אחד המקרים המרתקים שהובאו בפני בית המשפט המחוזי בבאר שבע היה סיפורו של יעקב עזרן, מקרה שגרר את מינהל מיסוי המקרקעין ואת חברת הדלק "סונול" למחלוקת משפטית סבוכה סביב שאלה אחת: "מתי זכות במקרקעין מחוייבת במיסוי"?
השאלה הייתה ראשונה מסוגה, ופסיקת בית המשפט היוותה תקדים משמעותי בתחום. צוות המומחים של 'מניבים' צלל לנתח את הדיון:
מהו סלע המחלוקת?
לאחר המלצות ועדת צ'חנובר, בשנת 1968 נקבע מנגנון ייחודי, ובו החלה הסדרת הקצאת קרקעות מיוחדות לנכי צה"ל כדי שיקימו בהן תחנות דלק. בשנת 1992 הוחלט באופן תקדימי כי מינהל מקרקעי ישראל יקצה קרקעות להקמת תחנות דלק בידי נכי צה"ל ללא צורך במכרז, לצורך שיקום אותם נכים. לאחר החלטה חשובה זו, החלו נכי צה"ל להקים תחנות דלק בכל רחבי הארץ.
עם זאת, הנכים לא יכלו להקים את התחנות בכוחות עצמם, ולכן הוחלט כי חברות הדלק יחכרו מהנכים את הקרקעות, יקימו בהן תחנות דלק ויתנו לנכים לנהל אותן. בינואר 1995, יעקב עזרן, נכה צה"ל בשיעור של 83% נכות, קיבל אישור מאגף השיקום של משרד הביטחון להקים תחנת דלק לצרכי שיקומו.
ההליך החל להתגלגל במסדרונות הבירוקרטיה הישראלית, ובאפריל 1997 נחתם הסכם בין מינהל מקרקעי ישראל ובין חברת הדלק "סונול לישראל בע"מ", ובו הורשתה החברה לתכנן במגרש הקמת תחנת דלק, כדי שיעקב יוכל להפעיל אותה. בהסכם צוין במפורש כי סונול לא תזכה בתפיסת חזקה במגרש, וכי ההרשאה ניתנה עבור הקמת תחנת הדלק בלבד.
הסכם המריבה
במרץ 2001 חתם יעקב עזרן עם סונול על שני הסכמים:
- בהסכם הראשון חתם יעקב על כך שיחכיר (בחכירת משנה, נושא למאמר שלם בפני עצמו) לחברת סונול לתקופה ארוכה את המגרש אותו יקבל מהמינהל, בעוד שסונול התחייבה להקים על חשבונה במגרש תחנת דלק ולהשאיל ליעקב את הציוד הדרוש להפעלתה. במקביל, יעקב ימסור את המגרש לחזקתה של חברת סונול לצורך הקמת תחנת הדלק, אך החזקה הראשית תישאר בידיו וכל ההסכם יהיה כפוף לזכויות ההפעלה של המפעיל, יעקב.
- בהסכם השני נכתב כי יעקב, שהוא בעל זכות החכירה הראשית במגרש, מחכיר לחברת סונול את המגרש בחכירת משנה ובהסכמת המינהל. בנוסף, ציין ההסכם, כי לאחר שסונול תקים את תחנת הדלק, היא תמנה את יעקב להיות המפעיל של תחנת הדלק, אך במקביל לכך שיעקב יישאר החוכר הראשי של הקרקע – תחנת הדלק עצמה והציוד שבה יישארו בבעלותה של סונול.
בינואר 2002 נחתם סוף סוף חוזה בין מינהל מקרקעי ישראל לבין יעקב עזרן, ובו הוחכר המגרש ליעקב כדי שיקים בו תחנת דלק, בסיוע חברת הדלק סונול. יעקב שילם מס רכישה בשל החכרת המגרש מהמינהל, ובנוסף לכך – יעקב שילם מס מכירה על החכרת התחנה לסונול בחכירת משנה, וגם סונול שילמה מס רכישה בגין חכירת המשנה.
מכאן העניינים התחילו להסתבך:
מנהל מיסוי מקרקעין דרש מיעקב ומחברת סונול לשלם לו מס רכישה ומס מכירה גם בשל העברת זכות הפעלת תחנת הדלק מיעקב לסונול, מלבד חכירת המשנה של המגרש. על דרישה זו הגישו סונול ויעקב השגה, בה טענו כי זכות ההפעלה של יעקב נשארה אצלו ולא נמכרה לסונול.
