אמרה ידועה בעולם הנדל"ן היא "שמאות היא מדע מדויק: השמאי עושה בדיוק מה שמזמין השומה ביקש ממנו". המציאות כמובן הרבה יותר מורכבת והשמאים נמצאים תחת זכוכית מגדלת של הבנק המלווה בכל סעיף וסעיף בשומה. מאמר זה יסביר בקצרה מה הן הגישות לביצוע הערכת שווי לנכסים המקובלות בשוק הישראלי.
ישנן 3 גישות עיקריות להערכת שווי נכסי מקרקעין:
1) גישת ההשוואה: על פי גישה זו מוערך שווי נכס ע"י השוואה לנכסים דומים בסביבתו,
תוך ביצוע התאמות נדרשות (כגון, מיקום, איכות, גודל וכו'). דוגמא: חנות בשטח של 50 מ"ר שנמכרה לאחרונה במחיר של 2.5 מיליון ₪ תהווה אינדיקציה לשווי חנות דומה באותו האזור. לבדיקת שווי עסקאות שבוצעו לאחרונה ניתן להיעזר בין היתר במתווכים ובאתר של רשות המיסים המרכז את המידע על כל עסקאות הנדל"ן שמבוצעות.
2) גישת היוון הכנסות: בגישה זו מובא לידי ביטוי שווי של נכס על פי תזרים המזומנים שהנכס מניב לתקופת חייו הכלכליים. שיעור ההיוון לפיו יהוון תזרים המזומנים נקבע על פי סוג הנכס, מיקום הנכס, משך החוזה וסוג הדייר (רמת הסיכון), גודל הנכס ונתונים נוספים. גישה זו מקובלת מאד בהערכת שווי של נכסים מניבים. בגישה זו גם נעזר בנתוני השוואה לגבי מחיר השכירות הריאלי בנכס ומקדמי היוון בהם הוערכו ונמכרו נכסים דומים.
דוגמא: קומת משרדים המושכרת בשכ"ד ריאלי ומניבה תזרים מזומנים שנתי של 1.2 מיליון ₪, כנראה שתוערך ע"י שמאי בסכום של כ- 17.1 מיליון ₪ לפי היוון של 7% תשואה (מכפיל רווח של 14.28). מקדמי ההיוון בשוק היום הם בין 6% ל- 7% ואף נמוכים יותר בנכסים במיקומי פריים עם דיירים טובים ששם מקדם ההיוון יכול להגיע אף ל- 5% (מכפיל רווח של 20). חשוב לציין שמקדמי ההיוון שבהם משתמשים השמאים גבוהים בין חצי אחוז לאחוז ולא מדביקים את רמת המחירים בשוק. הדבר למעשה מהווה כרית בטחון נוספת לבנק שכן בראות עיניו מממן 60% מנכס של 100% אך שווי הנכס בשוק הוא 120% ולכן בפועל לבנק כבר כרית בטחון של 50% אחוז (60/120).
3) גישת העלות: בגישה זו מובא לידי ביטוי שוויו של הנכס כסכום מרכיביו. שווי הנכס בגישה זו כולל את שווי הקרקע בתוספת עלות הקמת הנכס והוצאות נלוות נוספות ובתוספת רווח יזמי בהתאם לסוג הנכס. בגישה זו משתמשים כאשר חסרים נתוני השוואה או כאשר אין הכנסות מהנכס.
בהערכת שווי של נכסים מניבים, הגישות הבולטות הן גישת ההשוואה וגישת היוון הכנסות. גישות אלו אף משמשות לעיתים כבדיקה ואינדיקציה נוספת אחת של השנייה לגבי אותו נכס. בבואו להעריך שווי נכס מסוים, יאסוף השמאי נתוני השוואה של עסקאות מכירה/השכרה שהתבצעו לאחרונה בנכסים דומים וגם יבדוק לגבי נתוני דמי שכירות שמתקבלים בנכסים דומים ע"מ לקבוע האם השכירות שמתקבלת בנכס הנישום היא ריאלית. ככל שיקבע שהשכירות אינה ריאלית, הדבר יפחית משווי הנכס, לכן או שהשמאי ישתמש במקדם היוון גבוה יותר וכך יגיע לשווי נכסי קטן יותר או שהוא ישתמש במקדם ההיוון הנהוג אבל יקבע שכ"ד ריאלי נמוך משכ"ד שמתקבל בפועל. כמו כן, השמאי יתחשב במיקומו של הנכס, סוג הדייר, אורך חוזה השכירות והביטחונות בו ע"מ לקבוע את מקדם ההיוון בהערכת השווי.
