נכסים ב-1.1 מיליארד שקל מחליפים ידיים: למה אפריקה ישראל מפרידה את הנדל"ן המניב?
סוף לשטחי המסחר כ"תוצר לוואי": מה עומד מאחורי המהלך החדש של אפריקה ישראל מגורים?
הודעות בורסאיות על 'שינוי מבני' נשמעות לרוב כמו עניין לרואי חשבון בלבד, אבל ההודעה שהוציאה הבוקר אפריקה ישראל מגורים צריכה להקפיץ כל מי שפועל בנדל"ן המסחרי. הדירקטוריון החליט לפצל את פעילות הנדל"ן המניב לחברה נפרדת, הכוללת נכסים בשווי מוערך של כ-1.1 מיליארד שקל (וכ-450 מיליון שקל בניכוי התחייבויות).
בעוד שהכותרות יתמקדו במיזמי הדיור להשכרה בירושלים ובשדה דב, הבשורה האמיתית מסתתרת בשורה השנייה: שטחי המסחר והתעסוקה שבקומות הקרקע עוברים בית. עבור חברה שעד היום נמדדה בקצב מכירת הדירות שלה, מדובר בשינוי DNA שעתיד לשנות לחלוטין את אופן הניהול והתמחור של המסחר השכונתי.
למה חשוב לאן משויכים שטחי המסחר בפרויקט מגורים?
קומת המסחר בבניין מגורים או שדרת החנויות בפרויקט שכונתי נוצרת לרוב כנגזרת של התכנון: תמהיל ייעודים שנקבע בתוכנית, ולא תוצאה של החלטת השקעה עצמאית. אצל יזם מגורים השטחים האלה נמדדים פעמים רבות לפי מהירות המימוש ותרומתם לתזרים הפרויקט. בחברה מניבה, אותם שטחים נמדדים לפי דמי שכירות, תפוסה, איכות השוכרים ואורך חוזים.
אם ההפרדה תושלם, ייתכן שהשינוי ישפיע על אופן ההחזקה והניהול של השטחים המסחריים — כלומר על נכונות להחזיק לאורך זמן במקום למכור, ועל בחירת שוכרים מתוך שיקולי תמהיל. זו אפשרות הנגזרת ממהות הפעילות המניבה, ולא כוונה שנמסרה בהודעת החברה. מתווכים ושוכרים שמתעניינים בשטחי מסחר בפרויקטים של החברה בירושלים ובשדה דב צריכים לעקוב אחר זהות הגורם המשכיר אחרי ההפרדה.
סדר הגודל: מה אומרים 1.1 מיליארד ש"ח ביחס לשוק:
כדי למקם את המספר בהקשר, אפשר להשוות אותו לנתוני המאגר של מניבים. במדגם של 201 נכסים בחתך מסחר למכירה בכל הארץ, המחיר החציוני עומד על כ-15.27 מיליון ש"ח, השטח החציוני על 935 מ"ר והמחיר החציוני למ"ר על 18,617 ש"ח. במילים אחרות, פורטפוליו בהיקף של 1.1 מיליארד ש"ח שקול לעשרות רבות של עסקאות מסחר טיפוסיות בשוק החופשי.
בצד ההשכרה, מדגם של 189 נכסים בחתך מסחר להשכרה מציג שכירות חציונית של 20,000 ש"ח לחודש, שטח חציוני של 250 מ"ר ו-85 ש"ח למ"ר. סדרי הגודל האלה ממחישים מדוע חנות בודדת בפרויקט מגורים נראית שולית במאזן של יזם, אך צבר של שטחים כאלה הופך לנכס בעל משקל כשהוא מרוכז תחת גוף מניב.
מה לא פורסם - ולכן אי אפשר לקבוע:
ההודעה אינה כוללת פילוח בין רכיב הדיור להשכרה לבין רכיב המסחר והתעסוקה, ולכן לא ניתן לדעת איזה חלק משווי של 1.1 מיליארד ש"ח מיוחס לשטחים המסחריים. כמו כן לא פורסמו במידע שנבדק שטחים במ"ר, שיעורי תפוסה, דמי שכירות, לוחות זמנים להשלמת המהלך או אישורים שיידרשו לו.
אלה בדיוק הנתונים שיקבעו עד כמה המהלך רלוונטי לשוק המסחרי:
חלקם של שטחי המסחר והתעסוקה מתוך שווי הפורטפוליו המועבר.
היקף השטחים המסחריים במ"ר ומצב האכלוס שלהם.
יחס ההתחייבויות לנכסים — פער של כ-650 מיליון ש"ח בין השווי ברוטו לשווי נטו.
המועד שבו תתחיל החברה הנפרדת לפעול בפועל.
השוואה למאגר:
לשם השוואה לסדרי גודל בשוק הפרטי, במאגר מניבים מוצעים כיום מבנה מסחר ומשרדים למכירה בשפלה בשטח 7,500 מ"ר ב-77 מיליון ש"ח, מסחר רחוב באזור מגורים בראשון לציון בשטח 2,000 מ"ר ב-52 מיליון ש"ח, וכן שדרת חנויות למכירה ברחובות בשטח 550 מ"ר ב-10.45 מיליון ש"ח.
בשלב הזה מדובר בהחלטת דירקטוריון על שינוי מבני, לא בעסקה בשוק. ההשלכה הישירה על מחירי מסחר או על דמי שכירות באזורים שבהם פועלת החברה אינה נגזרת ממנה. מה שכן ניתן לומר הוא שריכוז שטחי מסחר ותעסוקה מפרויקטי מגורים תחת גוף מניב ייעודי מחייב תמחור והצגה נפרדים של אותם שטחים — ודיווחים עתידיים של החברה החדשה עשויים לספק אינדיקציה נדירה למדי לשווי ולביצועים של מסחר שכונתי צמוד מגורים, חתך שבו קשה למצוא נתונים מסודרים.