בפברואר 2003 דחה המינהל את ההשגה המדוברת. הוא קבע כי "אין לקבל את הטענה כי זכות ההפעלה לא נמכרה על ידי המוכר… הסכם חכירת המשנה מעביר את כל זכויותיו לרוכשת במשך תקופת החכירה, כולל זכות ההפעלה", והוסיף כי: "מכלול זכויותיו של המוכר במקרקעין לפני המכירה אינן דומות לזכויות המוגבלות במקרקעין שנותרו לו לאחריה. לפיכך, יש לומר כי קבלת זכות ההפעלה היא חלק מהתמורה שקיבל יעקב בגין חכירת המשנה". על החלטה זו של המינהל הגישו יעקב עזרן וחברת הדלק סונול ערר לבית המשפט המחוזי בבאר שבע.
הדיון המשפטי
בית המשפט קבע כי יש לדון בפועל שתי שאלות עיקריות:
- האם "זכות ההפעלה" שהייתה בידיו של יעקב עברה לחברת סונול בעת החכרת המשנה?
- האם העברת "זכות הפעלה" היא העברת "זכות במקרקעין", כמשמעותה בחוק היבש?
טענות העוררים
טענות העוררים, יעקב עזרן וחברת סונול, חולקו לשני סעיפים מרכזיים:
- זכות ההפעלה היא זכות אישית שהוענקה ליעקב עצמו על ידי אגף השיקום של משרד הביטחון, והוא לא יכול להעביר אותה לסונול. הזכות היחידה שהועברה לסונול היא זכות החכירה, שהיא זכות קניינית שהייתה אצל יעקב.
- זכות ההפעלה היא לא זכות במקרקעין, וכיוון שהיא לא זכות במקרקעין – אי אפשר להטיל עליה מס, ואפילו המנהל עצמו לא הטיל את המס הזה על יעקב כאשר הוא מסר לו את זכות ההפעלה.
טענות המשיב
המנהל טען, לעומת זאת, כי בהתחלה הייתה ליעקב זכות להפעלת תחנת דלק (זכות שקיבל ממשרד הביטחון), ולאחר שחתם על החוזה עם סונול – כבר אין לו זכות הפעלה, אלא רק זכות להשתמש בבניין הבנוי של חברת סונול, מפני שזכות ההפעלה היא זכות ממשית, שעברה לידי סונול בעת חכירת המשנה. לחיזוק טענתו הביא המינהל מספר פסקי דין מהם ניתן להוכיח, לטענתו, כי זכות ההפעלה המדוברת היא זכות מהותית, הניתנת להעברה, ולא זכות אישית של הנכה.
פסיקת בית המשפט: הערר התקבל
ב-13 במרץ 2004 קבע בית המשפט כי הערר התקבל, וכי עזרן וסונול לא יחוייבו לשלם את המסים אותם דרש מינהל מיסוי המקרקעין.
בית המשפט הסביר כי מערכת ההקצאות המיוחדת, שמקצה עבור נכי צה"ל מגרשים לבניית תחנות דלק, היא מערכת מיוחדת שנוצרה בין משרד הביטחון, המינהל, חברת הדלק והנכה, כדי לענות על כל הצרכים והאינטרסים של הצדדים האלו: הנכה רוצה להיות משוקם; משרד הביטחון רוצה לשקם אותו וממליץ לעשות זאת באמצעות הפעלת תחנת דלק; המינהל מאפשר לחברת הדלק להקים תחנת דלק עבור הנכה, והנכה מחכיר בחכירת משנה את המגרש לחברת הדלק וממונה למפעיל התחנה. בדרך זו, כולם יוצאים מורווחים.
בשל מערכת מורכבת זו, החוזים הנחתמים לא מאפשרים ליעקב להעביר את זכות ההפעלה שלו לאף אחד, מפני שהדבר אינו נתון לרצונותיהם המשתנים של הצדדים, ולכן ברור שהוא לא צריך לשלם עליה מס.
גם בנוגע לשאלה האם זכות ההפעלה היא זכות במקרקעין פסק בית המשפט כי אין קשר בין הדברים, וכהוכחה הביא את העובדה שמינהל מיסוי המקרקעין אכן לא דרש מיעקב מס בעת שמינהל מקרקעי ישראל העניק לו את זכות ההפעלה.