אחד הדברים שתופסים את מירב זמנם של המשקיעים בנדל"ן מסחרי הוא החיפוש אחר שוכרים. נדל"ן מניב שלא מושכר ממש כואב בכיס, ולכן, עוד לפני ההשקעה, כל משקיע חייב לוודא שהנכס שלו יהיה במיקום אטרקטיבי ומושך מספיק כדי להביא אליו שוכרים (קראו גם את המאמר "איך למצוא שוכרים טובים"). אז איך מדד הפריפריאליות עוזר לנו? בואו ונבדוק יחד:
למה בכלל צריך שהנכס שלי יהיה במיקום מרכזי?
- נגישות: כאשר אתם משכיר שטחי מסחר ותעסוקה, אחד הדברים הראשונים שהשוכר רוצה לדעת הוא עד כמה יהיה קל לעובדים/לקוחות להגיע לשם. כאשר הנכס שלכם ממוקם ליד כבישים נוחים, יש באיזור שפע של חנייה ותחבורה ציבורית נוחה – המחירים שתוכלו לדרוש יהיו גבוהים משמעותית.
- חשיפה: אם אתם משכירים שטחי מסחר, כמובן שתוכלו לדרוש יותר ככל שהמקום שאתם משכירים הוא יותר מרכזי וחשוף, ויביא לשוכרים שלכם יותר לקוחות. בתחום כמו נדל"ן מסחרי, שבו התחרות גבוהה, החשיפה יכולה להיות ההבדל בין נכס מושכר לנכס "תקוע".
- תשואה: כמו בכל נכס נדל"ני, ככל שהנכס נמצא במיקום מרכזי יותר, התשואה משכירות עליו תהיה גבוהה יותר, וערכו יעלה באופן עקבי ומתמיד. בנוסף, נכס במיקום מרכזי מושך אליו שוכרים "כבדים" יותר, שיסכימו לשלם יותר ולחתום על חוזי שכירות לתקופות ארוכות.
מדד הפריפריאליות: מה זה ולמה זה טוב?
מה זה מדד הפריפריאליות?
מדד הפריפריאליות הוא מדד אותו מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פעם בחמש שנים (הפרסום האחרון היה ב-26 בדצמבר 2022, והיה על פי נתוני 2020). במדד זאת בודקת הלמ"ס עד כמה יישוב ורשויות נחשבים כפריפריאליים ברמה הגאוגרפית ביחס למרכזי הפעילות הכלכלית בישראל. מדד זה משמש למגוון מטרות, כולל מענקים שונים וזיכויים ממסים.
הקביעה מהו אזור פריפריאלי תלויה בריחוקו ממקומות תעסוקה, שווקים מסחריים, שירותי בריאות, מוסדות לימוד ופנאי וכדומה, וכן נקבעת על פי ריחוקו של האזור ממחוז תל אביב, שנחשב למרכז הכלכלי והעסקי של מדינת ישראל. במהלך החישוב, הלמ"ס משקללת גם את גודל האוכלוסיה ברשות המקומית כחלק מהותי מהתהליך.
למה משקיע צריך את זה?
ובכן, אם אתם משקיעים ותיקים ומנוסים, כנראה שהמדד יכול לשמש אתכם בעיקר כדאי לנסות ולמצוא הטבות מס שונות, אבל אם אתם פחות מנוסים – הצצה במדד תוכל ללמד אתכם שגני תקווה היא הרשות המקומית העשירית ברשימת הרשויות המרכזיות בישראל, בעוד שראש העין ממוקמת רק במקום ה-29. אמנם לא מדובר במשהו שניתן לסמוך עליו בעיניים עצומות, אך הוא יכול לשמש כבונוס נוסף לתמיכה בהשקעה מסוימת, בהתאם למיקומו של הנכס.
מה ניתן ללמוד ממדד הפריפריאליות האחרון?
על פי המדד, 10 הרשויות המקומיות הפריפריאליות ביותר הן אילת, מועצה אזורית חבל אֵילוֹת, מועצה אזורית הערבה התיכונה, עין קנייא, מג'דל שמס, מצפה רמון, ע'ג'ר, בוקעאתא, מַסְעָדֶה ומטולה. במפתיע, הרשות המקומית המרכזית ביותר היא דווקא גבעתיים, שמוקפת במרכזי מסחר מכל צדדיה, ולאחריה ברשימה מופיעות תל אביב-יפו, רמת גן, בני ברק, גבעת שמואל, ירושלים, קריית אונו, פתח תקווה, חולון וגני תקווה.
במדידה לפי יישובים, המועצה האזורית חבל אילות מחזיקה ב-12 מתוך 13 היישובים הפריפריאליים ביותר, כאשר רק העיר אילת הורסת את הרצף. 10 היישובים הפריפריאליים ביותר הם אֵילוֹת, באר אורה, אילת, אליפז, סָמָר, יטבתה, שַׁחֲרוּת, גְּרוֹפִית, קְטוּרָה ולוֹטָן. 10 היישובים המרכזיים ביותר הם גבעתיים, תל אביב-יפו, רמת גן, בני ברק, גבעת שמואל, ירושלים, גת רימון, קריית אונו, פתח תקווה וחולון.