אם גם אתם זקוקים להערכת שווי של נכס או קרקע מכל סוג שהוא, ככל הנראה שתצטרכו את שירותיו של שמאי מקרקעין. כדי להיות בטוחים שאתם מקבלים שירות טוב שיועיל לאינטרסים שלכם, עליכם לוודא שאתם בוחרים שמאי מקרקעין טוב ומקצועי שיסייע לכם בתהליך על הצד הטוב ביותר. קצת לפני שנדבר על הדרך הנכון לבחור שמאי מקרקעין, קודם נבין קודם למה צריך שמאי מקרקעין, מהם תפקידיו של השמאי, מה ההבדל בין שמאות מקרקעין לבדק בית ואיך איש המקצוע הזה קשור להיטל השבחה.
למה צריך שמאי מקרקעין?
יש מקרים שבהם נצטרך לקבל הערכה מדויקת באשר לשוויו של נכס מסוים – למשל לצורך מכירת נכס שברשותנו או לצורך קניית נכס וקבלת הערכת השוק. שמאי המקרקעין הוא איש המקצוע בעל הכלים המקצועיים להערכת נכסים בצורה מדויקת ככל האפשר, וכמו כן רק הערכה של שמאי נחשבת הערכה רשמית ומחייבת אל מול גורמים שונים. כדי להבין יותר לעומק את הצורך באיש המקצוע הזה, הבה נכיר בקצרה את תפקידיו השונים של השמאי.
הרבה על כתפיו: מה תפקידו של שמאי?
התפקיד הקלאסי והעיקר של שמאי מקרקעין הוא להעריך שווי של נכס. יש לכך צורך במקרים שונים, כאמור, כמו לדוגמה כשרוצים לקבל משכנתה לרכישת נכס או כשמעוניינים לקבל תמונה מדויקת לגבי שוויו של נכס שברשותנו. בפועל, לתפקיד הזה יש כמה וכמה שלוחות ומשימות שונות:
בדיקת סביבת הנכס
חלק מהבחינה של שמאי מקרקעין היא בדיקת סביבת הנכס. הכוונה היא הבנת מצב התשתיות במקום ובדיקה באשר לתכנונים העתידיים לסביבת הנכס. יש כל מיני פרמטרים שיכריעו בסופו של דבר את שווי הדירה כמו מבני ציבור בסביבה, קרבה לתחבורה ציבורית, תוכניות בנייה עתידיות שישפיעו על אופי האזור וכן הלאה.
בדיקה משפטית
השמאי בודק מי הוא הבעלים החוקי של הנכס, אם יש שעבודים על הנכס, כיצד הוא רשום במנהל המקרקעין, אם יש תקנון לבניין וכן הלאה. שימו לב שחלק מהבדיקות המשפטיות בעסקאות נדל״ן הן דווקא בסמכותו של עורך דין מקרקעין ושני בעלי המקצוע האלו הולכים יד ביד.
בדיקת היתרי בנייה
תפקידו של השמאי נוסף לכל אלו הוא גם לבדוק את היתרי הבנייה ואם רישיון הבנייה של הבית תואם למצב הנתון בשטח או שיש חריגות בנייה.
בדיקה תכנונית
מטרתה של הבדיקה הזאת היא לבחון מה מותר ומה אסור לבנות בנכס. כך למשל השמאי בוחן אם אפשר לבנות מרפסת או שאפשר להגדיל את שטח הדירה.
בדיקת היטלים ומסים על הנכס
בכל עסקת נדל״ן שהיא נלווים מיסים. חלק מהערכת השמאי כולל גם הערכה של תשלום המיסים השונים כגון מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה וכו׳. הצעד הזה יאפשר לנו להיערך להוצאות צפויות מבלי הפתעות בהמשך.
בדיקה הנדסית
בדיקה מקיפה הבודקת מתי נבנה הנכס, מה הוא כולל ומהו מצבו הפיזי. בדרך כלל שמאים נעזרים במהנדס מקצועי שיחפש אחר ליקויים כמו סדקים או רטיבות בקירות שעשויים לגרום לבעיות ולירידת ערך בהמשך.
בדק בית או שמאות מקרקעין?
כחלק מהערכת שווי של נכסים, שמאי מקרקעין יכולים לבצע גם בדיקה פיזית של הבית על מנת לגלות ליקויים ובעיות שישפיעו על ערך הנכס, וזהו אלמנט אחד של השירותים שהוא יכול לתת. מנגד, חברות בדק בית מבצעות גם הן בדיקות מסוג זה – בעיות רטיבות, איטום, סדקים וכדומה. כאשר רוצים לברר רק באשר לדברים האלו עדיף לפנות לבדק בית ולא לשמאי מקרקעין.
