בעיות ברישום זכויות בקרקע עלולות להיות מבהילות עבור משקיעים, גם כאלו שהינם ותיקים ובעלי ניסיון רב. עצם האזכור של זה מספיק כדי לגרום לאנשי מקצוע רבים בתעשיית הנדל"ן המסחרי לחשוב מחדש על התוכניות שלהם ולחפש מיזמים חלופיים. אז מהן הבעיות הנפוצות ברישום המקרקעין, ואיך מתמודדים איתן?
הבעיה – חברת גוש/חלקה
באמצע המאה הקודמת, חברות גוש/חלקה היו נפוצות מאוד, וביצעו פרויקטים רבים בתחום הנדל"ן. חברות אלו רשמו את עצמן כבעלות הפרויקטים, כאשר בעלי הנכסים בפועל נרשמו רק כבעלי מניות בחברה. כתוצאה מכך, תיעודים רשמיים שונים כוללים רק את שם החברה הרוכשת, שלעיתים התפרקה כבר לפני 50 שנים, בלי תיעוד נורמלי של בעלי הנכס בפועל. הבעלות הסבוכה הזו יוצרת קשיים וסיבוכים משמעותיים לכל מי שמנסה למכור או לקנות את הנכסים הללו.
למה החברות האלו הוקמו בכלל?
בזמנו, קבלנים ויזמים רבים הקימו פרויקטים במודל של חברת גוש-חלקה כדי להימנע מתשלום מס שבח. בפרויקטים כאלה נרשמו כל בעלי הדירות כבעלי מניות בפרויקט, בעוד שהחברה עצמה לא העבירה אליהם זכויות בקרקע, ולא השלימה את תהליך הרישום הנדרש לנכס משותף.
רשלנות זו של חברות אלו יצרה מצבים מוזרים וחסרי הגיון בנוגע לזכויות הקניין. כתוצאה מכך, הניסיון ליזום פרויקטים חדשים, במיוחד יוזמות של התחדשות עירונית, בנכסים אלו – נתקל במחסומים חוקיים. החברות שהיו אחראיות לבלגן אינן קיימות יותר, או שהן מסובכות חוקית עקב אגרות שלא שולמו ותיעוד בעייתי. כתוצאה מכך, ההתקדמות בפרויקטים הללו נעצרת, והמשקיעים בקרקעות אלו מסתכנים בהפסד של מיליוני שקלים.
אלו בעיות צצות במקרים כאלו?
ישנן כמה בעיות בנכסים כאלה. לדוגמה, חלק מהחברות מציגות בעלי מניות רשומים שרובם נפטרו, ולא עודכנו שום נתונים חדשים. בנוסף, בפרויקטים מסוימים יש רישומי דיירים חלקיים, כאשר רק חלק קטן מהדיירים בפרויקט מופיע במסמכים הרשמיים. יתרה מכך, ישנם מקרים שבהם לחברות מתפרקות שכאלה יש דירקטורים רשומים, בדרך כלל אנשים מבוגרים, שהם המוסמכים היחידים לקבל החלטות בשם החברה. עם זאת, לשכנע אותם לחתום על מסמכים יכול להיות מאתגר, והם עשויים לדרוש פיצוי מופקע, שלעיתים מגיע למיליוני שקלים.
אז מה עושים כשיש בעיות ברישום זכויות בקרקע?
טיפול ומניעת בעיות אלו דורשים שכל ההליך יתנהל בצורה מסודרת. לפני היציאה לפרויקט, על המשקיע לאמת את סטטוס החברה (האם היא פעילה, מחוקה או מפורקת), לוודא שכל חוזי החכירה של הדיירים מתועדים ותקפים, ולבדוק האם כל הפרטים הרלוונטיים נרשמו במדויק במסמכים הרשמיים.
כאשר מצאנו התאמה בין בעלי הדירות, השוכרים ובעלי המניות, ניתן לפרק את החברות הללו מרצון וללא מס. אם אין התאמה בין הנתונים, הכל מסובך הרבה יותר. מלבד זאת, בעיות רישום אלו עלולות להוביל להשלכות הרות אסון על פרויקטים שכבר קיבלו תמיכה כספית מהבנקים. לדוגמה, אם בטעות נחתמו חוזים עם הדיירים במקום עם בעלי הקרקע, ההסכמים המשפטיים עלולים להתבטל, מה שיוביל לאובדן התמיכה הבנקאית ולסכסוכים משפטיים אפשריים. שרשרת אירועים מצערים זו עלולה להשפיע קשות על הפרויקט כולו ולהפעיל לחץ עצום על היזם.
מה עושים אם המצב מסתבך?
כיום קיים הליך מסודר המתייעל מעת לעת לטיפול ופתרון בעיות רישום מקרקעין במהירות יחסית. שיטה זו כרוכה בקבלת צו שיפוטי לרשום את בעלי הדירות כבעלי מניות, וסוללת את הדרך לתיעוד הדרוש לדחיפת הפרויקט קדימה. היבטים מרכזיים בהליך זה כוללים רישום הבית המשותף, מתן אפשרות לחברה ההיסטורית לצאת מהתמונה ובקשת פירוק תוך הסדרת רישום הבעלים והרוכשים הקיימים.
כדי לבצע תהליך זה בצורה יעילה, הכרחי לפנות לאיש מקצוע בעל ידע רב וספציפי בתחום זה, כדי למנוע טעויות יקרות. יכול להיות שאתם כבר מכירים אנשי מקצוע (עורכי דין, יועצי מס, שמאים וכדומה) שאתם מעריכים מאוד, אבל אם הם חסרי ניסיון בתחום המאוד-נישתי הזה, הם עלולים לפספס דברים קריטיים, שיובילו להפסדים כספיים משמעותיים וסיבוכים בהמשך הדרך.
לסיכום: מה עושים כשיש בעיות ברישום זכויות בקרקע?
גילוי בעיות ברישום זכויות בקרקע אינו בהכרח גוזר כלייה על הפרויקט שלכם. עם הגישה הנכונה והדרכה של אנשי מקצוע מנוסים, ניתן לטפל בבעיות אלו ביעילות, ולאפשר למשקיעים להמשיך במיזם שלהם ברוגע. התהליך עשוי להיות מורכב ודורש תשומת לב מעמיקה לפרטים, אך מימוש הפוטנציאל של פרויקט רווחי ללא ספק שווה את המאמץ.