אתם לא רוצים שוכר לא טוב. נכון, יש ערבויות ויש בטחונות, אבל אף אחד לא רוצה לבלות את זמנו בבית המשפט. מצד אחד חיוני למצוא מהר שוכרים לנכס, כדי לכסות את המשכנתא ולהבטיח תשואה, אבל מצד שני, שוכרים גרועים עלולים לגרום להרבה בעיות והפסדים כספיים. במאמר זה צוות המומחים של 'מניבים' יסביר כיצד למצוא שוכרים טובים וכיצד להימנע מדיירים גרועים:
1. משכיר קודם
הדרך היעילה והחשובה ביותר לסינון שוכר גרוע היא ליצור קשר עם המשכיר הקודם שלו. בפעולה קצרה ובסיסית זו תוכלו לחסוך לעצמכם הרבה כאב לב, כאב ראש וכסף, כיוון שבדרך כלל לשוכרים בעייתיים יש היסטוריה בעייתית ארוכה, שהמשכיר הקודם – אם יהיה הוגן מספיק – יכול לשתף אותך בה.
הקפידו לשאול את המשכיר הקודם האם השוכר עמד בזמני התשלום; האם התשלום היה מלא והצ'קים לא חזרו; האם הנכס חזר עם נזקים; האם השוכר עצמו התלונן הרבה והאם היו תלונות של אחרים עליו, או שלל סיבוכים אחרים. בנדל"ן מסחרי, לעומת זאת, יהיה קל הרבה יותר לוודא האם החברה שמעוניינת במשרדים להשכרה היא חברה עם היסטוריה חיובית או שלילית, ומידע רב יהיה זמין בחיפוש פשוט באינטרנט.
2. סינון יסודי
אחד השלבים החשובים ביותר במציאת דיירים טובים הוא סינון יסודי. הסינון והבדיקה צריכים לכלול את בדיקת דירוג האשראי שלהם, היסטוריית תעסוקה והיסטוריית השכרה. בדיקת אשראי תחשוף את היציבות הפיננסית שלהם, היסטוריית התעסוקה תראה את יכולתם לשלם שכר דירה בזמן, והיסטוריית השכירות תיתן לכם מושג על התנהגותם בעבר כשוכרים.
הקפידו לבדוק את הוכחת ההכנסה של השוכרים הפוטנציאליים, כדי להבטיח שיש להם את האמצעים לשלם את שכר הדירה. אם אתם ממש רוצים לקחת את זה עד הסוף, תוכלו לבצע בדיקת רקע, כדי לגלות האם לשוכר יש רישום פלילי או תביעות משפטיות.
אל תתעלמו מדגלים אדומים! אם לשוכר יש ציון אשראי גרוע, היסטוריה של אי תשלום שכר דירה בזמן או בעיות בעת פינוי הדירה – אל תסמכו על ההבטחות שהוא מפזר, הוא כנראה שוכר גרוע.
הערה חשובה: אל תאיצו את התהליך! מציאת דייר טוב זה תהליך שלוקח זמן ומאמץ. אל תמהרו לרוץ לשוכר הראשון שרוצה את הדירה אם הוא נראה לכם מפוקפק, אל תפחדו לקחת את הזמן (בצורה הגיונית, כמובן).
3. פרסום ואורח חיים מתאים
וודא שאתה מפרסם את הנכס במקומות הרלוונטיים מבחינתך. כלומר – אם המשרד שאתה משכיר נמצא באזור חרדי, לא כדאי שהחברה ששוכרת את המשרד תהיה חברה של הלבשה אישית, או חברה שתעבוד בשבת, וכן הלאה.
חשוב גם לקחת בחשבון את אורח החיים של הדייר: אם אתם משכירים דירה, אתם צריכים להחליט האם אתם מתירים לדייר להכניס חיות מחמד, או להחליט האם אתם משכירים נכס לאדם מעשן.
4. ערבונות ובטחונות
כדי לתת רשת הגנה למשכיר, ברוב החוזים ישנו סעיף הקובע כי במקרה של הפרת החוזה – המשכיר יוכל להשתמש בערבונות שישאיר לו השוכר. אל תוותרו על הסעיף הזה! גם אם הסתבכתם עם שוכר בעייתי, הערבונות שהוא השאיר יזכירו לו שכדאי לו להתנהג בהתאם אם הוא לא רוצה להפסיד אותן.
חוק השכירות מגביל את גובה הסכום המצטבר של הערבון שהמשכיר יכול לבקש מהשוכר, וקובע שאם המשכיר מבקש מהשוכר ערובה שכרוכה בהוצאה כספית מצד השוכר (למשל, ערבות בנקאית או פיקדון מזומן), הגובה המצטבר של הערבונות לא יעלה על הסכום הנמוך מבין הסכומים האלו:
- סכום דמי השכירות עבור שליש מתקופת השכירות.
- סכום דמי השכירות עבור 3 חודשים.
עם זאת, בנדל"ן מסחרי (במשרדים להשכרה, למשל) נהוג לקחת ערבויות ובטחונות גדולים הרבה יותר.
5. חוזה מפורט
הקפידו לכתוב חוזה מפורט ככל האפשר. ככל שתהיו מקצועיים ומדויקים יותר, תחסכו בלגן בהמשך הדרך. החוזה צריך לכלול את סכום השכירות, תאריך הפירעון, הפיקדון והערבויות ואת כל הכללים והתקנות שאת מעוניינים שהדייר יפעל לפיהם. החוזה יגן גם על הזכויות לכם וגם הזכויות של השוכר בצורה הטובה ביותר.