מה הקשר בין היטל השבחה לשמאי מקרקעין?
היטל השבחה הוא מס שצריך לשלם כאשר יש שינוי כלשהו המביא לשינוי ערך הנכס שברשותנו. המחיר נקבע על ידי שמאי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ובעזרת שמאי מקרקעין חיצוני מטעמנו אפשר לערער עליו ובעצם כך לשלם סכום מופחת.
אז איך בוחרים שמאי טוב?
איך תבחרו שמאי טוב שישרת את האינטרסים שלכם? הינה כמה נקודות להביא חשבון:
· קהל לקוחות נאמן: לבעלי מקצוע טובים יהיו ככל הנראה לקוחות שישמחו להמליץ עליהם. נסו לחפש המלצות כאלו, אם אפשר מאנשים שאתם מכירים ולא רק בדרך ביקורות באינטרנט.
· ניסיון מקצועי: מדובר באחד המקצועות המבוקשים ביותר בארץ וככזה תוכלו למצוא לא מעט שמאים מתחילים בלא ניסיון נרחב. המלצה שלנו היא לבחור שמאי מנוסה שהעריך בעבר נכסים דומים לסוג הנכס שאתם מעוניינים לקבל לגביו הערכה.
· שירות גופים ציבוריים: חפשו את השמאים המשרתים גופים ציבוריים או גופים כמו בנקים. אלו הם בדרך כלל שמאים מקצועיים וזוהי בהחלט חותמת איכות.
· אנושיות:תמיד טוב לעבוד עם בעלי מקצוע אנושיים, אדיבים ומסבירי פנים וזה הופך את כל התהליך להרבה יותר נעים.
· איכות וטיב השירות: שימו לב שאתם מקבלים שירות מקצועי ומקיף. קבלו כמה הצעות מחיר ובדקו בדיוק מה הן כוללת ומה כלול בהערכת שווי הנכס.
· הסמכה:שימו לב כי שמאים רשאים לתת שירות ולהעריך שווי של מבנים רק אם יש ברשותם רישיון רשמי. היזהרו משמאים שאין להם תעודה ורישיון מפני שההערכה שלהם (אפילו אם תהיה מדויקת באופן תיאורטי) שווה כקליפת השום.
תשלום לשמאי מקרקעין
אז כמה עולה השירות של שמאי מקרקעין? הינה הפרטים:
מחירון שמאות מקרקעין
המחירים לשמאות מקרקעין משתנים בהתאם לסוג הנכס ולעבודה שלו. המחיר להערכת שווי דירה בבניין מגורים משותף ינוע לרוב בין 2,500 ל-4,000 שקלים, בעוד הערכה לבית פרטי צמוד קרקע יכולה להגיע גם למחיר של 7,000 שקלים. הערכת מחיר של נחלה יתחיל ב-4,500 שקלים ויכול להגיע עד 6,000 שקלים ועד ל-12,000 שקלים אם כולל בדיקת מיסוי.
תשלום גבוה יותר מחייב שירות טוב יותר?
קודם כל חשוב להניח הנחת מוצא בסיסית ביותר: זה ששירות מסוים של שמאי מקרקעין אחד עולה יותר מהשירות שמציע שמאי אחר, אינה אומרת בהכרח שהשירות יהיה טוב יותר. התחרות בשוק הזה היא גבוהה ואפשר למצוא שמאים שעושים עבודה מצוינת במחירים זולים יותר, ובסופו של דבר יש טווח של מחירים שצריך להכיר.
לסיכום
שמאי מקרקעין הוא בעל מקצוע חשוב ביותר בעסקאות נדל״ן ומסייע בכל מצב שבו יש צורך בהערכה של שווי נכס, למשל כשרוצים לקחת משכנתה, כשמוכרים בית, כשמעוניינים להתמקח על מחיר וכן הלאה. אם אתם מעוניינים בהערכת שווי של נכס מסוים, חשוב מאוד להכיר את תפקידו של שמאי מקרקעין ולבחור שמאי שיתאים לכם ביותר. רוצים ללמוד עוד על עולם הנדל״ן ועל נושאים שונים כמו הערת אזהרה בטאבו, עלויות של עורך דין מקרקעין, טופס 4, הוספת ממ״ד לבית ואחרים? היכנסו לבלוג באתר למידע נוסף.