רמת גן, כך שמדובר באחד הנכסים המניבים ביותר בהם זכתה העירייה מן ההפקר.